本日達拉斯房重點介紹: 3621 Racquet Court Plano TX 75023-3726

學區房,好社區,華人社區

現在要價:329900

房屋面積:2132

單呎價:$154/sqft

臥房數:3

衛生間:2個半

裡面狀況: 狀況不錯,不太需要整修

租金範圍:$2000 到2200一個月

目前房屋稅:(2017年)$5421

社區介紹:這個社區是個不錯的社區,我們在這社區出租過不少房出去過。PLANO是熱門地段,不少人口搬遷到這地區,附近擁有大量的公司總部。我們在這社區的租客中有不少從外地來的年輕家庭。這個房的最主要特色是學區,方便,然後內部做過整修。

房屋分析:裡面狀況不錯,不需要做什麼整修,3房,2個半衛生間。

重點分析:

1)社區很多的租客需求量不錯,我們手頭上已經有些客戶對這社區有興趣

2)房子內部的格局不錯,採光不錯

3)離學校很近,合適又小孩的家庭

4)採光,屋頂天花板高度不錯

5)主臥的衛生間有獨立的沖涼區

6)後院設計不錯

7)一直以來都是原先屋主,他對這房做出很多整修,花了不少心思在上面

Category: Residential Type: RES-Single Family Orig LP: $329,900
Area: 20/2 Also for Lease: N Lst $ / SqFt: $154.74
Subdv: Biltmore Swim & Racquet Club Ph One
County: Collin Plano ISD
Country: United States
Parcel ID: R070600201801
Lot: 18 Block: B
Legal: BILTMORE SWIM & RACQUET CLUB PHASE ONE (CPL),
Multi Prcl: No MUD Dst:No Unexempt Taxes: $5,421
Bedrooms: 3 Tot Baths: 2.1 Liv Areas: 2 Stories: 2
Fireplaces: 1 Full Baths: 2 Dining Areas: 2 Pool: No
Sec Sys: No Half Baths: 1
SqFt: 2,132 / Appraiser Hdcp Am: No
# Gar Spaces: 2 Cvrd Park: 2
# Carprt Spcs: 0 Garage Size: 19 x 21 Yr Built: 1991 / Preowned
Acres: 0.220 Will Subdiv: No
HOA: Mandatory HOA Dues: $380 / Semi-Annual
HOA Co:Biltmore HOA

本日達拉斯房重點介紹: 2308 Grimsley Dr Mansfield

2308 Grimsley Dr Mansfield

現在要價:274,000
房屋面積:2409
單呎價:$113.88/sqft
臥房數:4
衛生間:2 1/2
裡面狀況: 不錯,做過很多更新
租金範圍:$2000 to $2200 per month
目前房屋稅:$5980 per year

社區介紹:這個社區是個不錯的社區,是MANSFIELD很受歡迎的社區之一。附近有小學,中學和高中,而且學校都評分不錯。我們在這社區有管理2個房,租金都在2000上下。

房屋分析:裡面做了一些更新。地板更換過,衛生間完全重新更改過,主臥在樓下廚房更新過,後院滿大,樓上還有另外一個客廳。要價還好,是市場價。4個臥房的房很多人喜歡。

重點分析:
1)社區很多的租客需求量不錯,我們手頭上已經有些客戶對這社區有興趣
2)房子內部的格局不錯
3)離學校很近,合適又小孩的家庭
4)採光,屋頂天花板高度不錯
5)衛生間的設計感覺現代化

 

達拉斯地產介紹:9100 Chalkstone Dr Arlington

地區:阿靈頓(ARLINGTON)

學區:MANSFIELD ISD

要價:255500

房屋面積:2097 SQFT

單呎價:121.60

地點介紹:南風社區(SOUTHWIND)是個本地有名的高級社區,這社區的位置很好,特別是360通車後,更加方便。小學是出色的BROWN小學,這是個很不錯的小學。我們在這社區出售了很多物業,且管理很多物業,我們手頭上有不少租客在找社區的物業。

格局:3個臥房,2個客廳,1個書房,2個用餐區,2個衛浴間

租金範圍:1900到2000之間

房屋稅:6244 (2017)

房屋特色:3房加一個書房,書房可以很容易改成第4個臥房,有4個臥房的房屋的租金一般會較高。

HOA:有,每年大概450,有游泳池,溜滑梯,綠地等設施

需要考慮的優缺點:

1)可以很快改成第4房,將書房加一個衣櫥就可以了,已經有門了

2)有2個客廳,這是優點

3)擁有2個用餐區

4)後院有PORCH,德州家庭特別喜歡

5)一走出去就可以看到噴水池,環境優雅

6) 主臥的衛浴間有自己的淋浴區(SHOWER AREA),這是個重要的優點

7)但背後有些靠COLLIN ST,這不是很吵的大馬路,但是這社區的入口之一

8)第2個客廳位於2個臥房之間,如果想隔間較困難

VIDEO LINK

達拉斯熱房介紹: 1711 Water Lily Drive – Southlake: $549,999

位於南湖(SOUTHLAKE)高級住宅區的雅房。這房擁有5個主臥,3個半的衛浴間。CARROLL ISD是10星的學區。環境優雅,靠湖邊,房裡完全裝修過。房屋面積3642呎,廚房完全整修過,每個房間都有自己的衣櫥,其中一個臥房有2個衣櫥,後院的PATIO是夏天烤肉或乘涼的好地方,除了5個臥房外,還有另外一個獨立的遊樂室(Entertainment Room), 如果您在達拉斯地區尋找環境優雅的好學區房,南湖會是個很好考慮的地區。

40萬可以在達拉斯買的什麼樣的房?

最近幾個外州的客戶搬來達拉斯,他們想找大約40萬上下的房,這是我們最近找到在幾個在不同地區的40萬上下的房給您介紹。40萬在達拉斯是個算是滿高的價位,選擇也多了很多。

4305 Springhurst Drive Plano ($409,950)

北達拉斯的PLANO地區,這是很多家庭選擇的地區之一

這是一個4房,2廳,2客廳,2餐廳。2312呎,單層樓,2015年所建的房。這個地區在過去幾年蓋了很多新房。這個房裡面的裝修不錯,採光很好,還有很大的後院。

3016 Saint Amanda Dr Mansfield

這房要價36萬,Mansfield是很多外州客戶現在考慮的地區,這區的單呎價在90到110之間。學區不錯,加上附近多了很多就業機會,附近有很多新的公司特別是航太業,工程還有新的醫院。這一地區30萬已經可以買到4房甚至5房以上的大房。這個房有5個臥房,3個半衛生間,4個客廳,3個餐廳,超過4000呎的大房。

401 Sunrise Drive, Allen ($389,000)

這房3300呎,有5個臥房,4個衛生間,3個客廳。Allen 是個很搶手的地區。Allen的學區很不錯,加上地理位置離PLANO, FRISCO,RICHARDSON這個主要的就業地區很近,近年來是很多外州家庭考慮的地區。這是個2層樓的大房,最大的優點之一是它有4個衛生間,大部分較新的大房都只有2到3個衛生間。

達拉斯投資策略:20萬可以在達拉斯買到什麼樣的2層物業?

達拉斯是個很大的城市,擁有很多不同社區,每個社區的價位有時差價會很大。有時隔一條街,都會有很大的差價。今天我們挑選幾個2層樓的物業來介紹給讀者,這些價位都在20萬上下,您可從中看出格局的不同。今天我們選中的房都在Arlington 這個地區,但學區是Mansfield 學區,這是我們這幾年來,投資者買最多的地區。這個地區發展很快,附近的就業中心成長迅速,也因此帶動了人口的成長。

2層樓的房要注意幾個重點:

1)採光:有時天花板太低,會讓樓下的採光太暗

2)衛生間的位置:要從住客的角度去想,最好是樓下有間衛生間。

3)樓梯的位置:是否會太占空間?

4)大而無用:有些房浪費一大堆空間在走廊上

5)廚房的設計,最好是在樓下

6)冷氣的噸位要足夠,不然會很耗電而且耗損

以下是幾個我們剛看完的物業給您參考

1021 Dove Trail Arlington

這房價是195000,1908呎只有3房,且樓上的空間浪費掉,不然還可以多一個客廳。然後主臥的衛生間很大卻沒有自己獨立的沖涼區,看起來空空的。再來就是用餐區和廚房的設計不是很實用,不太知道要如何去搭配家具。不過這房有幾個優點,一是屋頂剛換過,再來就是裡面的狀況還可以,而且樓下還有半個衛生間在門口。

1315 Red Deer Way Arlington

房價240,000,2550 呎但在市場上145天了,表示訂價太高。這個房有很大的潛力,但要修補的東西較多。這房有幾個優點:擁有4房,2個半的衛生間。主臥在1樓,廚房設計空間寬敞,還有2個用餐區。這房的後面的空地正在進行新的開發,新房起家都在30萬以上。這房還有陽台,是很少見的設計。但這房長期以來沒有被好好的愛護,需要修補的地方很多,如大部分的地毯可能都要更換,牆需要粉刷,然後很多籬笆都壞了。這個房整修之後會帶來很大的改變,空間設計好的房的潛力就高出很多。

606 Sassafras Rd Arlington

房價是225,000,2413呎。這個房上市2天已經一堆買家在搶。狀況和格局都不錯,加上Harris Crossing這社區是很不錯的社區,還可步行到小學,難怪這麼多人有興趣。這房沒什麼需要修改的,後面還多了一個房間,是讓男主人(Mans Cave) 在裡面做DIY的工作室。後院還有一個寬敞的烤肉區。這房還將第2客廳改成電影廳,然後廚房重新設計過,處處都可以看到現在屋主對這房花了不少心思在改進這房,而且價位也不高,單呎價93,這區是可以多關注的一個地區,對面的地區是Arlington的高級社區,單價比這社區高了將近20%。也因此,不少家庭因為買不起對面的社區,開始對這個社區的物業有興趣。

5300 Alta Vista Lane Arlington

房價是20萬整,單價是86一呎,面積是2303呎。這個房有4個臥房,2個廳,2個用餐區和2個半的衛生間。全部房間都在樓上,樓下2個客廳的設計不錯,其中一聽當成書房剛好。這房是1990年代所建,最大的問題是屋頂從來沒換過,15年以上的屋頂保險公司經常不保。這房還做過地基的修補,可以在前門和後門附近看到修補過的痕跡。房屋的1樓狀況比2樓好,2樓整體的狀況沒有更新過,所以可能需要更換地毯,粉刷,而衛生間內的壁紙也脫落需要更改。整體的空間運用不錯,但內部需要做些整修。

8131 Mossberg Drive Arlington

要價上225,000,2657呎的大房。這房卻只有3個臥房,但有3個客廳,2個半的衛生間。這個房內的狀況不錯,但設計上可惜浪費掉了不少空間。這個房可以做成4個臥房,但因為主臥的位置和格局無法做到這點,不過是可以考慮將樓下後面的客廳改成一個大書房或是另一個臥房,這只需要加一扇門,或是把樓上的客廳改成另一臥房,不過這可能會影響到樓上的採光。

這幾個房價位相近,是達拉斯這價位經常會看到的房型,設計上各有千秋,如果您對達拉斯買房有興趣可以和我們進一步的聯絡。

中文房地產資訊:地址:1021 Dove Trail Arlington

要價: 195,000
面積:1908 Sqft
單呎價:$102 per sqft
房型:3 bedrooms / 2.1 bathrooms / 2 garage
樓層:2 層
客廳:2
餐廳:2
去年房稅: $5393
可能租金範圍:$1600 to $1700 per month ,如果改成4房有可能可以更高
學區:Mansfield ISD
房屋狀況:做些維修和更改可以增加房屋價值
這個地區: 位於Arlington 但是分到Mansfield ISD, 這學區的學校大部分還尚可,但不是最好的學校,更好的學校的社區單呎價會超過120 一呎。附近的房屋大部分都超過2000呎以上。社區沒有 HOA。 主要就業地區是:Arlington, Grand Prairie, Mansfield, Fort Worth, Irivng, Airport這房的重要重點分析:
1. 屋頂在2017年換過
2. 只有1冷暖氣主機
3. 沒有HOA
4. 全部的臥房都在樓上

5. 主臥也是在樓上
6. 第二客廳可以考慮改成第4臥房
7. 2樓有2個衛生間
8. 洗衣房是獨立的

9 樓下有一個洗手間

可以考慮的增值方法:
1. 大部分的地毯可能需要更換,最好是換成木地板
2. 一些牆可能需要重新粉刷
3. 廚房的台面最好換成花崗岩較高雅
4. 可以考慮將第客廳改成第4個臥房,這需要加牆和衣櫥

房屋資訊連接
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達拉斯地產首篇:介紹達拉斯的特色

許多投資者都在討論達拉斯大都會(DFW Metroplex),這是北美地產的投資熱點。很多投資者問了我們許多問題,如應當投資哪個地區?房價大約是多少?25萬能買到什麼樣的地區?50萬能買到什麼樣的地區?還有需要注意哪些事項。這是我們介紹達拉斯文章的第一篇,我們先來介紹達拉斯這個快速成長城市的特色。

達拉斯的城市人口成長速度

Dallas Fort Worth 大都會(DFW)是北美人口成長最快速的城市,以下表格顯示了2010到2020年的統計,有人認為這個預測其實低於實際的成長速度,還有人認為2020年甚至可能會超過8百萬人,因為成長的速度每年都在增加,而DFW也會在3到4年內取代芝加哥成為美國第3大城市。基本上,預估DFW每年的人口成長會超過20萬人。另外一方報告預測2030年時,達拉斯的人口會達到1千萬人以上。全球和美國的各大企業不斷的搬到達拉斯,也因此達拉斯的房地產火熱,長期以來處於供不應求的現象,而短中期內也不會改變,新建房都來不及趕上人口的成長。

DFW 人口總數
2011 6,571,761 Change
2012 6,667,443 95,682
2013 6,784,499 117,056
2014 6,971,597 187,098
2015 7,117,896 146,299
2016 7,268,910 151,014
2017 7,424,256 155,346
2018 7,584,701 160,445
2019 7,749,639 164,938
2020 7,920,671 171,032

Texas cities that added the most people

Here are the 10 Texas cities that gained the most residents between 2015 and 2016.

City 2015 population 2016 population People added
San Antonio 1,468,037 1,492,510 24,473
Dallas 1,297,327 1,317,929 20,602
Fort Worth 834,171 854,113 19,942
Houston 2,284,816 2,303,482 18,666
Austin 930,152 947,890 17,738
McKinney 162,691 172,298 9,607
Frisco 154,080 163,656 9,576
Conroe 76,362 82,286 5,924
Round Rock 116,046 120,892 4,846
Pearland 108,726 113,570 4,844

達福(DFW)地區的主要人口集中在哪些地區?

DFW地區的人口散佈到各地,圍繞幾個主要就業中心。一個城市要有工作才會有本錢,才會帶來強勁的人口成長。

Highland Park

Highland Park是最貴的地區,也是達拉斯傳統一來的高級住宅區,這地區的房屋很有特色,這的房價很多都是上百萬的豪宅。很多時候知名人士,商界大亨,律師,醫生住在這些地區。這些地區歷史悠久,很多房是在1930年代,1940年代所建。很多已經被改建。SMU大學位於Highland Park,是德州名校之一,他的法律系特別有名。

北邊的主要就業地區是:PLANO,FRISCO這2大地區,附近的住宅區包括:Plano, McKinney, Frisco, Little Elm, Allen 等都是很多熱門的住宅區。

北達拉斯的Richardson是UTD大學的分校總部,也是電訊業,保險業和軟件開發業的重要就業地區。

在西區靠近機場有許多IT還有工程,運輸,航空相關的產業。附近的住宅區包括:Irving, Carrollton, Addison等是很多新家庭還有年輕人口選擇的地區。

Arlington, Mansfield, Burleson, Grand Prairie

Arlington一直是西南邊的主要人口和就業地區,還包括幾個主要的球場和遊樂園,而Mansfield是許多家庭優先考慮的學區,Grand Prairie附近有美麗的湖濱。這些區的價位不錯,20萬上下可以買到不錯的物業,而且大部分還都是較新的房屋。達拉斯本身人口不少從東邊和北邊較舊和較貴的地區搬到這幾個地區。

Keller, Fort Worth, Haslet, Crowley

這幾個地區的就業中心是以Fort Worth為中心。附近有很多金融,航太,製造業等公司的總部。Fort Worth 北邊的地區則是快速的轉換中,目前有科技公司和藥廠陸陸續續的在Fort Worth北部設立總部。這幾個地區預計會是未來3年人口成長很快的地區。

達拉斯的主要產業是什麼?

不少投資者問到這問題,達拉斯的主要產業和休市頓完全不同,石油產業並不是主要產業之一。達拉斯一直希望將這城市的工業多元化。目前主要產業包括军火,保险,金融,教育,软件公司,电讯公司,医疗產也(醫院,醫療科技發展,醫療技術),這幾年來也有很多藥廠搬到達拉斯。還有,交通運輸業都是達拉斯很重要的產業。人口成長還帶來不少大學,每年都有新的大學在達拉斯設立或是擴展分校。

過去幾年來,達拉斯更是吸引了很多公司將它們的總部設立在達拉斯:以下是幾個例子:

豐田(TOYOTA)的北美總部

美國最大保險公司之一LIBERTY MUTUAL的总部

美国另一大保险公司STATE FARM的总部

波音公司将它的一个主要部门搬到达拉斯

美国前几大的军火和航太公司如LOCKHEED MARTIN, RAYTHEON的总部都是在达拉斯

美國航空(American Airlines) 的全球總部也是在達拉斯

AT&T

Texas Instrument (德州儀器)

NTT(日本電訊)

Southwest Airlines

再則就是達拉斯的政府和大學之間有很成功的遠見和合作,產業和大學之間一直有交流來開發下一個行業的重點。透過和大學的合作,培養新的人才。成功的例子是將達拉斯轉換美國的電訊業(UTD的電訊科目很出名)的主要城市還有航太業(NTU擁有許多不同的航太課程可以選擇)的發展,還有達拉斯可能會贏取亞馬遜(AMAZON)的HQ2的計畫,AMAZON可能會前來達拉斯設立第2總部。

為什麼這麼多公司總部搬遷到達拉斯?主要是哪些公司?

德州稅率比其它州低很多,公司沒有州稅,個人也沒有州稅。加上政府也提供大量的免稅,還有出資金贊助公司前往德州。每個郡(COUNTY)還有城市(CITY)還有提供不同的資金來吸引公司前往達拉斯。主要也是德州政府資金充足,加上土地便宜,很多公司前往達拉斯新蓋總部,借此將其他地區的總部合併在一起,可以省下大量的租金還有州稅,還有方便管理。這些也會帶動相關產業,我們幾個外州來的客戶提到幾個好例子:

豐田汽車北美總部從南加州搬遷到達拉斯。除了豐田汽車的自己員工外,還帶來NTT,日本的各大銀行,日本的保險公司,汽車零件公司, 也帶進了許多和豐田來往的中小企業:我們的客戶中,有一個專門安裝他們的電訊設備,還有一個安裝他們安全設備,還有燈泡,電梯。這些都是相關公司,每家公司從外州調派30到300人之間,累積下來很可觀,還把之前在南加豐田汽車附近的主要商場都帶到達拉斯來,甚至連日本超市,日本餐廳都從加州搬過來。而大部分的員工來了之後都不想搬走,因為達拉斯生活費用比他州相比下便宜太多了,而且大部分的學區也不錯。

例子2:State Farm & Liberty Mutual這是美國兩大保險公司,他們搬到達拉斯後,將達拉斯轉換成北美的主要保險中心。自從這幾大保險公司搬來後,其它公司也陸續的跟上他們腳步,短短的過去3年,Richardson和Plano這2地就吸引了以下幾個相關公司:United Healthcare (Richardson), Blue Cross (Richardson), Aetna (Plano), Cigna (Plano),Amwin, Kemper (Richardson),New York Life。保險公司也帶來許多相關企業,如金融業,分析師,金融軟件公司。我們過去一年內,就有3個租客是和保險業有關的員工。

以下是我們團隊對我們最近租客的一個分析,可看出租房的趨勢和原因。

 

最近租客的工作分析
地區 工作性質 租房原因
Arlington 金融業 短租,從加州外調
Arlington 航空業 從外州外調來上班
Arlington 軍人 從外州外調來上班
Burleson 醫院 外州外調,升職
Burleson 老師 從達拉斯東邊搬來
Frisco 老師 外州過來工作
Garland 運輸業 德州外地調職
Garland 運輸業 工作關係
Grand Prairie 醫院 賣房,不想再買房
Grand Prairie 醫院 德州外地調職
Grand Prairie 房產業 住在同地區,租約到期
Little Elm 房產業 住在同條街,租約到期
Mansfield 醫院 住在同條街,租約到期
Mansfield 老師 賣房,不想再買房
Mesquite 軍人 賣房,不想再買房
Mesquite 木工 德州外地調職
Rowlett 餐飲業 來達拉斯創業
Rowlett 老師 外州過來工作

 

4)達拉斯就業地區大約在哪幾個地區,交通是選房的要點嗎?

達拉斯算是『汽車城』,主要交通是開車,我們有多條高速公路,四通八達。大眾交通大部分集中在市中心。而為了不讓交通過於集中,達拉斯的就業地點發展和其他城市不同,市中心並不是重點。

 

主要就业地区 主要的产业
Downtown (市中心) 金融,传媒,教育,政府
Fort Worth 生产业,金融,教育,軍火
Plano 金融,IT,服務業,教育
Frisco 金融,IT,服務業,教育,政府`
Irving / Airport IT,金融,交通,航空,運輸
Arlington & Grand Prairie 航空,軍火,汽車生產
North Fort Worth 軍火,航空,藥廠
Richardson 電訊,保險,IT

 

從交通角度來看,大部分的居民平均上班通車時間是30分到45分之間。但達拉斯的就業區也在不斷的擴展,很多新的地區也成為一些新的就業地點如西邊的Burleson或是北邊的McKinney。

 

達拉斯目前的人口是朝那些方向發展?

目前可以說是朝北,朝東,朝西和朝『上』四大發展現狀:達拉斯的人口成長可觀,很多地區其實已經飽滿了。目前人口是朝北,朝西和朝東發展。由於大部分公司並不是在市中心,所以大部分家庭並不在意住到離市中心較遠的地區。目前Fort Worth成長可觀,很多新的社區在此發展,不少新公司會將總部遷往過去。西南邊的Arlington, Grand Prairie, Mansfield都是成長的中心,主要是航太業還有醫療業等。北邊的Plano, Frisco這些地區都已經飽和,所以新居民只好往更北邊發展,或是只能去住公寓,所以整體的人口和社會的結構改變了很多。我們可以看到這些地區有很多在這發展的新公寓。

 

東邊的土地較多,所以Rowlett, Rockwall以東的地區正在開發不少新的社區,但這些地區週圍較沒有太多主要的就業地點,上班時間較長,但經常可以買到較大的房屋還有欣賞美麗的湖景,生活品質非常不錯。

 

而由於人口成長驚人,達拉斯目前面臨嚴重的房屋短缺現象,許多家庭無法立即買到房屋只好委曲求全的搬到公寓或延遲買房的時機。

 

租金大概可以達到多少,回報率大概可以多高?

這則是看您投資的地區會達到不同的回報率,舉例來說,以下是我們11月和12月份所出租出去的一些房屋,這可以給您做為一個直接的參考。

 

西邊的租金回報率較高。最近我們很多外州和海外的投資者都將重心轉到這些地區。還有看地區而言,目前有些地區的房屋較難找到租客,這些地區大部分的住客都是自住房,買的起房,這種區域的租客很多只需要短租。以下的表格是一個很好的例子,可以看出我們客戶大部分的投資地區和當地租金的走勢。

 

2017 Actual Rental Examples 資料來源:我們團隊11月份到12月份的出租記錄
City Purchase Price Monthly Rental Yearly Rental Rental Yield
Allen 265000 1850 22200 8.38%
Arlington 240000 2000 24000 10.00%
Burleson 150000 1490 17880 0.1192
Burleson 168000 1590 19080 11.36%
Fort Worth 210000 1800 21600 10.29%
Frisco 260000 1650 19800 7.62%
Grand Prairie 220000 1850 22200 10.09%
Mansfield 210000 1750 21000 10.00%
Mansfield 220000 1800 21600 9.82%
Mansfield 195000 1650 19800 10.15%
Mesquite 115000 1150 13800 12.00%
Mesquite 110000 1150 13800 12.55%
Plano 280000 1800 21600 7.71%
Plano 300000 2000 24000 8.00%

達拉斯的地產主要費用會是哪些?

房產稅:

德州沒有公司和個人的州稅(State Tax),所以是全美國稅率最低的一州,這也是為何許多公司搬遷到德州的原因之一。但也因為沒有州稅,德州的地稅較它州高出許多,目前的稅率大約是2%到3%之間,好的學區的地產稅大約在2.5%到3%之間,而隨著房價的提升,地稅也會上漲。房地稅分為3種。

City Tax 城市稅:有時會因為新的基礎設施的開發會有新稅,如新的醫院,學校等

County Tax 郡稅:每個郡的稅率不同

ISD Tax 學區稅:這往往是最高的稅,學區越好的區,這個稅率就越高

所以,如我們的投資客戶選在25萬上下的房屋,那每年的地稅會在5000到7500之間,這是養房最高的開支。自住房會有自住房的優惠(Homestead Exemption),平均大概可以少20%上下。

保險費用:

達拉斯的天災不多,並不像其它州有颶風或地震。主要天災來自於冰雹,有時一年會下2,3次,造成屋頂的損壞。1個20多萬房的保費大約會在1000到1200之間,主要是看哪家保險公司和自出保險扣除(Insurance Deductible), 自出保險扣除越高,保費就越低。

達拉斯的平均房價大約是多少,且如何去做價位的分析?

在美國,我們用每呎價來計算會較準確,而不是只單一的看售價。小房的單呎價高,大房的單呎價低,所以您要以類似的房型和面積來相比。如果純以交易價來看,目前達拉斯的中間交易價大約是275000之間。而看地區而言,275000可以買到各類不同的房屋。

以下是3個各在27萬左右的房屋:

北達拉斯基本上已經沒有什麼30萬以下的房屋可選

這是一個我們在2017年11月份賣出的一個FRISCO的房產,賣價24萬左右,面積1500多呎。但需要整修,裡面有3房,2衛生間。

這是一個在ALLEN地區的28萬,2000多呎,需要整修的房屋

達拉斯的西邊則是有很多不錯的較新房可選

而同樣的價位可以在東邊買到:

 

然後我們再來看看我們客戶最近買房的幾個地區的單尺價比較(不過這數據也包含了公寓單位的計算):

達拉斯地區的平均單呎價和平均售價分析

北達拉斯地區 Price per sqft Median closing price
Plano 145 332000
Frisco 153 400000
McKinney 140 311000
Allen 146 299000
Wylie 122 311000
東達拉斯地區 Price per sqft Median closing price
Garland 112 190000
Rowlett 118 231000
Mesquite 105 175000
西邊地區 Price per sqft Median closing price
Mansfield 115 224000
Arlington 112 169000
Fort Worth 116 133000
Burleson 110 223000

 

達拉斯的天氣如何?有什么天然灾害吗?

這是我很想和大家分享的一個話題!我們是有冬天的!而且是會下雪的,在寫這篇文章是,外頭是零下12度。達拉斯很少會看到下雪,但平均一年也會有1個月都會在零度或零下。而天氣的變化也是買方需要注意的事項之一。我們達拉斯的夏天很長,大概可以說5月到10月都像是夏天的季節,所以需要固定的檢查冷氣。然後冬天來臨之前,大約是11月時,也要看暖氣是否需要Tune Up,不要在最冷的时候暖气出问题。

 

达拉斯的春天非常舒服,3月到4月这时百花盛开,我们的植物园Dallas Arborentum 是很有名的植物园,春天还有郁金香的花展,是全美最大的花展之一。秋天相对下很短,有时觉得没多久就到冬天了。达拉斯的温差早晚很大,有时是越晚越热,早晚经常会差到20多度。

 

达拉斯没有什么天災,偶而会下冰雹,有时一年会下几回,所以买房一定要买保险,特别是对屋顶的保险很重要,不要省小钱而赔大钱。达拉斯很少会见到龙卷风,过去几年来就2015年时发生一次严重的龙卷风。我们并没有飓风(hurricane),这和休斯顿不同。虽然夏天漫长,但达拉斯很少看到森林大火,也很少有洪水,也沒有地震,所以整體來說,天災不是很多。

 

達拉斯的家庭喜歡住在哪一類的房屋?租客和外地有什麼特別的地方嗎?

 

達拉斯的家庭結構差別很大,不過整的來說,滿多家庭都有小孩,而且,有3個小孩的家庭也不少。這是因為生活費用遠低於其他城市,還有平均結婚年齡較低,還有不需要住很貴的地區也可以上很好的學區。有小孩的家庭一般來說較傾向住在單獨的房屋(Single Family Homes),但這幾年人口大漲,不少新的社區建蓋排屋(townhomes), 而這幾年因為供不應求的現象,越來越多達拉斯居民也選擇公寓(condos)。加上很多新居民是外地來的年輕人,還沒有家室,所以一開始先選擇公寓。

達拉斯的租客有以下較不同的特色:

1) 寵物:很多家庭都有寵物,最近一份調查顯示,在達拉斯超過一半以上的家庭有寵物,所以如果選擇不要寵物的家庭會錯失掉不少租客的選擇。

2)家庭結構:達拉斯的租客:

A)有小孩家庭,有3個以上小孩的家庭不少,所以4房的房屋特別多人申請

B)單身:不少年輕人前往達拉斯尋求工作機會,這類的租戶也逐漸增加,很多還是傾向於租房而不是租公寓。很多會和朋友或親人共同租房。

C)白髮族:最近我們出租了幾個60歲以上的租客,他們剛把自己的房賣掉,並不打算再買房,所以尋找長期的租約。

D)短期的租客:這是一個新的趨勢,不少家庭在賣房後等待新屋落成或是找不到新房,所以需要短期的租約。由於達拉斯是大熱門市場,不好買房,所以很多賣方現在也選擇回租(leaseback)的方式讓他們充分的時間去找新房。

  1. E) 外州租客:很多公司現在外調員工到達拉斯,這些租金會由公司負責。最近我們就遇到3個這樣狀況的租客:一個是通用汽車的工程師被調到達拉斯,因為達拉斯在擴展2條新的生產線。另一位是航空公司的經理,還有一個是加州銀行的經理。這些租客連看房都不看,在搬遷來之前就先把租約訂下來了。

達拉斯投資者故事8:在Richardson投資一套需要大整修的物業

我們替這個客戶剛完成一項整修,以下是他和我們分享投資這個物業的過程:

問:請介紹一下您自己和您為何選擇理查德森區?

答:我們選擇理查森是我們已經住在此地,對當地已經很了解。我們很喜歡這個社區,交通方便,離上班地點都很近。JJ皮爾斯高中是個很不錯的高中,這社區的房屋建於1970年,還有一些1960年代的房屋,這社區成立悠久,是北達拉斯的著名地區之一。

問:您為何選擇這個物業?

答:格局是最大的原因。我們發現90年代後的房屋很少有3個完整的浴室,除非是超過3000尺以上的大房。但在這區內,2000尺以上的房屋就帶3個完整浴室,它還有4間臥室加上一個完全獨立的書房,這個房屋面積2400多尺但可用的空間卻超過那些3000尺以上的大房。

問:您做了哪些裝修?

客戶:之前的屋主沒有好好愛惜這個屋子,她養了5條狗,所以屋內狗味很重,而且所有的地毯被被啃壞了。但我們看了這房3次後,覺得房屋的材料和房型真的不錯,整修後會成為一個很好的投資。

1970年代的房子在建材上相當講究,舉例來說,當我們去除地毯後,發現有些房間下頭已經擁有實木地板所以我們只需要打蠟。還有廚房已擁有花崗岩地板,但是窗戶太老舊了,而一開始我們沒有預算要更換窗戶,所以到了第2年才更換窗戶。最後我們發現最初的屋主完成一部分的地基修理,所以並不需要太多的地基修護。冷氣在2012年已經更換過,只需要做定期的檢查。

問:你有什麼建議給我們尋找70年代的房屋的客戶?

客戶:我會建議他們:

  1. 下水管道漏水測試: 將相機進入下水道來測試(CAMERA TEST),看看下水管道是否有任何裂縫。1970年代的下水道是用 CAST IRON,這並不防銹,加上如果旁邊大樹,根部可能會進入下水管道,並造成堵塞。
  2. 安裝下水口的CLEAN OUT : CLEAN OUT在1970年代時不流行,這通常可以在前院安裝,以後讓清理下水管。
  3. FRENCH DRAIN排水管道:如果後院不均勻,雨水會倒流到房內。這種方法可將排水管直接連接到馬路的下水管道,解決掉倒流的問題。
  4. 最好檢查地基是否有問題:舊房的好處是,大部分的房主已經做過地基的修復,但還是要找地基專門公司來查看屋子是否有下陷。

問:還有什麼方面您覺得可以增加房屋價值?

客戶:浴室的設計非常重要,會是屋子的最大賣點之一。1970年代的房屋的主臥衛生間大部分較暗。因此我們將淋浴區更改為無框的沖涼玻璃門(FRAMELESS GLASS),並且將2面內牆拆掉讓空間更加的寬敞。然後也徹底改造第3個浴室,讓它的採光更好。

再來就是房間內的衣櫃區,雖然這個房子的房型四四方方,但房間都衣櫃都不大,所以增加空間。我們還把剩下的地毯部分改成合成木板,所以現在整個房內都沒有地毯。

整修後的結果還不錯,最近銀行做了一個新評估,已經增長了將近$ 100,000的價值,可以讓我們透過再融資把多餘的資金運用在下一個投資。

Thomas Su

Team Leader – Team Thomas Su

Keller Williams Realty Dallas Preston Road

Email: rwpglobal@gmail.com

Phone: +1 469 347 1839

WeChat: thomassu16889

 

Tags: 投資達拉斯,德州地產投資,投資達拉斯地產,達拉斯房地產買賣

達拉斯投資者故事1:Rowlett 的一個法拍屋

投資者:一個澳大利亞投資者的故事

這投資者是一位經驗較豐富的投資者,他專門尋找需要修復的房產,他的風險承受度較高,並在外州擁有投資翻修法拍屋的經驗。這是他在達拉斯地區投資組合中的其中一個房產。

這個案例:

這是一個法拍屋,且是由一個很有信譽的高檔開發商所建的房屋,因此本身所用的建築材料已經比一般的建商高價。此房空置了將近12個月還賣不出去,在達拉斯算是個很奇怪的現象。結果我們發現,賣方的經紀人糊里糊塗,當我聯絡他時,他甚至忘掉這個房子的存在,而且連門都沒上鎖,照片也只隨便拍個2張,然後連房鎖的密碼都打錯(不過沒差,因為他連門都沒上鎖!)而且網上的圖片還上下顛倒,由此可見是個很不負責的經紀人。

Rowlett 是個很多家庭想購買的地區,所以竟然會有房屋6個月以上還沒賣出更是不尋常。當我們第一次進去這屋子時,最初的反應是它的格局非常好,它面積是1900多平方英尺,擁有2間餐廳且竟然有第3間衛生間!此外,主浴室的格局也很好,後面的庭院設計也不錯,但籬笆都已經快垮了。

整修的過程

第一階段我們完成了以下的裝修:

  1. 地板:對所有的起居間和用餐區鋪設新的地板。
  2. 粉刷:粉刷整個房子的牆壁,後來我們也粉刷天花板和壁爐
  3. 籬笆:我們安裝新的籬笆,本來想說維修就好,但因為木材已經腐爛和破損過度,所以只好完全更換。
  4. 主臥衛生間的更改:我們重新設計了整個衛生間的格局,我們打開淋浴區的一面內牆,也因此拓寬了淋浴區整個空間,增加了將近50%的空間,也因此改進了整個房間的採光。
  5. 而在同年,該地區發生大暴雨,因此損害屋頂,我們申請保險索賠也更換了新的屋頂。

第二階段完成的裝修:(第二年),

  1. 廚房檯面改造,這讓整個廚房的感覺煥然一新,並且換了新的設備包括新的微波爐和爐灶,讓廚房成為這房屋的重點。租客還以為是個新建的廚房!
  2. 主臥的衛生間:重新貼瓷磚牆面磚和更換新的浴缸。
  3. 外牆的粉刷-:粉刷後的視覺上帶來很大的改變,有些租戶甚至還以為這是間新房,其實這房子是1990年落成的。

從中學習到的經驗:

  1. 水電的維修會是一個很大的隱藏成本:這投資者告訴我們,水管道可能會有很多未知的問題,特別是因為法拍屋長期沒有開水,導致土壤累積在水管中造成堵塞,投資者可以考慮下水道相機測試,來測試下水管道是否任何裂縫,並可以用高壓清洗沖的方式來沖洗掉下水道內的土壤。
  2. 法拍屋也通常意味著以前的屋主沒有好好的照顧房產,因此忽略了各類的保養項目。法拍屋經常遇到的問題包括水龍頭漏水,或是馬桶可能都需要更換,這些小的項目都需要檢查且在租客入住之前做完。此外,冷暖氣都要定期檢查和維修,如果每年經常性的維修,就像汽車一樣,其實冷暖氣的壽命可以長達15到20年。
  3. 第三個衛生間是個很大的特色。 在2000年後,已經很少有3間臥室的房子在達拉斯會擁有3間衛生間,這是對這個客戶購買該物業的主要原因之一。擁有第3間衛生間的物業售價經常可以增加2萬到3萬之間。

結果:

房產購買:$ 16萬購買

裝修成本:

階段1:$ 10,000(第1年)

階段2:$ 10,000(第2年)

現在市價:$ 230,000〜$ 240,000

租金取得:第1年:一個月$ 1400,我們接手物業管理後,先是提升房租到每個月$ 1700,之後調漲到每個月$ 1800。

達拉斯投資者故事

這是由房地產經紀公司,Thomas Su (Team Thomas Su)團隊所收集的一系列達拉斯地產投資者的案例。本公司除了買賣外,還有裝修和物業管理的團隊。

如果您有興趣買賣達拉斯地產,請聯繫我們。

Thomas Su

Team Leader – Team Thomas Su

Keller Williams Realty Dallas Preston Road

Email: rwpglobal@gmail.com