投資達拉斯地產:不同地產的選擇
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在美國,投資地產的選擇多很多,以下是我們客戶所投資的地產選擇介紹:
1. 土地(LAND LOT)
有些投資者專門投資土地來開發,有的是買單房的土地,有的是作多房的開發,還有作MULTI─FAMILY APARTMENT的開發。
我們有一個投資者專門投資新的土地來開發2到4單位的
(DUPLEX TO 4-PLEX)。 還有一個投資者專門找小的土地來開發高檔的房屋。
2. SINGLE FAMILY HOMES (房屋)
SINGLE FAMILY HOMES。這是最多投資者目前在投資的資產,HOUSE的好處是土地的價值較高,增漲的空間較高,還有空間也較大(雖然說也不一定)。壞處是大家都知道的,維修的成本也較高,土地稅也較高。
3. CONDOS (個別的單位)
CONDOS有好有壞。好處是不太需要管理,HOA都幫你處理大部分的問題,如地基,屋頂這些高成本的維修都包括在HOA內。壞處也是HOA的費用是額外的費用,便宜的話180塊一個月,貴的話400多塊,所以會對回報帶來影響。
4. 2單位到4單位(2-PLEX TO 4-PLEX)
我把這分開來寫,因為德州的合同上,2-4 PLEX和4個單位以上的APARTMENT不同。很多投資者從海外來,根本沒想過可以投資整棟樓,這在美國是絕對可以考慮的一個方案。這看地點而定,我們剛把一個客戶找到一個在FORT WORTH的4─PLEX,一個4個單位,每個單位租金550塊一個月,然後要價是14萬。還有我們正在看一個NORTH GARLAND的4-PLEX,23萬,全租出去了。
2-PLEX,3-PLEX或4-PLEX的好處是回報高,而因為你擁有整棟樓,所以沒有HOA,你也可以往後把它變成CONDO,一個一個單位出售出去。這是很不錯的徹出策略。
5. MULTIFAMILY(4個單位以上)
很多投資者對這很有興趣,在海外,只有投資機構才有能力投資,在美國就不同,因為投資金額比海外低很多,不少個人投資者有能力來買10個,20個甚至100個單位以上的大型項目。MF最大好處是,大部分銀行會願意提供貸款,可以高到85%或更高,這對投資者來說可以省下很多現金。回報一般來說也不錯,但最大的缺點也是它的優點 – 管理上,租戶的挑選非常重要,因為租金較低,有時會遇到不好的租客。一個不好的租客會導致整個APARTMENT的問題,這很奇怪,但其它租客往往不會和你說哪個租客不好,而是選擇自己搬走。我們目前手上有幾個類似這樣的項目可以給你們考慮,資金的需求大概是40萬到100萬之間。
6. RETAIL (零售地產)
我們對零售地產方面的看法較不同,雖然達拉斯的人口不斷的增加,很多新的公司也來這設新店面。但整體來看,很多店面還是都空的,這是因為過去10年太多新的開發,加上很多新的店面並不想租店面而是自己獨立開發自己的店面(買土地再開發),德州地還是很多,所以不如自己開發一個商場,還可以從土地的上漲來獲利。所以如果要投資零售地產是可以考慮, 但價錢上的商談空間可能會較高,再來就是要注意到是否有合適的商家。
7. OFFICE (辦公大樓)
這也是一樣問題,DOWNTOWN還有很多空的辦公大樓。達拉斯和其它城市發展類似,美國的都市化過程變成不需要去DOWNTOWN上班,加上科技發展,所以辦公室的需求其實沒有以前的高。因此,我們發現很多達拉斯的A GRADE辦公室反而都被一些小公司租走。所以投資辦公大樓是不錯,但要小心空置率。
Dallas, TX 75252, USA