達拉斯投資者故事4:投資一套在Little Elm漂亮4臥室的房

投資者類型:一位運用退休金的投資者

由於我們在澳大利亞長居多年,我們對澳大利亞的投資者特別了解,很多澳大利亞的投資客運用他們的退休金來美國買房。這位先生曾是澳大利亞礦業公司的董事,他一年之內買了6套房。這是他在達拉斯買的第一套房。

此物業的分析

客戶剛來來到達拉斯,提到FRISCO學區的房子,但我們都覺得FRISCO物業不好出租,加上FRISCO的房子普遍都較小,30萬內買不到什麼4房的物業。我建議LITTLE ELM這個地區給他參考,因為這個社區的學區也是到FRISCO學區。

這個物業的格局運用良好,有4間臥室加上1個很大的獨立書房,還2個餐區和2個客廳,車庫旁還設計了一個給孩子作功課的空間。主浴室有獨立淋浴間,雙面盆。整個房子的採光良好。社區環境優雅,它有游泳池,籃球場,網球場和會議廳,還有一個的社區公園,冬天的時候,如果天氣夠冷,他們可以在了籃球場上滑冰。該社區還舉辦各類活動如聖誕晚會,7月4日煙花等等。HOA費是每年500 多塊,但可以享受很多的活動和設施。

不過,這個物業在市場上很久無法出售,因為前屋主沒有好好的維護這個房。我們的第一印象其實很不好,寵物氣味很重,住戶沒把垃圾拉出去,所以一進門就臭氣沖天,本來我們一進門就準備離靠, 事實上,聞到如此糟糕的氣味,我們在做評估時,還覺得有可能有下水管道的問題,後來發現它之是垃圾處理機(GARBAGE DISPOSAL) 的問題,所以只是一個很小的問題。

由於房子臭氣沖天,我們客戶出價出了較低的價格。結果銀行來做評估時,評估的價格超過這客戶的出價。因此,賣方想盡辦法想要逼我客戶加價,但因為合同已經簽了,最後價格沒有改變。

賣家搬走後,我回去幫我客戶重新預估裝修費用,結果發現房屋的狀況比原先預料良好許多。沒有發現什麼下水道的問題,電路也沒有太多問題,屋內的味道要散掉了,最初,我們原先的預算將近$ 20,000,最後只花費不到一萬就完成整個裝修。

我們作了哪些裝修?

  1. 粉刷:這個房的每個房間都粉刷成不同顏色,有藍色,紫色,棕色,黃色等。幾個房間的內牆還混合2,3種顏色。我們決定將全部的房間粉刷成一致中性顏色。
  2. 地板:該客戶堅持將他全部物業的地板改成合成地板,因為地毯無法持續很長時間,特別是如果是擁有寵物的家庭。
  3. 書房:當我們第一次參觀這物業時,這個書房裡堆滿了箱子,當時我們很難確定這個書房的大小。住戶搬走後,發現這個書房是個大優點,因為它可以作為書房,第5間臥室或第三客廳,而這社區內的4房沒有一間是擁有書房的。我們將全部的書架和牆面重新粉刷,整個書書房感覺煥然一新。
  4. 更換水龍頭:這真的是建商的錯,它們為了以節省成本,而用低質量的水龍頭。這算是一個高價的房屋,應當搭配類似品質的材料。我們更換了不少個水龍頭,讓主衛生間和廚房看起來更加高檔。

我們從這物業學習到什麼?

  1. 第一印象經常是不正確的:這個物業算是一個驚喜(GOOD SURPRISE),狀況比原先預期的好很多。
  2. 格局是最關鍵的部分:如果房子有個良好的格局,那就是成功的一半,你可以運用空間來搭配家具,我很喜歡這個房屋的書房設計,它是一個完全單獨的房間,並有內置的書架。2000年後的房屋很少有類似的設計。
  3. 車庫旁邊的置鞋區:(SHOE AREA):SHOE AREA可以讓小孩進車庫旁前換穿鞋子,還可以置放他們書包等。租客的妻子說:“我現在終於有一個地方讓全部的孩子一起換鞋“。如果你的物業車庫和走廊之間有足夠的空間,增加一個SHOE AREA會是一個增值的小投資方法。

客戶最後的總成本大約$ 275,000,目前租金每月2200 美金。這個租戶本來就是住在這個社區,他和我們簽訂了3年合同。最大原因是他們有3個孩子,就讀的學校都在同一個學區,其中小學就在這社區內。這個區域的主要是靠資本增值,因此租金回報較不如達拉斯其他地區,目前物業一直以每年10%左右的升值,12個月後,這個房子的市價已經超過30萬。

Thomas Su

Team Leader – Team Thomas Su

Keller Williams Realty Dallas Preston Road

Email: rwpglobal@gmail.com