美國房地產投資:選擇經紀人

我這個星期連續遇到3個新的客戶和我談到選擇經紀人的問題,在此我想和大家分享一下很多人選擇經紀人遇到的問題。

 

對我自己而言,覺得很開心的是這3個客戶選擇用我,因為他們說“我是唯一會勸他們不要買房的經紀人”,經紀人需要是要把客戶的利益放在自己的利益之前 – 也就是COMMISSION!

 

大部分的經紀人都忘了這點,而變成催你去成交好拿COMMISSION,拿完COMMISSION之後就沒他的事了。

 

我在成為經紀人之前,我發現,最成功的經紀人都是那些肯於對客戶說NO的經紀人,看到問題,讓客戶知道,勸他們不要去買,而不是只在計算自己可以賺多少。我有1個經紀人朋友,光是今年她就成交120間房屋,因為她的客戶信任她,她帶人去看房是都會指出問題的所在。

 

我在本篇文章列出我過去2個星期對我客戶給一些“不要買這房“的建議,希望讀者覺得有用:

 

1)少了窗戶的房間

 

1個客戶想投資一個TOWNHOME,地點是不錯,房子也不錯。但我進去時就覺得怪怪的設計。後來發現第2個房間少了半面牆而且沒有窗戶,但它加了衛浴間還有放衣服地方。沒錯,這是“有房間功用”的房間,但最大問題是風險。如果火災,那無法逃生,那很有可能屋主會被租客起訴,因為這是設計上的風險。在德州,你會經常看到有加蓋或是改裝的房屋,就是因為房東想要多個房間來多收房租。

 

2)不明確的地基問題

 

地基的問題有時很討厭,其實經常不是那麼大的問題,但問題在於“是地基開始出現問題”還是只是局部的問題。如果你對地基真的很擔心,其實是一次性的解決掉最好,當然花費會較多,但這比“走一步算一步的”方法好。這個房屋也是這樣,地基的問題很明顯,但不確定是否現在修好後過幾年又會有新的問題出來,所以我對這個對地基很敏感的客戶說也許他應當考慮全新的房子。

 

3)幻像的出租率

 

我稱這為“Virtual Occupancy Rate,很多經紀人為了要把房屋賣出去,會刻意把出租率提高。這在APARTMENT上最容易看到,這會看到100%的出租率,並給你看RENT-ROLL。後來我們調查,沒錯,是都出租去了,但收房租就出問題了。我們發現,30%的房租都收不到,還有另外10%就是經常不定期的支付。這就成了一個回報上很大的問題。

 

4)學區沒有那麼好

 

我有一個客戶,一定要在學區好的地區投資,但他之前的經紀人並沒有作正確的調查,而把學區弄錯了。在達拉斯,學區的界線往往很奇怪。舉例來說,我的小孩在DALLAS住,但學區是RICHARDON,還有人在GARLAND住但唸RICHARDSON學區,或是住FRISCO然後唸LEWISVILLE的學區。我昨天去看一個在MCKINNEY的房屋,但學區是在ALLEN,而且還是在社區內。所以,不要因為“住在哪區,就在哪區的學區”,這是錯誤的概念。

 

由於我們無法刊登太多文字,對以上這些資訊還有我們所看到的房屋有興趣的投資者請前往我的BLOG,上面有我們不斷上傳的各類房屋還有地區的介紹。

 

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