投資達拉斯地產：不同地產的選擇

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在美國，投資地產的選擇多很多，以下是我們客戶所投資的地產選擇介紹：

 

1. 土地（LAND LOT）

有些投資者專門投資土地來開發，有的是買單房的土地，有的是作多房的開發，還有作MULTI─FAMILY APARTMENT的開發。

 

我們有一個投資者專門投資新的土地來開發2到4單位的

（DUPLEX TO 4-PLEX）。 還有一個投資者專門找小的土地來開發高檔的房屋。

 

2. SINGLE FAMILY HOMES （房屋）

 

SINGLE FAMILY HOMES。這是最多投資者目前在投資的資產，HOUSE的好處是土地的價值較高，增漲的空間較高，還有空間也較大（雖然說也不一定）。壞處是大家都知道的，維修的成本也較高，土地稅也較高。

 

3. CONDOS （個別的單位）

 

CONDOS有好有壞。好處是不太需要管理，HOA都幫你處理大部分的問題，如地基，屋頂這些高成本的維修都包括在HOA內。壞處也是HOA的費用是額外的費用，便宜的話180塊一個月，貴的話400多塊，所以會對回報帶來影響。

 

4. 2單位到4單位（2-PLEX TO 4-PLEX）

 

我把這分開來寫，因為德州的合同上，2-4 PLEX和4個單位以上的APARTMENT不同。很多投資者從海外來，根本沒想過可以投資整棟樓，這在美國是絕對可以考慮的一個方案。這看地點而定，我們剛把一個客戶找到一個在FORT WORTH的4─PLEX，一個4個單位，每個單位租金550塊一個月，然後要價是14萬。還有我們正在看一個NORTH GARLAND的4-PLEX，23萬，全租出去了。

 

2-PLEX，3-PLEX或4-PLEX的好處是回報高，而因為你擁有整棟樓，所以沒有HOA，你也可以往後把它變成CONDO，一個一個單位出售出去。這是很不錯的徹出策略。

 

5. MULTIFAMILY（4個單位以上）

 

很多投資者對這很有興趣，在海外，只有投資機構才有能力投資，在美國就不同，因為投資金額比海外低很多，不少個人投資者有能力來買10個，20個甚至100個單位以上的大型項目。MF最大好處是，大部分銀行會願意提供貸款，可以高到85%或更高，這對投資者來說可以省下很多現金。回報一般來說也不錯，但最大的缺點也是它的優點 – 管理上，租戶的挑選非常重要，因為租金較低，有時會遇到不好的租客。一個不好的租客會導致整個APARTMENT的問題，這很奇怪，但其它租客往往不會和你說哪個租客不好，而是選擇自己搬走。我們目前手上有幾個類似這樣的項目可以給你們考慮，資金的需求大概是40萬到100萬之間。

 

6. RETAIL （零售地產）

 

我們對零售地產方面的看法較不同，雖然達拉斯的人口不斷的增加，很多新的公司也來這設新店面。但整體來看，很多店面還是都空的，這是因為過去10年太多新的開發，加上很多新的店面並不想租店面而是自己獨立開發自己的店面（買土地再開發），德州地還是很多，所以不如自己開發一個商場，還可以從土地的上漲來獲利。所以如果要投資零售地產是可以考慮， 但價錢上的商談空間可能會較高，再來就是要注意到是否有合適的商家。

 

7. OFFICE （辦公大樓）

 

這也是一樣問題，DOWNTOWN還有很多空的辦公大樓。達拉斯和其它城市發展類似，美國的都市化過程變成不需要去DOWNTOWN上班，加上科技發展，所以辦公室的需求其實沒有以前的高。因此，我們發現很多達拉斯的A GRADE辦公室反而都被一些小公司租走。所以投資辦公大樓是不錯，但要小心空置率。