707 Meadowbrook Lane Mansfield 76063-6790, LP: $325,000

位於 Mansfield,Mansfield 學區,维护良好的房屋,房屋面積 2,044 sqft ,3  房,2 個衛生間和一書房。宽敞的厨房,有充足的柜台空间和存储空间。HOA 每年 $200,2021 的房稅是 $5,734。這面積的租金大約 $2,500。地里位置便利,近学校,商店,饭店和 287 和 360号高速公路,附近有很多就業地段如航太業,醫院等。

地區:Mansfield

學區:Mansfield ISD

要價:$325,000

房屋面積:2,044 sqft

單呎價:$159.00

格局:3 個臥房,2 個客廳,2 個用餐區,2 個衛浴間

租金範圍:大約 $2,500

HOA: $200/每年

房屋稅:$5,734

建造年份: 2006

2202 Cancun Drive Mansfield 76063-8548, LP: $325,000

位於 Mansfield,Mansfield 學區,维护良好的房屋,房屋面積 2,105 sqft ,4  房,2 個衛生間。宽敞的厨房,花岗岩台面,有充足的柜台空间和存储空间。HOA 每年 $45 ,2021 的房稅是 $7,414。這面積的租金大約 $2,500。地里位置便利,近学校,商店,饭店和 287 和 360号高速公路,附近有很多就業地段如航太業,醫院等。

地區:Mansfield

學區:Mansfield ISD

要價:$325,000

房屋面積:2,105 sqft

單呎價:$154.39

格局:4 個臥房,1 個客廳,1 個用餐區,2 個衛浴間

租金範圍:大約 $2,500

HOA: $45/每年

房屋稅:$7,414

建造年份: 2011

603 Rockcrossing Lane Allen 75002-5263, LP: $429,990

位於 Allen,Allen 學區,房屋面積 2,617 sqft,4 房住宅,3 個衛生間。宽敞的厨房,花岗岩台面,有充足的柜台空间和存储空间。主卧和一間卧室在楼下,二楼有其它兩間卧室。宽敞的后院。這面積的房租金大約 $2,800。2021 年的房稅 是 $7,373, 無 HOA 。地理位置方便,近学校,商店,近 75 号 高速 公路。

地區:Allen

學區:Allen ISD

要價:$429,990

房屋面積:2,617 sqft

單呎價:$164.31

格局:4 個臥房,2  個客廳,2 個用餐區,3 個衛浴間

租金範圍:$2,800

HOA: 無

房屋稅:$7,373

建造年份: 1994

212 Archer Way Forney TX 75126-4204, LP: $299,900

位於 Forney,Forney  ISD ,安静的社区,房屋面積 1,923 sqft,4 房,2 個衛生間和一間書房。宽敞的厨房,花岗岩台面,不锈钢器具, 有充足的柜台空间和存储空间。宽敞的后院。2020 年的房稅 是 $5,824, HOA 每年 $250。這面積的租金大約 $2,300。近80号高速公路。

地區:Forney

學區:Forney ISD

要價:$299,900

房屋面積:1,923 SQFT

單呎價:$155.95

格局:4 個臥房,1 個客廳,2 個用餐區,2 個衛浴間

租金範圍:大約 $2,300

HOA: $250/每年

建造年份: 2013

房屋稅:$5,824

104 Shannon Drive Allen TX 75002-4642, LP: $398,000

位於 Allen,Allen 學區,房屋面積 2,189 sqft,4 房住宅,2 個衛生間。宽敞的厨房,有充足的柜台空间和存储空间。宽敞的后院。這面積的房租金大約 $2,600。2020 年的房稅 是 $6,275,無 HOA 。地理位置方便,近学校,商店,近 75 号 高速 公路。

地區:Allen

學區:Allen ISD

要價:$398,000

房屋面積:2,189 sqft

單呎價:$181.82

格局:4  個臥房,1  個客廳,2 個用餐區,2 個衛浴間

租金範圍:$2,600

HOA: 無

房屋稅:$6,275

建造年份: 1991

144 Wandering Drive Forney TX 75126, LP: $280,000

位於 Forney,Forney  ISD ,安静的社区,房屋面積 1,751 sqft,4 房,2 個衛生間。宽敞的厨房,有充足的柜台空间和存储空间。宽敞的后院。2020 年的房稅 是 $6,015, HOA 每年 $240。這面積的租金大約 $2,300。近80号高速公路。

地區:Forney

學區:Forney ISD

要價:$280,000

房屋面積:1,751 SQFT

單呎價:$159.91

格局:4 個臥房,1 個客廳,1 個用餐區,2 個衛浴間

租金範圍:大約 $2,300

HOA: $240/每年

建造年份: 2016

房屋稅:$6,015

1814 Long Prairie Road Allen TX 75002-1543, LP: $460,000

位於 Allen,Allen 學區,房屋面積 3,139  sqft,4 房住宅,2 個半衛生間。宽敞的厨房,花岗岩台面,有充足的柜台空间和存储空间。主卧在楼下,二楼有游戏室和三間卧室。宽敞的后院。這面積的房租金大約 $3,200。2020 年的房稅 是 $8,076,HOA 每年 $600 。地理位置方便,近学校,商店,近 75 号 高速 公路。

地區:Allen

學區:Allen ISD

要價:$460,000

房屋面積:3,139 sqft

單呎價:$146.54

格局:4  個臥房,2  個客廳,2 個用餐區,2 個半衛浴間

租金範圍:$3,200

HOA: $600/每年

房屋稅:$8,076

建造年份: 2004

達拉斯地產投資者故事9:投資一套1970年代高檔物業

這個客戶只尋找高價值的投資機會,投資的物業大約是30萬之間,他主要追求好學區的社區,但避開新開發的社區。這是他投資組合其中之一物業:

問:你為什麼選擇這個地區?有什麼特色?

客戶:Richardson是個成立已久的社區,這社區環境優雅,有小溪,公園,高中就在這社區內。高中和小學都在步行距離之內,還有德州大學達拉斯分校也在步行距離之內,許多學生都住在附近的區域。然後附近有很多商場,它靠近3個超市和許多商店,非常的方便,。

問:這個物業的投資策略是什麼?

客戶:主要是升值,這種社區的房屋早在1980年代就已經開發完成,所以買家要買也只能買二手房。這個社區也是供不應求的現象,經常會收到信件詢問是否有人要賣房,而這社區一年上市房間也就2,3間而已。我了解這房的租金收益不會太高,但物以稀為貴,升值的幅度會超過其它地區。投資以來,它的市價已經升值30%。 另一未來會考慮的策略可能是出租給大學生,這可以增加該物業的現金流。

問:請您介紹一下這個物業的格局?

客戶:該物業的面積大約2400平方尺,它有3間臥室,主臥室和主浴室的空間良好而且都經過全面裝修。它的廚房格局也很好,擁有飯廳和第2用餐區。房屋的後方有另一間客廳,也可以將它改成第4臥房或是書房。

問:有什麼裝修上的建議嗎?

客戶: 我們完全沒有做任何的整修。前屋主是一位老先生,70多歲,整個房的整修都是他自己親手完成。他的確使用了非常高品質的材料,像歐洲進口的瓷磚等,然而,他也偏好深色,很多材料缺乏現代感。 還有冷暖氣系統,由於美國都是用中央空調系統,還有美國家庭經常不開窗,空調機是全年不斷的開著,如果維修太貴不如更換一個新的系統,美國廠商之間競爭非常激烈,有很多品牌可以考慮,有的還會提供12個月或24個月的0利率的付款方案。

Thomas Su

Team Leader – Team Thomas Su

Keller Williams Realty Dallas Preston Road

Email: rwpglobal@gmail.com

Phone: +1 469 347 1839

WeChat: thomassu16889

達拉斯投資者故事8:在Richardson投資一套需要大整修的物業

我們替這個客戶剛完成一項整修,以下是他和我們分享投資這個物業的過程:

問:請介紹一下您自己和您為何選擇理查德森區?

答:我們選擇理查森是我們已經住在此地,對當地已經很了解。我們很喜歡這個社區,交通方便,離上班地點都很近。JJ皮爾斯高中是個很不錯的高中,這社區的房屋建於1970年,還有一些1960年代的房屋,這社區成立悠久,是北達拉斯的著名地區之一。

問:您為何選擇這個物業?

答:格局是最大的原因。我們發現90年代後的房屋很少有3個完整的浴室,除非是超過3000尺以上的大房。但在這區內,2000尺以上的房屋就帶3個完整浴室,它還有4間臥室加上一個完全獨立的書房,這個房屋面積2400多尺但可用的空間卻超過那些3000尺以上的大房。

問:您做了哪些裝修?

客戶:之前的屋主沒有好好愛惜這個屋子,她養了5條狗,所以屋內狗味很重,而且所有的地毯被被啃壞了。但我們看了這房3次後,覺得房屋的材料和房型真的不錯,整修後會成為一個很好的投資。

1970年代的房子在建材上相當講究,舉例來說,當我們去除地毯後,發現有些房間下頭已經擁有實木地板所以我們只需要打蠟。還有廚房已擁有花崗岩地板,但是窗戶太老舊了,而一開始我們沒有預算要更換窗戶,所以到了第2年才更換窗戶。最後我們發現最初的屋主完成一部分的地基修理,所以並不需要太多的地基修護。冷氣在2012年已經更換過,只需要做定期的檢查。

問:你有什麼建議給我們尋找70年代的房屋的客戶?

客戶:我會建議他們:

  1. 下水管道漏水測試: 將相機進入下水道來測試(CAMERA TEST),看看下水管道是否有任何裂縫。1970年代的下水道是用 CAST IRON,這並不防銹,加上如果旁邊大樹,根部可能會進入下水管道,並造成堵塞。
  2. 安裝下水口的CLEAN OUT : CLEAN OUT在1970年代時不流行,這通常可以在前院安裝,以後讓清理下水管。
  3. FRENCH DRAIN排水管道:如果後院不均勻,雨水會倒流到房內。這種方法可將排水管直接連接到馬路的下水管道,解決掉倒流的問題。
  4. 最好檢查地基是否有問題:舊房的好處是,大部分的房主已經做過地基的修復,但還是要找地基專門公司來查看屋子是否有下陷。

問:還有什麼方面您覺得可以增加房屋價值?

客戶:浴室的設計非常重要,會是屋子的最大賣點之一。1970年代的房屋的主臥衛生間大部分較暗。因此我們將淋浴區更改為無框的沖涼玻璃門(FRAMELESS GLASS),並且將2面內牆拆掉讓空間更加的寬敞。然後也徹底改造第3個浴室,讓它的採光更好。

再來就是房間內的衣櫃區,雖然這個房子的房型四四方方,但房間都衣櫃都不大,所以增加空間。我們還把剩下的地毯部分改成合成木板,所以現在整個房內都沒有地毯。

整修後的結果還不錯,最近銀行做了一個新評估,已經增長了將近$ 100,000的價值,可以讓我們透過再融資把多餘的資金運用在下一個投資。

Thomas Su

Team Leader – Team Thomas Su

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Tags: 投資達拉斯,德州地產投資,投資達拉斯地產,達拉斯房地產買賣

達拉斯投資者物語7:在達拉斯大草原區(Grand Prairie)購買一個物業

Grand Prairie 的MIRA LAGOS社區是我們2016和2017這2年很活躍的地區之一,不少外州投資者看好這區,還有不少外州的家庭搬到這地區居住。以下是我們客戶和我們他將分享他的經驗。

你在達拉斯地區投資了幾個物業?

客戶:這是我在達拉斯地區投資的第8個物業,當初認識Thomas時,我與他討論想要建立一個投資組合,目標是10個物業。

你為什麼選擇這個地區?

客戶:我的第7個物業是在阿靈頓區,那是個分配到曼斯菲爾德ISD學區的社區。而在尋找租戶的時候,有幾個租戶詢問我們是否在這個地區有(MIRA LAGOS)擁有出租房?,所以我們也開始注意到這區的環境,加上Thomas也有投資這個地區的物業,所以他建議來考慮這個地區,這個地區有良好的學校和不錯的社區設施。

請您和我們分享這個物業的細節

客戶:這個物業有4間臥室,1個餐廳,1間客廳。客廳裡有一個壁爐。主臥室在房子的後方,廚房也是在房子的後方。我比較喜歡這種格局,因為第4個臥房是個靈活的房間,可以作為一個書房或一間臥室。另外,廚房後方有3面窗戶,所以採光較好,加上廚房中間還有ISLAND,比較實用。

還有什麼其他特色是需要考慮的?

客戶:我發現德克薩斯家庭很喜歡壁爐,我之前買過一個不帶壁爐的物業,結果成為租客不考慮的主要原因。還有,德州的家庭也喜歡有後門廊(BACK PORCH),這個物業後院已經有一個門廊所以不用再額外加蓋。還有主臥室有3個窗台,室內即使在冬天也感覺很溫暖。

你有做任何裝修嗎?

客戶:托馬斯的團隊建議使用中性的色調,因此我們用米色的顏色來粉刷所有的房間牆壁。粉刷後房屋煥然一新。我們也將地毯改成成合成木板,我們使用一款叫ESPRESSO顏色的木板,還有我們重新粉刷車庫的牆壁,還塗上一層耐熱漆車庫地板油漆,因為德州的天氣炎熱,車庫內的溫度會高10〜15度。

這些裝修對找到租戶有幫助嗎?

客戶:非常有幫助,我們在第一個星期內就收到5個租客的申請表。這還正好是聖誕節的時間,竟然還有這麼多人來申請。我們最後出租給一位曾經住在這個地區的女士,就她一個人和2條小狗,租金是每月1850。她告訴我們,她當時在另一區2房公寓租金已經高達一個月$ 2,000,所以這對她來說是更好的物業。我們最後投入成本約為$ 220,000。她還簽署了2年的租約,並且她已經問過我兩次,我們未來是否會考慮出售這物業給她?

請和我們的客戶分享一些其他建議:

客戶:我的建議是:

  1. 如果你買的起一個有4間臥室的物業,那就買吧,4臥室物業需求會大於3間臥室,很多小家庭就像我的房客還是偏好4間臥室的房屋。
  2. BACK PORCH是很好的投資,許多住戶向我提到,這是他們選擇我們物業的原因之一。
  3. 複合地板的維護方便:我們將大多數的房屋都換裝成地板,維修上方便很多。但您要準備額外的材料,因為幾乎每個季度廠商會更換樣式,所以要多準備1,2盒預備材料。
  4. 周圍的環境非常重要的,這房子所在地有很多更大的房子,這裡很多房屋價超過  $ 500,000。租戶也想住在富人區,一看到這環境就感覺心動,也會願意增加租金預算。

Thomas Su

Team Leader – Team Thomas Su

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WeChat: thomassu16889

 

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