投資者類型：一位運用退休金的投資者
由於我們在澳大利亞長居多年，我們對澳大利亞的投資者特別了解，很多澳大利亞的投資客運用他們的退休金來美國買房。這位先生曾是澳大利亞礦業公司的董事，他一年之內買了6套房。這是他在達拉斯買的第一套房。
此物業的分析
客戶剛來來到達拉斯，提到FRISCO學區的房子，但我們都覺得FRISCO物業不好出租，加上FRISCO的房子普遍都較小，30萬內買不到什麼4房的物業。我建議LITTLE ELM這個地區給他參考，因為這個社區的學區也是到FRISCO學區。
這個物業的格局運用良好，有4間臥室加上1個很大的獨立書房，還2個餐區和2個客廳，車庫旁還設計了一個給孩子作功課的空間。主浴室有獨立淋浴間，雙面盆。整個房子的採光良好。社區環境優雅，它有游泳池，籃球場，網球場和會議廳，還有一個的社區公園，冬天的時候，如果天氣夠冷，他們可以在了籃球場上滑冰。該社區還舉辦各類活動如聖誕晚會，7月4日煙花等等。HOA費是每年500 多塊，但可以享受很多的活動和設施。
不過，這個物業在市場上很久無法出售，因為前屋主沒有好好的維護這個房。我們的第一印象其實很不好，寵物氣味很重，住戶沒把垃圾拉出去，所以一進門就臭氣沖天，本來我們一進門就準備離靠， 事實上，聞到如此糟糕的氣味，我們在做評估時，還覺得有可能有下水管道的問題，後來發現它之是垃圾處理機（GARBAGE DISPOSAL) 的問題，所以只是一個很小的問題。
由於房子臭氣沖天，我們客戶出價出了較低的價格。結果銀行來做評估時，評估的價格超過這客戶的出價。因此，賣方想盡辦法想要逼我客戶加價，但因為合同已經簽了，最後價格沒有改變。
賣家搬走後，我回去幫我客戶重新預估裝修費用，結果發現房屋的狀況比原先預料良好許多。沒有發現什麼下水道的問題，電路也沒有太多問題，屋內的味道要散掉了，最初，我們原先的預算將近$ 20,000，最後只花費不到一萬就完成整個裝修。
我們作了哪些裝修？
- 粉刷：這個房的每個房間都粉刷成不同顏色，有藍色，紫色，棕色，黃色等。幾個房間的內牆還混合2，3種顏色。我們決定將全部的房間粉刷成一致中性顏色。
- 地板：該客戶堅持將他全部物業的地板改成合成地板，因為地毯無法持續很長時間，特別是如果是擁有寵物的家庭。
- 書房：當我們第一次參觀這物業時，這個書房裡堆滿了箱子，當時我們很難確定這個書房的大小。住戶搬走後，發現這個書房是個大優點，因為它可以作為書房，第5間臥室或第三客廳，而這社區內的4房沒有一間是擁有書房的。我們將全部的書架和牆面重新粉刷，整個書書房感覺煥然一新。
- 更換水龍頭：這真的是建商的錯，它們為了以節省成本，而用低質量的水龍頭。這算是一個高價的房屋，應當搭配類似品質的材料。我們更換了不少個水龍頭，讓主衛生間和廚房看起來更加高檔。
我們從這物業學習到什麼？
- 第一印象經常是不正確的：這個物業算是一個驚喜（GOOD SURPRISE），狀況比原先預期的好很多。
- 格局是最關鍵的部分：如果房子有個良好的格局，那就是成功的一半，你可以運用空間來搭配家具，我很喜歡這個房屋的書房設計，它是一個完全單獨的房間，並有內置的書架。2000年後的房屋很少有類似的設計。
- 車庫旁邊的置鞋區：（SHOE AREA）：SHOE AREA可以讓小孩進車庫旁前換穿鞋子，還可以置放他們書包等。租客的妻子說：“我現在終於有一個地方讓全部的孩子一起換鞋“。如果你的物業車庫和走廊之間有足夠的空間，增加一個SHOE AREA會是一個增值的小投資方法。
客戶最後的總成本大約$ 275,000，目前租金每月2200 美金。這個租戶本來就是住在這個社區，他和我們簽訂了3年合同。最大原因是他們有3個孩子，就讀的學校都在同一個學區，其中小學就在這社區內。這個區域的主要是靠資本增值，因此租金回報較不如達拉斯其他地區，目前物業一直以每年10％左右的升值，12個月後，這個房子的市價已經超過30萬。
Thomas Su
Team Leader – Team Thomas Su
Keller Williams Realty Dallas Preston Road
Email: rwpglobal@gmail.com