達拉斯地產投資者故事9:投資一套1970年代高檔物業

這個客戶只尋找高價值的投資機會,投資的物業大約是30萬之間,他主要追求好學區的社區,但避開新開發的社區。這是他投資組合其中之一物業:

問:你為什麼選擇這個地區?有什麼特色?

客戶:Richardson是個成立已久的社區,這社區環境優雅,有小溪,公園,高中就在這社區內。高中和小學都在步行距離之內,還有德州大學達拉斯分校也在步行距離之內,許多學生都住在附近的區域。然後附近有很多商場,它靠近3個超市和許多商店,非常的方便,。

問:這個物業的投資策略是什麼?

客戶:主要是升值,這種社區的房屋早在1980年代就已經開發完成,所以買家要買也只能買二手房。這個社區也是供不應求的現象,經常會收到信件詢問是否有人要賣房,而這社區一年上市房間也就2,3間而已。我了解這房的租金收益不會太高,但物以稀為貴,升值的幅度會超過其它地區。投資以來,它的市價已經升值30%。 另一未來會考慮的策略可能是出租給大學生,這可以增加該物業的現金流。

問:請您介紹一下這個物業的格局?

客戶:該物業的面積大約2400平方尺,它有3間臥室,主臥室和主浴室的空間良好而且都經過全面裝修。它的廚房格局也很好,擁有飯廳和第2用餐區。房屋的後方有另一間客廳,也可以將它改成第4臥房或是書房。

問:有什麼裝修上的建議嗎?

客戶: 我們完全沒有做任何的整修。前屋主是一位老先生,70多歲,整個房的整修都是他自己親手完成。他的確使用了非常高品質的材料,像歐洲進口的瓷磚等,然而,他也偏好深色,很多材料缺乏現代感。 還有冷暖氣系統,由於美國都是用中央空調系統,還有美國家庭經常不開窗,空調機是全年不斷的開著,如果維修太貴不如更換一個新的系統,美國廠商之間競爭非常激烈,有很多品牌可以考慮,有的還會提供12個月或24個月的0利率的付款方案。

Thomas Su

Team Leader – Team Thomas Su

Keller Williams Realty Dallas Preston Road

Email: rwpglobal@gmail.com

Phone: +1 469 347 1839

WeChat: thomassu16889

達拉斯投資者故事8:在Richardson投資一套需要大整修的物業

我們替這個客戶剛完成一項整修,以下是他和我們分享投資這個物業的過程:

問:請介紹一下您自己和您為何選擇理查德森區?

答:我們選擇理查森是我們已經住在此地,對當地已經很了解。我們很喜歡這個社區,交通方便,離上班地點都很近。JJ皮爾斯高中是個很不錯的高中,這社區的房屋建於1970年,還有一些1960年代的房屋,這社區成立悠久,是北達拉斯的著名地區之一。

問:您為何選擇這個物業?

答:格局是最大的原因。我們發現90年代後的房屋很少有3個完整的浴室,除非是超過3000尺以上的大房。但在這區內,2000尺以上的房屋就帶3個完整浴室,它還有4間臥室加上一個完全獨立的書房,這個房屋面積2400多尺但可用的空間卻超過那些3000尺以上的大房。

問:您做了哪些裝修?

客戶:之前的屋主沒有好好愛惜這個屋子,她養了5條狗,所以屋內狗味很重,而且所有的地毯被被啃壞了。但我們看了這房3次後,覺得房屋的材料和房型真的不錯,整修後會成為一個很好的投資。

1970年代的房子在建材上相當講究,舉例來說,當我們去除地毯後,發現有些房間下頭已經擁有實木地板所以我們只需要打蠟。還有廚房已擁有花崗岩地板,但是窗戶太老舊了,而一開始我們沒有預算要更換窗戶,所以到了第2年才更換窗戶。最後我們發現最初的屋主完成一部分的地基修理,所以並不需要太多的地基修護。冷氣在2012年已經更換過,只需要做定期的檢查。

問:你有什麼建議給我們尋找70年代的房屋的客戶?

客戶:我會建議他們:

  1. 下水管道漏水測試: 將相機進入下水道來測試(CAMERA TEST),看看下水管道是否有任何裂縫。1970年代的下水道是用 CAST IRON,這並不防銹,加上如果旁邊大樹,根部可能會進入下水管道,並造成堵塞。
  2. 安裝下水口的CLEAN OUT : CLEAN OUT在1970年代時不流行,這通常可以在前院安裝,以後讓清理下水管。
  3. FRENCH DRAIN排水管道:如果後院不均勻,雨水會倒流到房內。這種方法可將排水管直接連接到馬路的下水管道,解決掉倒流的問題。
  4. 最好檢查地基是否有問題:舊房的好處是,大部分的房主已經做過地基的修復,但還是要找地基專門公司來查看屋子是否有下陷。

問:還有什麼方面您覺得可以增加房屋價值?

客戶:浴室的設計非常重要,會是屋子的最大賣點之一。1970年代的房屋的主臥衛生間大部分較暗。因此我們將淋浴區更改為無框的沖涼玻璃門(FRAMELESS GLASS),並且將2面內牆拆掉讓空間更加的寬敞。然後也徹底改造第3個浴室,讓它的採光更好。

再來就是房間內的衣櫃區,雖然這個房子的房型四四方方,但房間都衣櫃都不大,所以增加空間。我們還把剩下的地毯部分改成合成木板,所以現在整個房內都沒有地毯。

整修後的結果還不錯,最近銀行做了一個新評估,已經增長了將近$ 100,000的價值,可以讓我們透過再融資把多餘的資金運用在下一個投資。

Thomas Su

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Tags: 投資達拉斯,德州地產投資,投資達拉斯地產,達拉斯房地產買賣

達拉斯投資者物語7:在達拉斯大草原區(Grand Prairie)購買一個物業

Grand Prairie 的MIRA LAGOS社區是我們2016和2017這2年很活躍的地區之一,不少外州投資者看好這區,還有不少外州的家庭搬到這地區居住。以下是我們客戶和我們他將分享他的經驗。

你在達拉斯地區投資了幾個物業?

客戶:這是我在達拉斯地區投資的第8個物業,當初認識Thomas時,我與他討論想要建立一個投資組合,目標是10個物業。

你為什麼選擇這個地區?

客戶:我的第7個物業是在阿靈頓區,那是個分配到曼斯菲爾德ISD學區的社區。而在尋找租戶的時候,有幾個租戶詢問我們是否在這個地區有(MIRA LAGOS)擁有出租房?,所以我們也開始注意到這區的環境,加上Thomas也有投資這個地區的物業,所以他建議來考慮這個地區,這個地區有良好的學校和不錯的社區設施。

請您和我們分享這個物業的細節

客戶:這個物業有4間臥室,1個餐廳,1間客廳。客廳裡有一個壁爐。主臥室在房子的後方,廚房也是在房子的後方。我比較喜歡這種格局,因為第4個臥房是個靈活的房間,可以作為一個書房或一間臥室。另外,廚房後方有3面窗戶,所以採光較好,加上廚房中間還有ISLAND,比較實用。

還有什麼其他特色是需要考慮的?

客戶:我發現德克薩斯家庭很喜歡壁爐,我之前買過一個不帶壁爐的物業,結果成為租客不考慮的主要原因。還有,德州的家庭也喜歡有後門廊(BACK PORCH),這個物業後院已經有一個門廊所以不用再額外加蓋。還有主臥室有3個窗台,室內即使在冬天也感覺很溫暖。

你有做任何裝修嗎?

客戶:托馬斯的團隊建議使用中性的色調,因此我們用米色的顏色來粉刷所有的房間牆壁。粉刷後房屋煥然一新。我們也將地毯改成成合成木板,我們使用一款叫ESPRESSO顏色的木板,還有我們重新粉刷車庫的牆壁,還塗上一層耐熱漆車庫地板油漆,因為德州的天氣炎熱,車庫內的溫度會高10〜15度。

這些裝修對找到租戶有幫助嗎?

客戶:非常有幫助,我們在第一個星期內就收到5個租客的申請表。這還正好是聖誕節的時間,竟然還有這麼多人來申請。我們最後出租給一位曾經住在這個地區的女士,就她一個人和2條小狗,租金是每月1850。她告訴我們,她當時在另一區2房公寓租金已經高達一個月$ 2,000,所以這對她來說是更好的物業。我們最後投入成本約為$ 220,000。她還簽署了2年的租約,並且她已經問過我兩次,我們未來是否會考慮出售這物業給她?

請和我們的客戶分享一些其他建議:

客戶:我的建議是:

  1. 如果你買的起一個有4間臥室的物業,那就買吧,4臥室物業需求會大於3間臥室,很多小家庭就像我的房客還是偏好4間臥室的房屋。
  2. BACK PORCH是很好的投資,許多住戶向我提到,這是他們選擇我們物業的原因之一。
  3. 複合地板的維護方便:我們將大多數的房屋都換裝成地板,維修上方便很多。但您要準備額外的材料,因為幾乎每個季度廠商會更換樣式,所以要多準備1,2盒預備材料。
  4. 周圍的環境非常重要的,這房子所在地有很多更大的房子,這裡很多房屋價超過  $ 500,000。租戶也想住在富人區,一看到這環境就感覺心動,也會願意增加租金預算。

Thomas Su

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達拉斯投資者故事6:是否應增加一個衛生間?

這個客戶簡介

合作多年的一位投資者,他具有豐富的投資經驗。他經常購買需要整修的房屋,我們和他合作過很多次投資,他主要是尋求那些可以增加價值的物業。

這個物業的介紹

這物業位於達拉斯東南邊的MESQUITE區,一個安靜的社區但大多數的房屋面積較小,這區的房屋的房齡大多是在50年代和60年代之間所建。這社區的其中特點之一是,不少屋主把他們的車庫改為附加的客廳或臥室。這區的學區一般,這區的住戶並沒有太在乎學區,租金大約在1100到1200之間,屋價在10萬到13萬之間。

這之前的屋主已經將車庫改成第二個客廳,房屋總面積大約1100 SQFT,房子雖小,但空間的運用良好,廚房設計不錯,擁有2邊的檯面,這也是客戶決定購買這個物業的主要原因。

我們做了哪些裝修?

我們在交屋前就已經找到租客,所以在第一年的時候,並沒有做出什麼裝修。但是,交屋後不久後,下水道管完全堵塞了,我們決定一勞永逸的把前院的下水管更換。而為了往後下水管的問題,我們也請人把前門的大樹砍掉,以免樹根跑到水管內。

幸運的是,這也是在第一年內全部的維修,住戶已經在那裡住了一年多,在2017年續約,但因為家庭的關係必須提早解約,也因此需要賠償2個月的解約金,我的客戶也因此多出了3000多塊錢的資金可以運用在第2步的裝修項目上。

客戶因此考慮了以下的2個選擇:

  1. 保持原狀,但提升內部的品質。

  1. 增加一個衛生間。

添加第二間浴室的過程

他決定先嘗試第二個選項,所以開始評估和策劃整個過程,初期預算下大約需要約$ 5,000到7500來增加第2個浴室,這需要將主臥室衣櫃區完全改造,然後還必須安裝新的下水管道。

然而,動工後發現添加第二個衛生間的過程是非常漫長的,且需要政府部門的多次檢查才可通過。整個過程將需要幾個月的時間,這意味著這會損失好幾個月的租金,整個過程可能會長達3個月。因此,客戶決定回到第一選項,他改造了主臥衣櫃區的設計增加不少空間,但不改造成衛生間。

結果

我們團隊更換了全部地板,更換了熔爐,在第二客廳內,安裝了一個新的窗口冷氣,並加入一個衣櫃,如果住戶需要的額外房間也可以運用這廳做為臥房。這些新的整修讓這個房屋煥然一新,租金也因此每個月增加300美金。

從這個案例中要點

  1. 添加第二個浴室確實可以增加房屋的功能和價值,但是,您需要評估時間和過程,實際的成本和機會成本。因為整個過程可能需要幾個月才可以順利完成。
  2. 簡單的改進,如更新設備,新地板,新的廚房檯面是一個更快的過程並可以立刻增加房屋的價值。
  3. 是否應將車庫改成額外的客廳或臥室,如果在該區這是個普遍做法那你可以考慮,但。不要成為社區中唯一轉換車庫的房屋,與眾不同反而不是件好事。
  4. 替換舊下水道:,下水道如果太老舊,而且有樹根在管道中的話,最好就直接替換,不要等到問題發生時才開始維修。
  5. 舊的物業經常可以創造更高的投資回報率,但就是要經過精心策劃而且需要做出大幅度的整修。風險和回報是成正比的。

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達拉斯地產投資者物語5:投資阿靈頓南風社區的一個美麗物業

一個南加州的投資者

這個投資客的介紹

這是我2017年的新客戶之一,她來往於中國和加州之間,對投資地產一直很有興趣,對達拉斯的前景非常看好,再來就是加州很多家庭都搬來達拉斯,她自己朋友群中也不少搬到達拉斯,光是2017年,她自己的朋友很多是幫豐田上班,而因為豐田總部正是從南加州搬到達拉斯,所以她也一直對達拉斯的房地產關注。她的目標是尋求一個可以易於維護,然後房齡大概10年的地產,投資的金額在20萬到22萬之間。。

挑選物業的過程:

首先我們將不同地區的地產分析發給客戶,然後我們決定挑選在曼斯菲爾德學區(MANSFIELD ISD)內的物業,因為這個價位可以在該區買到較新而且租金回報較高的地區。

這個物業位於阿靈頓(Arlington)的南風社區(SOUTHWIND)。它是位於阿靈頓的社區,但學期屬於曼斯菲爾德ISD。布朗(BROWN)小學是本地區一個知名小學,這是當地很多居民列為最優雅的社區之一,靠近各種設施還有商場和就業地區。

這個社區也是我們最活躍的領域之一,我們團隊在2016年和2017年都是這社區的最活躍經紀人,所以我們對這社區的狀況特別了解,還有我們有不少現成的租戶對這社區都非常有興趣。

這物業擁有3間臥室,1個客廳,2個餐廳。這個物業有以下的特色:

  1. 社區的環境優靜,加上社區本身還有游泳池等設施,很多租客都很喜歡這些設施。
  2. 該物業是這社區中最小的房屋之一,大部分的物業在此都超過30萬。
  3. 新的車庫門和自動灑水系統,這是之前屋主在交屋前一個月才安裝的
  4. 一直以來都是同一個屋主,所以他們陸陸續續做了不少裝修
  5. 後院有個後門廊(BACK PORCH),這對德州家庭是個大優點,因為他們經常在後院烤肉看球賽,特別是夏天的時候。
  6. 地板:之前的屋主鋪設了新的實木地板(HARDWOOD),這是質量非常好的地板

這個物業是在11月上旬交屋,這是租房的最淡季,但因為這個物業的格局,質量的特色加上地理位置良好,我們只花了一個星期就找到房客,而且房租還高達每個月1825,是當時3房中的租金最高紀錄。

這個投資案例的要點:

  1. 牆壁的色彩:中性色非常重要,這個房屋採用中性灰/偏藍的顏色,視覺上感覺很舒服。
  2. 後院的烤肉門廊:(BACK PORCH),這是一個額外可以增值的因素。  
  3. 原木(實木)的地板:(HARDWOOD)雖然單尺價較高,但地板易於維護,划痕可通過打蠟去除。
  4. 學區的重要性:有趣的是,雖然這學區非常好,我在這社區的5個租戶中,只有1個有就學年紀的孩子,所以在挑選房屋時,其他租客並沒有考慮到學區。
  5. 寵物是個重要的因素:德克薩斯的家庭大多數有寵物,最近的一項報告顯示,70%以上的達拉斯家庭擁有寵物,這和外州的差別很大。有些外州投資者想完全拒絕寵物,但這會限制到房客的來源。也因此,當涉及到裝修時,我們客戶經常將地毯改換成地板。

Thomas Su

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