達拉斯地產投資者故事10:加州客戶投資一套3房加書房物業

我們在2017年時增加了多位加州客戶,這是另一位住在北加的客戶,這是她在美國第一次投資不動產,所以也特別謹慎。我們為她在阿靈頓的南風(SOUTHWIND)社區挑選一個不錯物業,這是在阿靈頓一個非常好的區域,這個區域的學區屬於曼斯菲爾德ISD,而剛好這社區也是許多加州家庭移居到達拉斯首選社區之一。

為何我們選擇這個物業?

  1. 社區:我們已經很熟悉這個領域,這社區是一個搶手的社區,經常要不斷的嘗試才能在此買到房。而且,因為環境優雅,很多租客也想搬到這地區。還有,很多新的公司總部轉移到這周邊地區,創造了許多新的就業機會。這裡的住戶中大部分是白領階層,很多在附近的航空或工程公司上班。
  2. 房屋格局:這是一間擁有3臥室加上一間個非常大的書房的物業,它還具有開放式廚房和客廳。這個書房是一個高靈活性的空間,它可以作為一個書房,客廳或第四間房間。
  3. BACK PORCH:BACK PORCH是德州家庭很喜愛的重點,也是這房的特色之一。

我們做了哪些裝修呢?

  1. 重新粉刷:原屋主運用太多顏色,有藍色,紫色,紅色,黃色等等,看上去眼花撩亂。與我的團隊商量後,我們決定將所有的牆壁粉刷成統一顏色。我們選擇了一個中性偏黃的顏色讓整個屋子顯得更加明亮,特別是主臥和書房的改變讓人眼睛一亮。在粉刷前,本來還考慮更換書房的電燈,沒想到粉刷的可以帶來這麼大的改變。
  2. 更換地板:將屋內的地毯改成複合地板,包括所有臥室的地板。客戶選取了一個與廚房櫃子搭配的紅橡木色複合木地板。
  3. 書房的裝修選擇:我們提供2個選項給客戶,一是將它改造成第4間臥房,這只需要加建一個衣櫥就可以。第2個選項是保持原狀,看租客是否需要第4間臥房再說,最後客戶選擇第2個選項。

尋找租客的策略

由於裝修在聖誕節前完成,是租房最淡季的時刻,我們建議可以考慮短期租約租戶。我們在12月底開始廣告,2天後就有一家人對這房有興趣。這戶人家剛賣掉他們自住房,正在等待新房落成,但大部分的房東不接受低於1年的租約,所以它們一直找不到落腳之地。我們則是願意考慮短期租約的房客,特別是那些再等新房的家庭。這類房客往往會把家具放在儲藏室內,因為不久後又要再搬一次家。

還有,這租客剛賣掉了自己在阿靈頓的家,意味者手上有較多可運用的資金,不會太擔心租金的多少。還有短租合同時間也是考慮重點之一,我們會讓租約在高峰時間結束,在達拉斯,高峰時間是3月至9月之間。因此我要求4個月的租約,剛好在旺季的時候可以開始尋找新的房客。這租戶最終多留了一個多月,到5月底時新房才落成,但我們仍舊在4月時就開始廣告需求房客。

在2個租約交接時,由於房屋狀況良好,並不費什麼時間就找到了新房客,我們週5廣告,周日就找到新房客。新房客是一對沒孩子的年輕夫婦,學區對他們來說不重要,但他們仍然希望生活在這個社區。短租是個機會,而且新房經常會延遲,最大的重點是要如何減少空置時間,最好是能在1個星期內接上新的租戶。

再來就是保證金的要求:我們提供租客2個選項,一是收取更高的保證金,第二是收取一個不可退還保證金。房客同意多支付半個月不退還保證金。

Thomas Su

Team Leader – Team Thomas Su

Keller Williams Realty Dallas Preston Road

Email: rwpglobal@gmail.com

Phone: +1 469 347 1839

WeChat: thomassu16889

 

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