達拉斯投資者故事3:投資一個法拍屋公寓

在此和各位分享我們在達拉斯投資的第一個物業的過程,當年我們剛抵達美國,什麼人都不認識,萬事起頭難,而為了要學習到買法拍屋和整修的經驗,我們也要自己先付出代價才能來了解整個過程,所以雖然這是個很小的投資,但從中學習到很多寶貴的經驗。

這個物業的介紹:

這是我拿到地產經紀牌照的第一個月,我當時還在受訓中,所以是一邊上課一邊寫合同,這又是一個很複雜的合同,因為法拍屋需要2份合同。這個物業是單房(1間臥室),總面積只有750平方英尺的小公寓,但它空間的運用很好還加上一個陽台,陽台上還有一間儲藏室。正是可以用麻雀雖小,五臟俱全來形容。我們的投資金額是$ 38,000,而內部需要全部重新整修。我們這個物業是做為一個投資法拍屋的“實戰的經驗”,以它來深入了解投資法拍屋會遇到哪些困難,操作方式,裝修還有了解HOA還有貸款上的種種過程。

我們做了哪些整修呢?

由於這物業面積不大,所以裝修成本並不需要太高,對於面積不大的公寓來說,廚房會是很重要的部分,採光也是要考慮的因素之一:

  1. 廚房是這個公寓關鍵賣點: 它占了將近大約20%的總面積,我們對整個廚房區鋪設新的瓷磚,我們選用了淡色的瓷磚將整體帶來煥然一新的感覺。
  2. 再來是安裝嵌燈(POT LIGHTS),對採光可以帶來很大的改變,我們將全部的電燈更換後,整體空間的採光改善很多。
  3. 適當運用油漆顏色的色調可以讓空間看起來更寬敞,我們選擇了一個名為“淺米黃色(BEIGE LAND)中性色調的顏色,而由於這個公寓擁有大型凸窗,本身的採光已經不錯,再配搭這個顏色後,整體視覺面積開來像是超過1000平方米尺,由此可見色彩搭調的重要性。
  4. 我們也重新鋪設衛生間的瓷磚,還有把全部的地板換成合成木板。

整修後的成果令人眼睛一亮,我們在短短的一個星期內就收到5個租客的申請表,並且成功的出租出去,最後每月的租金達到$ 750,是當時在這個社區中1房單位中達到的最高租金。

從這項目學到的經驗:

不過這個物業也並不是一帆風順,意想不到的風風雨雨。

  1. HOA的問題:這個HOA是租客自己成立的委員會,而非一般外包性的HOA,結果社區居民內自己成了不同“派系”,儘管整個公寓只有32單位,卻分了3個派系,然後成員互相與對方爭執,天天喊投票還有天天收到派系之間的漫罵郵件,很沒有效率。
  2. 冷氣設備的位置:在第二年的時候我們需要更換主機。因為位於2樓,電路距離的問題,替換該HVAC設備的成本甚至比一套房子更高,由於從室外機與室內機的距離太遠,電工不得不鋪設電纜從樓下送到樓上,成本上超過我們原先的預算。
  3. 自住和投資者的比例:這個社區的投資者超過了自住者,所有權比例為48%(房主)和52%(投資者)。在我們賣房時成為一個買方的障礙。我們的買方是買來給他兒子自住,結果無法拿到傳統式的貸款,所以他只好透過再融資(REFINANCE)他的自住房,套現後以支付現金方式完成交易,延遲了將近6個星期才完成交易。

總的來說,這是一個成功扭虧為盈的案例,還是達到完美的結束。在出售之前,每個月的租金都很不錯,每個月支付750美金在那裡住了2年,租金2年下來超過15000,最後物業的售價為$ 75,000,投資成本大約是5萬,這是一個很好的在達拉斯投資公寓的案例。

達拉斯投資者故事

這是由房地產經紀公司,Thomas Su (Team Thomas Su)團隊所收集的一系列達拉斯地產投資者的案例。本公司除了買賣外,還有裝修和物業管理的團隊。

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Thomas Su

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