投資者：一個澳大利亞投資者的故事

這投資者是一位經驗較豐富的投資者，他專門尋找需要修復的房產，他的風險承受度較高，並在外州擁有投資翻修法拍屋的經驗。這是他在達拉斯地區投資組合中的其中一個房產。

這個案例：

這是一個法拍屋，且是由一個很有信譽的高檔開發商所建的房屋，因此本身所用的建築材料已經比一般的建商高價。此房空置了將近12個月還賣不出去，在達拉斯算是個很奇怪的現象。結果我們發現，賣方的經紀人糊里糊塗，當我聯絡他時，他甚至忘掉這個房子的存在，而且連門都沒上鎖，照片也只隨便拍個2張，然後連房鎖的密碼都打錯（不過沒差，因為他連門都沒上鎖！）而且網上的圖片還上下顛倒，由此可見是個很不負責的經紀人。

Rowlett 是個很多家庭想購買的地區，所以竟然會有房屋6個月以上還沒賣出更是不尋常。當我們第一次進去這屋子時，最初的反應是它的格局非常好，它面積是1900多平方英尺，擁有2間餐廳且竟然有第3間衛生間！此外，主浴室的格局也很好，後面的庭院設計也不錯，但籬笆都已經快垮了。

整修的過程

第一階段我們完成了以下的裝修：

1. 地板：對所有的起居間和用餐區鋪設新的地板。
2. 粉刷：粉刷整個房子的牆壁，後來我們也粉刷天花板和壁爐
3. 籬笆：我們安裝新的籬笆，本來想說維修就好，但因為木材已經腐爛和破損過度，所以只好完全更換。
4. 主臥衛生間的更改：我們重新設計了整個衛生間的格局，我們打開淋浴區的一面內牆，也因此拓寬了淋浴區整個空間，增加了將近50％的空間，也因此改進了整個房間的採光。
5. 而在同年，該地區發生大暴雨，因此損害屋頂，我們申請保險索賠也更換了新的屋頂。

第二階段完成的裝修：（第二年），

1. 廚房檯面改造，這讓整個廚房的感覺煥然一新，並且換了新的設備包括新的微波爐和爐灶，讓廚房成為這房屋的重點。租客還以為是個新建的廚房！
2. 主臥的衛生間：重新貼瓷磚牆面磚和更換新的浴缸。
3. 外牆的粉刷-：粉刷後的視覺上帶來很大的改變，有些租戶甚至還以為這是間新房，其實這房子是1990年落成的。

從中學習到的經驗：

1. 水電的維修會是一個很大的隱藏成本：這投資者告訴我們，水管道可能會有很多未知的問題，特別是因為法拍屋長期沒有開水，導致土壤累積在水管中造成堵塞，投資者可以考慮下水道相機測試，來測試下水管道是否任何裂縫，並可以用高壓清洗沖的方式來沖洗掉下水道內的土壤。
2. 法拍屋也通常意味著以前的屋主沒有好好的照顧房產，因此忽略了各類的保養項目。法拍屋經常遇到的問題包括水龍頭漏水，或是馬桶可能都需要更換，這些小的項目都需要檢查且在租客入住之前做完。此外，冷暖氣都要定期檢查和維修，如果每年經常性的維修，就像汽車一樣，其實冷暖氣的壽命可以長達15到20年。
3. 第三個衛生間是個很大的特色。 在2000年後，已經很少有3間臥室的房子在達拉斯會擁有3間衛生間，這是對這個客戶購買該物業的主要原因之一。擁有第3間衛生間的物業售價經常可以增加2萬到3萬之間。

結果：

房產購買：$ 16萬購買

裝修成本：

階段1：$ 10,000（第1年）

階段2：$ 10,000（第2年）

現在市價：$ 230,000〜$ 240,000

租金取得：第1年：一個月$ 1400，我們接手物業管理後，先是提升房租到每個月$ 1700，之後調漲到每個月$ 1800。

達拉斯投資者故事

這是由房地產經紀公司，Thomas Su (Team Thomas Su)團隊所收集的一系列達拉斯地產投資者的案例。本公司除了買賣外，還有裝修和物業管理的團隊。

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Thomas Su

Team Leader – Team Thomas Su

Keller Williams Realty Dallas Preston Road

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