達拉斯投資者故事1:在Rowlett購買法拍屋

投資者:澳大利亞投資者

關於這位投資者:

該投資者是位經驗豐富的投資者。他經常購買需要維修的房產,他願意承擔更多的風險。他在達拉斯地區擁有幾處房產。

關於此房:

這是一個法拍屋,但它是由一個名叫David Weekley的著名開發商建造的。大衛·威利(David Weekley Homes)的用材不錯,而且經常空間的運用上也不錯。

該物業空置了將近12個月,很長時間都沒有打開沒有開水開電,賣方的經紀人都忘了這房,連門都沒鎖。當我們第一次走進來時,我們最初的反應是這房的空間運用不錯,超過1,900平方英尺。它有兩個餐廳,臥房都很大。主浴室很大,而且還帶了第3個衛生間,這非常少見。

裝修的過程:

第1階段(第一年)完成的裝修

1.用於所有起居區和用餐區的新地板。

2.重新粉刷整個房子內部。

3.安裝了新的FENCE。

4.主臥衛生間重新更改,我們打開一面牆壁以來擴大空間改造主浴室中的淋浴區域,這使淋浴區域增加了50%。

第一年的主要投資是用於改善室內(不包括圍欄)。同年,由於該地區發生暴風雨並損壞了屋頂,我們提出了保險索賠並在同時更換了屋頂。

在階段2中完成的改進:(第二年)

1.廚房進行了提升,換了大理石的台面。

2.重新鋪砌主浴室的牆磚和更換浴缸來進一步的提升主衛生間。

3.廚房的電器,因為第一位房客沒有維護得很好,損壞了微波爐和爐灶。

4.外牆粉刷:重新粉刷所有外牆花費1600美元,外觀完全不同。還有一些租戶以為這是新房。

投資者分享心得:

1.水是一個最大隱憂,因為房子長期沒有人居住,不知道水管是否有問題。。結果在下水道管線內發現了很多土壤。租戶首次搬入時造成堵塞。他建議投資者應進行照相機測試,以查看下水道管線中是否有裂縫,並使用高壓沖洗下水道管線,以防止下水道管線堵塞。

2.法拍屋通常意味著以前的屋主沒有很好的維修,因此忽略了小的維修項目如水龍頭漏水,這些小維修項目最好直接換掉而不用再去修理。

3.第三個衛生間的價值,達拉斯極少有三間臥室的房子有三間浴室。這第三間浴室的價值可能增加房價7%,因為這是街上唯一擁有第三間浴室的物業。

4 如果剛好申請保險理賠屋頂,讓保險公司同時檢查煙囪壁板和排水管(GUTTERS)。這些可以提供額外的索賠然後再更換屋頂的時候一起更換,會讓整個房的外觀改進很多。

全部的整成本最後在15000

整修完之後請銀行來評估,銀行加了35000的價值

租金在初步整修前只能達到1390,整修後租金達到1700,現在已經調到1850

這是一個整修成功的案例,不過花最多心思的地方在於主衛生間的更改,重新更改淋浴間讓整個衛生間的感覺完全不同。買房可以多注意主臥的衛生間,這可以帶來很大的升值空間。

Property idea: 422 Red Oak Ct Forney

城市介紹

Forney 是個快速成長的城市,人口成長非常快速,學區不錯。附近幾條新的高速公路開擴後通車方便,到DOWNTOWN只要20到30分。這城市主要是美國家庭為主,還保留我們所謂的TOWN FEEL感覺。感覺很溫馨, 美國家庭很喜歡這地區。這地區的租金回報不錯,目前在蓋幾個新的商場,還有很多餐廳和新的學校。這邊的家庭大多數都有就學孩童,很多小學在社區內可以步行的學校。

社區介紹

TRAILS AT CHESTNUT MEADOWS是FORNEY很受歡迎的一個地區,附近是FORNEY OLD TOWN,是當地居民很喜歡去的地方,有個小博物館,每個週末還會舉辦一些活動,另外一邊有新的商場,所以很方便,可以步行的小學和高中。這社區的HOA的設施不錯,有設施也經常在辦活動。

數據分析租金範圍:

2000到2200一個月,我們剛剛在同一個社區出租2套較小的房,租金都在2000年收入:24000 - 26400房稅(2019年):6237保險(EST):1200HOA:365(一年)NET:16198 到 18598以上並沒有算管理費用修理費
房屋的優缺點分析

1)這房單呎價是這地區最低的(低於100/SQFT)

2)賣方需要早點賣掉,因為已經搬走了,目前是空屋

3)4房加上一個書房

4)書房還帶一個CLOSET,可以立刻當成另外一個臥房

5)社區很安靜

6)社區附近有商場

7)這社區的租客需求量一直不錯

8)是在快速發展的地段,接了新的公路

9)後院有BACKPORCH

10)台面已經用大理石

11)一直以來都是自住房


1)HVAC是2005年的,不過看起來裡面一些部分有更新過

2)屋頂是2005年的,保險公司剛去看過,說不需要換

3)裡面的地毯有些舊,可能需要換掉地毯
換地毯的價錢大概在:2000到2500上下(因為有樓梯部分),狀況較差的空間是樓下主臥,客廳,和樓上一個房間。
這房本來已經賣掉了,但買方在最後一個星期家裡出問題,所以退出。

圖片請按這連接Click here.

8136 Guadalupe Road Arlington TX 76002-4203

Category: Residential Type: RES-Single Family Orig LP: $230,000
Area: 88/1 Also for Lease: N Lst $ / SqFt: $122.73
Subdv: La Frontera
County: Tarrant
Country: United States
Parcel ID: 40674878
Lot: 6 Block: K
Legal: LA FRONTERA BLOCK K LOT 6
Multi Prcl: No MUD Dst:No Unexempt Taxes: $5,403
Bedrooms: 3 Tot Baths: 2.0 Liv Areas: 2 Stories: 1
Fireplaces: 1 Full Baths: 2 Dining Areas: 2 Pool: No
Sec Sys: No Half Baths: 0
SqFt: 1,874 / Tax Appraiser Name: Hdcp Am: No
# Gar Spaces: 2 Cvrd Park: 2
# Carprt Spcs: 0 Garage Size: 20 x 18 Yr Built: 2009 / Preowned
Acres: 0.172 Lot Dimen: 64 x 115 x 68 x 116 Will Subdiv: No
HOA: Mandatory HOA Dues: $360 / Annual

 

6401 Viking Trail Arlington TX 76001-7903

Category: Residential Type: RES-Single Family Orig LP: $259,500
Area: 88/1 Also for Lease: N Lst $ / SqFt: $121.6
Subdv: Brighton Estates
County: Tarrant
Country: United States
Parcel ID: 06809359
Lot: 60 Block: 4
Legal: BRIGHTON ESTATES BLOCK 4 LOT 60
Multi Prcl: No MUD Dst:No Unexempt Taxes: $4,999
Bedrooms: 4 Tot Baths: 2.0 Liv Areas: 2 Stories: 1
Fireplaces: 1 Full Baths: 2 Dining Areas: 1 Pool: No
Sec Sys: No Half Baths: 0
SqFt: 2,134 / Tax Appraiser Name: Hdcp Am: No
# Gar Spaces: 2 Cvrd Park: 2
# Carprt Spcs: 0 Garage Size: 20 x 19 Yr Built: 1997 / Preowned
Acres: 0.174 Will Subdiv: No
HOA: None

 

8003 Blue Duck Trail Arlington TX 76002-4495

Category: Residential Type: RES-Single Family Orig LP: $214,900
Area: 88/1 Also for Lease: N Lst $ / SqFt: $116.98
Subdv: Lonesome Dove Estates
County: Tarrant
Country: United States
Parcel ID: 07260636
Lot: 2 Block: 8
Legal: LONESOME DOVE ESTATES-ARLINGTN BLOCK 8 LOT 2
Multi Prcl: No MUD Dst:No Unexempt Taxes: $5,125
Bedrooms: 4 Tot Baths: 2.0 Liv Areas: 1 Stories: 1
Fireplaces: 1 Full Baths: 2 Dining Areas: 1 Pool: No
Sec Sys: Yes Half Baths: 0
SqFt: 1,837 / Tax Appraiser Name: Hdcp Am: No
# Gar Spaces: 2 Cvrd Park: 2
# Carprt Spcs: 0 Garage Size: 20 x 18 Yr Built: 2002 / Preowned
Acres: 0.142 Will Subdiv: No
HOA: None

 

1020 Bonanza Drive Arlington TX 76001-8535

ategory: Residential Type: RES-Single Family Orig LP: $245,000
Area: 89/1 Also for Lease: N Lst $ / SqFt: $103.16
Subdv: South Pointe Add
County: Tarrant
Country: United States
Parcel ID: 06811272
Lot: 4 Block: 14
Legal: SOUTH POINTE ADDITION BLOCK 14 LOT 4
Multi Prcl: No MUD Dst:No Unexempt Taxes: $5,349
Bedrooms: 4 Tot Baths: 2.0 Liv Areas: 2 Stories: 1
Fireplaces: 1 Full Baths: 2 Dining Areas: 2 Pool: No
Sec Sys: Yes Half Baths: 0
SqFt: 2,375 / Tax Appraiser Name: Hdcp Am: No
# Gar Spaces: 2 Cvrd Park: 2
# Carprt Spcs: 0 Garage Size: 21 x 21 Yr Built: 1999 / Preowned
Acres: 0.158 Will Subdiv: No
HOA: Non

 

1428 New Haven Drive Mansfield TX 76063-3373

Category: Residential Type: RES-Single Family Orig LP: $249,000
Area: 89/1 Also for Lease: N Lst $ / SqFt: $115.12
Subdv: Walnut Creek Valley Add
County: Tarrant
Country: United States
Parcel ID: 06284035
Lot: 20 Block: 54
Legal: WALNUT CREEK VALLEY ADDITION BLOCK 54 LOT 20
Multi Prcl: No MUD Dst:No Unexempt Taxes: $6,225
Bedrooms: 4 Tot Baths: 2.1 Liv Areas: 2 Stories: 2
Fireplaces: 1 Full Baths: 2 Dining Areas: 1 Pool: No
Sec Sys: No Half Baths: 1
SqFt: 2,163 / Tax Appraiser Name: Hdcp Am: No
# Gar Spaces: 2 Cvrd Park: 2
# Carprt Spcs: 0 Garage Size: 23 x 22 Yr Built: 1992 / Preowned
Acres: 0.190 Lot Dimen: Will Subdiv: No
HOA: None

 

4610 Valleyview Drive Mansfield TX 76063-6747

Category: Residential Type: RES-Single Family Orig LP: $224,900
Area: 89/1 Also for Lease: N Lst $ / SqFt: $133.39
Subdv: Holland Meadows Add
County: Tarrant
Country: United States
Parcel ID: 07718071
Lot: 14 Block: 10
Legal: HOLLAND MEADOWS ADDITION BLOCK 10 LOT 14
Multi Prcl: No MUD Dst:No Unexempt Taxes: $5,223
Bedrooms: 4 Tot Baths: 2.0 Liv Areas: 1 Stories: 1
Fireplaces: 0 Full Baths: 2 Dining Areas: 1 Pool: No
Sec Sys: Yes Half Baths: 0
SqFt: 1,686 / Tax Appraiser Name: Hdcp Am: No
# Gar Spaces: 2 Cvrd Park: 2
# Carprt Spcs: 0 Garage Size: 19 x 19 Yr Built: 2005 / Preowned
Acres: 0.180 Lot Dimen: Will Subdiv: No
HOA: Mandatory HOA Dues: $200 / Annual
HOA Co:Holland Meadows HOA

 

611 Soledad Street Arlington TX 76002-4211

Category: Residential Type: RES-Single Family Orig LP: $250,000
Area: 88/1 Also for Lease: N Lst $ / SqFt: $116.99
Subdv: La Frontera
County: Tarrant
Country: United States
Parcel ID: 40492370
Lot: 25 Block: F
Legal: LA FRONTERA BLOCK F LOT 25
Multi Prcl: No MUD Dst:No Unexempt Taxes: $5,511
Bedrooms: 4 Tot Baths: 2.0 Liv Areas: 2 Stories: 1
Fireplaces: 1 Full Baths: 2 Dining Areas: 2 Pool: No
Sec Sys: Yes Half Baths: 0
SqFt: 2,137 / Tax Appraiser Name: Hdcp Am: No
# Gar Spaces: 2 Cvrd Park: 2
# Carprt Spcs: 0 Garage Size: 21 x 20 Yr Built: 2004 / Preowned
Acres: 0.150 Lot Dimen: Will Subdiv: No
HOA: Mandatory HOA Dues: $330 / Annual
HOA Co:PMG North TX- La Frontera HOA

 

11613 Rocky Point Drive Frisco TX 75035-7580

11613 Rocky Point Drive Frisco TX 75035-7580
房屋面積:1613
房間數目:3
要價:285000
單呎價:176
年稅:5394
房齡:1996
地區重點分析:
FRISCO地段,很多公司的總部設在這附近。FRISCO的學區一直排名很高,大部分家庭住在這社區。這社區沒有HOA。 後面庭院很漂亮。
Category: Residential Type: RES-Single Family Orig LP: $285,000
Area: 55/1 Also for Lease: N Lst $ / SqFt: $176.69
Subdv: Preston Glen Ph II
County: Collin
Country: United States  
Parcel ID: R319500G00201
Lot: 2 Block: G
Legal: PRESTON GLEN PHASE II (CFR), BLK G, LOT 2
Multi Prcl: No MUD Dst:No Unexempt Taxes: $5,394
Bedrooms: 3 Tot Baths: 2.0 Liv Areas: 1 Stories: 1
Fireplaces: 1 Full Baths: 2 Dining Areas: 2 Pool: No
Sec Sys: Yes Half Baths: 0
SqFt: 1,613 / Tax Appraiser Name: Hdcp Am: No
# Gar Spaces: 2 Cvrd Park: 2
# Carprt Spcs: 0 Garage Size: 20 x 20 Yr Built: 1996 / Preowned
Acres: 0.180 Lot Dimen: Will Subdiv: No
HOA: None