美國房地產投資策略:投資結構

我們會在這星期開始刊登有關於投資美國房地產的訊息和策略,這星期我們先談一下投資的結構。

 

我在美國投資房地產多年,還有幫助不少海外不同年紀的投資者在德州還有外州的投資機會,在本篇介紹不同的投資方式:

 

1)個人名義投資:用個人名義擁有資產,這是最快但是大部分的美國人並不用個人名字來擁有資產,這是因為責任風險(LIABILITY)的問題,如果用個人的名義,當房子出現問題時,租客出現問題如受傷等,那他們可能有權力追索到個人的其它財產。當然,保險會理陪很大部分,但在最壞情況下,你的個人財產會被影響到,所以你會常聽到美國投資者用公司形式來投資地產。

 

2)公司形式:大部分是用LLC形式來投資,而每一個LLC也只會擁有幾個資產,來分散資產過度集中的風險。在同一個LLC中,如果其中一個投資發生問題然後被租客訴訟,其它在同一個LLC的資產也可能會被連累到。我們大部分的客戶如果投資外州地產,會把外州的地產放在一個公司而德州的地產是放在德州的公司。

 

在美國注冊一個公司很少錢,這是一個風險管理的很重要的一部分,不要因省小錢而往後出現大問題。

 

我在此和大家說一個我“投資房地產師父”的故事,他是加州美國人,在紐約州的幾個城市擁有100多間投資房。在最剛開始的時後,他為了省錢,沒有開公司投資。在一個晚上,他所投資的房屋起火,裡面的6個小孩全葬身於屋內,但2個大人沒事。2個租客起訴他說是說因為電線安裝出問題才會著火。最後保險公司出面解決,但在當初,對方的律師已經開始調查他的個人資產,並且准備要告他來追索責任和理賠,因為他們知道這是注冊在他個人名字而不是公司。

 

以公司注冊的話,你的最大損失是該公司內的資產,但不會影響到你的個人的財產。所以在開公司的時後你要小心,如果資產越來越大,那還有所謂的Double Protection來更保護你的資產。大部分在美國投資的外國人都有至少2間投資房,不少有超過10間,資產越多,你的考慮也得更加注意。

 

3)合資模式(SYNDICATE):合資模式是個很流行的策略,機個投資者合在一起投資,每個人出一些資金。我自己投資過的SYNDICATE有投資OHIO州的地產還有專門投資德州的法拍屋,然後整修後重新上市出售或是出租,還有共同投資中小型APARTMENT的投資。合資後還可以和銀行貸款,一次作PORTIFOLIO LOAN,而不是一間一間的貸款。所以合資模式的彈性其實很大。

 

不久前我在加拿大的幾個朋友還有那邊銀行界的華人想要投資一些美國房地產,我們就開了一個公司然後5個人各投資一些資金,這對一些年輕的投資者也很有吸引力,還有一些想初期的投資者也是一個入門的開始,在這幾個投資者中,最年輕的才22歲。

 

以上是注意到的一些在美國較流行的投資模式,如果您對投資房地產有興趣,請前往我的網站來看一些資訊,我們的網站還在不斷的更新中,以後會放更多的中文資訊。我們不久後也會出版一份美國房地產投資EBOOK,如果您想要一份的話,請聯絡我們。

 

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