許多投資者都在討論達拉斯大都會（DFW Ｍｅｔｒｏｐｌｅｘ），這是北美地產的投資熱點。很多投資者問了我們許多問題，如應當投資哪個地區？房價大約是多少？25萬能買到什麼樣的地區？50萬能買到什麼樣的地區？還有需要注意哪些事項。這是我們介紹達拉斯文章的第一篇，我們先來介紹達拉斯這個快速成長城市的特色。
達拉斯的城市人口成長速度
Dallas Fort Worth 大都會（DFW）是北美人口成長最快速的城市，以下表格顯示了2010到2020年的統計，有人認為這個預測其實低於實際的成長速度，還有人認為2020年甚至可能會超過8百萬人，因為成長的速度每年都在增加，而DFW也會在3到4年內取代芝加哥成為美國第3大城市。基本上，預估DFW每年的人口成長會超過20萬人。另外一方報告預測2030年時，達拉斯的人口會達到１千萬人以上。全球和美國的各大企業不斷的搬到達拉斯，也因此達拉斯的房地產火熱，長期以來處於供不應求的現象，而短中期內也不會改變，新建房都來不及趕上人口的成長。
| DFW 人口總數 | ||
| 2011 | 6,571,761 | Change |
| 2012 | 6,667,443 | 95,682 |
| 2013 | 6,784,499 | 117,056 |
| 2014 | 6,971,597 | 187,098 |
| 2015 | 7,117,896 | 146,299 |
| 2016 | 7,268,910 | 151,014 |
| 2017 | 7,424,256 | 155,346 |
| 2018 | 7,584,701 | 160,445 |
| 2019 | 7,749,639 | 164,938 |
| 2020 | 7,920,671 | 171,032 |
Texas cities that added the most people
Here are the 10 Texas cities that gained the most residents between 2015 and 2016.
| City | 2015 population | 2016 population | People added |
| San Antonio | 1,468,037 | 1,492,510 | 24,473 |
| Dallas | 1,297,327 | 1,317,929 | 20,602 |
| Fort Worth | 834,171 | 854,113 | 19,942 |
| Houston | 2,284,816 | 2,303,482 | 18,666 |
| Austin | 930,152 | 947,890 | 17,738 |
| McKinney | 162,691 | 172,298 | 9,607 |
| Frisco | 154,080 | 163,656 | 9,576 |
| Conroe | 76,362 | 82,286 | 5,924 |
| Round Rock | 116,046 | 120,892 | 4,846 |
| Pearland | 108,726 | 113,570 | 4,844 |
達福（DFW）地區的主要人口集中在哪些地區？
DFW地區的人口散佈到各地，圍繞幾個主要就業中心。一個城市要有工作才會有本錢，才會帶來強勁的人口成長。
Ｈｉｇｈｌａｎｄ Ｐａｒｋ
Ｈｉｇｈｌａｎｄ Ｐａｒｋ是最貴的地區，也是達拉斯傳統一來的高級住宅區，這地區的房屋很有特色，這的房價很多都是上百萬的豪宅。很多時候知名人士，商界大亨，律師，醫生住在這些地區。這些地區歷史悠久，很多房是在１９３０年代，１９４０年代所建。很多已經被改建。SMU大學位於Ｈｉｇｈｌａｎｄ Ｐａｒｋ，是德州名校之一，他的法律系特別有名。
北邊的主要就業地區是：PLANO，FRISCO這2大地區，附近的住宅區包括：Plano， ＭｃＫｉｎｎｅｙ， Ｆｒｉｓｃｏ， Ｌｉｔｔｌｅ Ｅｌｍ， Ａｌｌｅｎ 等都是很多熱門的住宅區。
北達拉斯的Ｒｉｃｈａｒｄｓｏｎ是UTD大學的分校總部，也是電訊業，保險業和軟件開發業的重要就業地區。
在西區靠近機場有許多IT還有工程，運輸，航空相關的產業。附近的住宅區包括：Irving, Carrollton, Addison等是很多新家庭還有年輕人口選擇的地區。
Arlington, Mansfield, Burleson， Grand Prairie
Arlington一直是西南邊的主要人口和就業地區，還包括幾個主要的球場和遊樂園，而Mansfield是許多家庭優先考慮的學區，Grand Prairie附近有美麗的湖濱。這些區的價位不錯，２０萬上下可以買到不錯的物業，而且大部分還都是較新的房屋。達拉斯本身人口不少從東邊和北邊較舊和較貴的地區搬到這幾個地區。
Keller, Fort Worth, Haslet, Crowley
這幾個地區的就業中心是以Fort Worth為中心。附近有很多金融，航太，製造業等公司的總部。Ｆｏｒｔ Ｗｏｒｔｈ 北邊的地區則是快速的轉換中，目前有科技公司和藥廠陸陸續續的在Fort Worth北部設立總部。這幾個地區預計會是未來３年人口成長很快的地區。
達拉斯的主要產業是什麼？
不少投資者問到這問題，達拉斯的主要產業和休市頓完全不同，石油產業並不是主要產業之一。達拉斯一直希望將這城市的工業多元化。目前主要產業包括军火，保险，金融，教育，软件公司，电讯公司，医疗產也（醫院，醫療科技發展，醫療技術），這幾年來也有很多藥廠搬到達拉斯。還有，交通運輸業都是達拉斯很重要的產業。人口成長還帶來不少大學，每年都有新的大學在達拉斯設立或是擴展分校。
過去幾年來，達拉斯更是吸引了很多公司將它們的總部設立在達拉斯：以下是幾個例子：
豐田（TOYOTA）的北美總部
美國最大保險公司之一LIBERTY MUTUAL的总部
美国另一大保险公司STATE FARM的总部
波音公司将它的一个主要部门搬到达拉斯
美国前几大的军火和航太公司如LOCKHEED MARTIN， RAYTHEON的总部都是在达拉斯
美國航空（American Airlines) 的全球總部也是在達拉斯
AT&T
Texas Instrument （德州儀器）
NTT（日本電訊）
Ｓｏｕｔｈｗｅｓｔ Ａｉｒｌｉｎｅｓ
再則就是達拉斯的政府和大學之間有很成功的遠見和合作，產業和大學之間一直有交流來開發下一個行業的重點。透過和大學的合作，培養新的人才。成功的例子是將達拉斯轉換美國的電訊業（UTD的電訊科目很出名）的主要城市還有航太業（NTU擁有許多不同的航太課程可以選擇）的發展，還有達拉斯可能會贏取亞馬遜（AMAZON）的HQ2的計畫，AMAZON可能會前來達拉斯設立第2總部。
為什麼這麼多公司總部搬遷到達拉斯？主要是哪些公司？
德州稅率比其它州低很多，公司沒有州稅，個人也沒有州稅。加上政府也提供大量的免稅，還有出資金贊助公司前往德州。每個郡（COUNTY）還有城市（CITY）還有提供不同的資金來吸引公司前往達拉斯。主要也是德州政府資金充足，加上土地便宜，很多公司前往達拉斯新蓋總部，借此將其他地區的總部合併在一起，可以省下大量的租金還有州稅，還有方便管理。這些也會帶動相關產業，我們幾個外州來的客戶提到幾個好例子：
豐田汽車北美總部從南加州搬遷到達拉斯。除了豐田汽車的自己員工外，還帶來NTT，日本的各大銀行，日本的保險公司，汽車零件公司, 也帶進了許多和豐田來往的中小企業：我們的客戶中，有一個專門安裝他們的電訊設備，還有一個安裝他們安全設備，還有燈泡，電梯。這些都是相關公司，每家公司從外州調派30到300人之間，累積下來很可觀，還把之前在南加豐田汽車附近的主要商場都帶到達拉斯來，甚至連日本超市，日本餐廳都從加州搬過來。而大部分的員工來了之後都不想搬走，因為達拉斯生活費用比他州相比下便宜太多了，而且大部分的學區也不錯。
例子2：State Farm & Liberty Mutual這是美國兩大保險公司，他們搬到達拉斯後，將達拉斯轉換成北美的主要保險中心。自從這幾大保險公司搬來後，其它公司也陸續的跟上他們腳步，短短的過去3年，Richardson和Plano這2地就吸引了以下幾個相關公司：United Healthcare (Richardson), Blue Cross (Richardson), Aetna (Plano)， Ｃｉｇｎａ （Ｐｌａｎｏ），Ａｍｗｉｎ， Ｋｅｍｐｅｒ （Ｒｉｃｈａｒｄｓｏｎ），Ｎｅｗ Ｙｏｒｋ Ｌｉｆｅ。保險公司也帶來許多相關企業，如金融業，分析師，金融軟件公司。我們過去一年內，就有３個租客是和保險業有關的員工。
以下是我們團隊對我們最近租客的一個分析，可看出租房的趨勢和原因。
| 最近租客的工作分析 | ||
| 地區 | 工作性質 | 租房原因 |
| Arlington | 金融業 | 短租，從加州外調 |
| Arlington | 航空業 | 從外州外調來上班 |
| Arlington | 軍人 | 從外州外調來上班 |
| Burleson | 醫院 | 外州外調，升職 |
| Burleson | 老師 | 從達拉斯東邊搬來 |
| Frisco | 老師 | 外州過來工作 |
| Garland | 運輸業 | 德州外地調職 |
| Garland | 運輸業 | 工作關係 |
| Grand Prairie | 醫院 | 賣房，不想再買房 |
| Grand Prairie | 醫院 | 德州外地調職 |
| Grand Prairie | 房產業 | 住在同地區，租約到期 |
| Little Elm | 房產業 | 住在同條街，租約到期 |
| Mansfield | 醫院 | 住在同條街，租約到期 |
| Mansfield | 老師 | 賣房，不想再買房 |
| Mesquite | 軍人 | 賣房，不想再買房 |
| Mesquite | 木工 | 德州外地調職 |
| Rowlett | 餐飲業 | 來達拉斯創業 |
| Rowlett | 老師 | 外州過來工作 |
4）達拉斯就業地區大約在哪幾個地區，交通是選房的要點嗎？
達拉斯算是『汽車城』，主要交通是開車，我們有多條高速公路，四通八達。大眾交通大部分集中在市中心。而為了不讓交通過於集中，達拉斯的就業地點發展和其他城市不同，市中心並不是重點。
| 主要就业地区 | 主要的产业 |
| Downtown （市中心） | 金融，传媒，教育，政府 |
| Fort Worth | 生产业，金融，教育，軍火 |
| Plano | 金融，IT，服務業，教育 |
| Frisco | 金融，IT，服務業，教育，政府` |
| Irving / Airport | IT，金融，交通，航空，運輸 |
| Arlington & Grand Prairie | 航空，軍火，汽車生產 |
| North Fort Worth | 軍火，航空，藥廠 |
| Richardson | 電訊，保險，IT |
從交通角度來看，大部分的居民平均上班通車時間是30分到45分之間。但達拉斯的就業區也在不斷的擴展，很多新的地區也成為一些新的就業地點如西邊的Burleson或是北邊的McKinney。
達拉斯目前的人口是朝那些方向發展？
目前可以說是朝北，朝東，朝西和朝『上』四大發展現狀：達拉斯的人口成長可觀，很多地區其實已經飽滿了。目前人口是朝北，朝西和朝東發展。由於大部分公司並不是在市中心，所以大部分家庭並不在意住到離市中心較遠的地區。目前Fort Worth成長可觀，很多新的社區在此發展，不少新公司會將總部遷往過去。西南邊的Arlington, Grand Prairie, Mansfield都是成長的中心，主要是航太業還有醫療業等。北邊的Plano, Frisco這些地區都已經飽和，所以新居民只好往更北邊發展，或是只能去住公寓，所以整體的人口和社會的結構改變了很多。我們可以看到這些地區有很多在這發展的新公寓。
東邊的土地較多，所以Rowlett, Rockwall以東的地區正在開發不少新的社區，但這些地區週圍較沒有太多主要的就業地點，上班時間較長，但經常可以買到較大的房屋還有欣賞美麗的湖景，生活品質非常不錯。
而由於人口成長驚人，達拉斯目前面臨嚴重的房屋短缺現象，許多家庭無法立即買到房屋只好委曲求全的搬到公寓或延遲買房的時機。
租金大概可以達到多少，回報率大概可以多高？
這則是看您投資的地區會達到不同的回報率，舉例來說，以下是我們11月和12月份所出租出去的一些房屋，這可以給您做為一個直接的參考。
西邊的租金回報率較高。最近我們很多外州和海外的投資者都將重心轉到這些地區。還有看地區而言，目前有些地區的房屋較難找到租客，這些地區大部分的住客都是自住房，買的起房，這種區域的租客很多只需要短租。以下的表格是一個很好的例子，可以看出我們客戶大部分的投資地區和當地租金的走勢。
| 2017 Actual Rental Examples | 資料來源：我們團隊11月份到12月份的出租記錄 | |||
| City | Purchase Price | Monthly Rental | Yearly Rental | Rental Yield |
| Allen | 265000 | 1850 | 22200 | 8.38% |
| Arlington | 240000 | 2000 | 24000 | 10.00% |
| Burleson | 150000 | 1490 | 17880 | 0.1192 |
| Burleson | 168000 | 1590 | 19080 | 11.36% |
| Fort Worth | 210000 | 1800 | 21600 | 10.29% |
| Frisco | 260000 | 1650 | 19800 | 7.62% |
| Grand Prairie | 220000 | 1850 | 22200 | 10.09% |
| Mansfield | 210000 | 1750 | 21000 | 10.00% |
| Mansfield | 220000 | 1800 | 21600 | 9.82% |
| Mansfield | 195000 | 1650 | 19800 | 10.15% |
| Mesquite | 115000 | 1150 | 13800 | 12.00% |
| Mesquite | 110000 | 1150 | 13800 | 12.55% |
| Plano | 280000 | 1800 | 21600 | 7.71% |
| Plano | 300000 | 2000 | 24000 | 8.00% |
達拉斯的地產主要費用會是哪些？
房產稅：
德州沒有公司和個人的州稅（State Tax)，所以是全美國稅率最低的一州，這也是為何許多公司搬遷到德州的原因之一。但也因為沒有州稅，德州的地稅較它州高出許多，目前的稅率大約是2%到3%之間，好的學區的地產稅大約在2.5%到3%之間，而隨著房價的提升，地稅也會上漲。房地稅分為3種。
City Tax 城市稅：有時會因為新的基礎設施的開發會有新稅，如新的醫院，學校等
County Tax 郡稅：每個郡的稅率不同
ISD Tax 學區稅：這往往是最高的稅，學區越好的區，這個稅率就越高
所以，如我們的投資客戶選在25萬上下的房屋，那每年的地稅會在5000到7500之間，這是養房最高的開支。自住房會有自住房的優惠（Homestead Exemption)，平均大概可以少20%上下。
保險費用：
達拉斯的天災不多，並不像其它州有颶風或地震。主要天災來自於冰雹，有時一年會下2，3次，造成屋頂的損壞。1個20多萬房的保費大約會在1000到1200之間，主要是看哪家保險公司和自出保險扣除（Insurance Deductible), 自出保險扣除越高，保費就越低。
達拉斯的平均房價大約是多少，且如何去做價位的分析？
在美國，我們用每呎價來計算會較準確，而不是只單一的看售價。小房的單呎價高，大房的單呎價低，所以您要以類似的房型和面積來相比。如果純以交易價來看，目前達拉斯的中間交易價大約是275000之間。而看地區而言，275000可以買到各類不同的房屋。
以下是3個各在27萬左右的房屋：
北達拉斯基本上已經沒有什麼30萬以下的房屋可選
這是一個我們在2017年11月份賣出的一個FRISCO的房產，賣價24萬左右，面積1500多呎。但需要整修，裡面有3房，2衛生間。
這是一個在ALLEN地區的28萬，2000多呎，需要整修的房屋
達拉斯的西邊則是有很多不錯的較新房可選
而同樣的價位可以在東邊買到:
然後我們再來看看我們客戶最近買房的幾個地區的單尺價比較（不過這數據也包含了公寓單位的計算）：
達拉斯地區的平均單呎價和平均售價分析
| 北達拉斯地區 | Price per sqft | Median closing price |
| Plano | 145 | 332000 |
| Frisco | 153 | 400000 |
| McKinney | 140 | 311000 |
| Allen | 146 | 299000 |
| Wylie | 122 | 311000 |
| 東達拉斯地區 | Price per sqft | Median closing price |
| Garland | 112 | 190000 |
| Rowlett | 118 | 231000 |
| Mesquite | 105 | 175000 |
| 西邊地區 | Price per sqft | Median closing price |
| Mansfield | 115 | 224000 |
| Arlington | 112 | 169000 |
| Fort Worth | 116 | 133000 |
| Burleson | 110 | 223000 |
達拉斯的天氣如何？有什么天然灾害吗？
這是我很想和大家分享的一個話題！我們是有冬天的！而且是會下雪的，在寫這篇文章是，外頭是零下12度。達拉斯很少會看到下雪，但平均一年也會有1個月都會在零度或零下。而天氣的變化也是買方需要注意的事項之一。我們達拉斯的夏天很長，大概可以說5月到10月都像是夏天的季節，所以需要固定的檢查冷氣。然後冬天來臨之前，大約是11月時，也要看暖氣是否需要Tune Up，不要在最冷的时候暖气出问题。
达拉斯的春天非常舒服，3月到4月这时百花盛开，我们的植物园Dallas Arborentum 是很有名的植物园，春天还有郁金香的花展，是全美最大的花展之一。秋天相对下很短，有时觉得没多久就到冬天了。达拉斯的温差早晚很大，有时是越晚越热，早晚经常会差到20多度。
达拉斯没有什么天災，偶而会下冰雹，有时一年会下几回，所以买房一定要买保险，特别是对屋顶的保险很重要，不要省小钱而赔大钱。达拉斯很少会见到龙卷风，过去几年来就2015年时发生一次严重的龙卷风。我们并没有飓风（hurricane)，这和休斯顿不同。虽然夏天漫长，但达拉斯很少看到森林大火，也很少有洪水，也沒有地震，所以整體來說，天災不是很多。
達拉斯的家庭喜歡住在哪一類的房屋？租客和外地有什麼特別的地方嗎？
達拉斯的家庭結構差別很大，不過整的來說，滿多家庭都有小孩，而且，有3個小孩的家庭也不少。這是因為生活費用遠低於其他城市，還有平均結婚年齡較低，還有不需要住很貴的地區也可以上很好的學區。有小孩的家庭一般來說較傾向住在單獨的房屋（Single Family Homes)，但這幾年人口大漲，不少新的社區建蓋排屋（townhomes), 而這幾年因為供不應求的現象，越來越多達拉斯居民也選擇公寓（condos）。加上很多新居民是外地來的年輕人，還沒有家室，所以一開始先選擇公寓。
達拉斯的租客有以下較不同的特色：
1） 寵物：很多家庭都有寵物，最近一份調查顯示，在達拉斯超過一半以上的家庭有寵物，所以如果選擇不要寵物的家庭會錯失掉不少租客的選擇。
2）家庭結構：達拉斯的租客:
A）有小孩家庭，有3個以上小孩的家庭不少，所以4房的房屋特別多人申請
B）單身：不少年輕人前往達拉斯尋求工作機會，這類的租戶也逐漸增加，很多還是傾向於租房而不是租公寓。很多會和朋友或親人共同租房。
C）白髮族：最近我們出租了幾個60歲以上的租客，他們剛把自己的房賣掉，並不打算再買房，所以尋找長期的租約。
D）短期的租客：這是一個新的趨勢，不少家庭在賣房後等待新屋落成或是找不到新房，所以需要短期的租約。由於達拉斯是大熱門市場，不好買房，所以很多賣方現在也選擇回租（leaseback)的方式讓他們充分的時間去找新房。
- E) 外州租客：很多公司現在外調員工到達拉斯，這些租金會由公司負責。最近我們就遇到3個這樣狀況的租客：一個是通用汽車的工程師被調到達拉斯，因為達拉斯在擴展2條新的生產線。另一位是航空公司的經理，還有一個是加州銀行的經理。這些租客連看房都不看，在搬遷來之前就先把租約訂下來了。