40萬可以在達拉斯買的什麼樣的房?

最近幾個外州的客戶搬來達拉斯,他們想找大約40萬上下的房,這是我們最近找到在幾個在不同地區的40萬上下的房給您介紹。40萬在達拉斯是個算是滿高的價位,選擇也多了很多。

4305 Springhurst Drive Plano ($409,950)

北達拉斯的PLANO地區,這是很多家庭選擇的地區之一

這是一個4房,2廳,2客廳,2餐廳。2312呎,單層樓,2015年所建的房。這個地區在過去幾年蓋了很多新房。這個房裡面的裝修不錯,採光很好,還有很大的後院。

3016 Saint Amanda Dr Mansfield

這房要價36萬,Mansfield是很多外州客戶現在考慮的地區,這區的單呎價在90到110之間。學區不錯,加上附近多了很多就業機會,附近有很多新的公司特別是航太業,工程還有新的醫院。這一地區30萬已經可以買到4房甚至5房以上的大房。這個房有5個臥房,3個半衛生間,4個客廳,3個餐廳,超過4000呎的大房。

401 Sunrise Drive, Allen ($389,000)

這房3300呎,有5個臥房,4個衛生間,3個客廳。Allen 是個很搶手的地區。Allen的學區很不錯,加上地理位置離PLANO, FRISCO,RICHARDSON這個主要的就業地區很近,近年來是很多外州家庭考慮的地區。這是個2層樓的大房,最大的優點之一是它有4個衛生間,大部分較新的大房都只有2到3個衛生間。

達拉斯地產介紹:20萬可以在達拉斯買到什麼樣的2層物業?

達拉斯是個很大的城市,擁有很多不同社區,每個社區的價位有時差價會很大。有時隔一條街,都會有很大的差價。今天我們挑選幾個2層樓的物業來介紹給讀者,這些價位都在20萬上下,您可從中看出格局的不同。今天我們選中的房都在Arlington 這個地區,但學區是Mansfield 學區,這是我們這幾年來,投資者買最多的地區。這個地區發展很快,附近的就業中心成長迅速,也因此帶動了人口的成長。

2層樓的房要注意幾個重點:

1)採光:有時天花板太低,會讓樓下的採光太暗

2)衛生間的位置:要從住客的角度去想,最好是樓下有間衛生間。

3)樓梯的位置:是否會太占空間?

4)大而無用:有些房浪費一大堆空間在走廊上

5)廚房的設計,最好是在樓下

6)冷氣的噸位要足夠,不然會很耗電而且耗損

以下是幾個我們剛看完的物業給您參考

1021 Dove Trail Arlington

這房價是195000,1908呎只有3房,且樓上的空間浪費掉,不然還可以多一個客廳。然後主臥的衛生間很大卻沒有自己獨立的沖涼區,看起來空空的。再來就是用餐區和廚房的設計不是很實用,不太知道要如何去搭配家具。不過這房有幾個優點,一是屋頂剛換過,再來就是裡面的狀況還可以,而且樓下還有半個衛生間在門口。

1315 Red Deer Way Arlington

房價240,000,2550 呎但在市場上145天了,表示訂價太高。這個房有很大的潛力,但要修補的東西較多。這房有幾個優點:擁有4房,2個半的衛生間。主臥在1樓,廚房設計空間寬敞,還有2個用餐區。這房的後面的空地正在進行新的開發,新房起家都在30萬以上。這房還有陽台,是很少見的設計。但這房長期以來沒有被好好的愛護,需要修補的地方很多,如大部分的地毯可能都要更換,牆需要粉刷,然後很多籬笆都壞了。這個房整修之後會帶來很大的改變,空間設計好的房的潛力就高出很多。

606 Sassafras Rd Arlington

房價是225,000,2413呎。這個房上市2天已經一堆買家在搶。狀況和格局都不錯,加上Harris Crossing這社區是很不錯的社區,還可步行到小學,難怪這麼多人有興趣。這房沒什麼需要修改的,後面還多了一個房間,是讓男主人(Mans Cave) 在裡面做DIY的工作室。後院還有一個寬敞的烤肉區。這房還將第2客廳改成電影廳,然後廚房重新設計過,處處都可以看到現在屋主對這房花了不少心思在改進這房,而且價位也不高,單呎價93,這區是可以多關注的一個地區,對面的地區是Arlington的高級社區,單價比這社區高了將近20%。也因此,不少家庭因為買不起對面的社區,開始對這個社區的物業有興趣。

5300 Alta Vista Lane Arlington

房價是20萬整,單價是86一呎,面積是2303呎。這個房有4個臥房,2個廳,2個用餐區和2個半的衛生間。全部房間都在樓上,樓下2個客廳的設計不錯,其中一聽當成書房剛好。這房是1990年代所建,最大的問題是屋頂從來沒換過,15年以上的屋頂保險公司經常不保。這房還做過地基的修補,可以在前門和後門附近看到修補過的痕跡。房屋的1樓狀況比2樓好,2樓整體的狀況沒有更新過,所以可能需要更換地毯,粉刷,而衛生間內的壁紙也脫落需要更改。整體的空間運用不錯,但內部需要做些整修。

8131 Mossberg Drive Arlington

要價上225,000,2657呎的大房。這房卻只有3個臥房,但有3個客廳,2個半的衛生間。這個房內的狀況不錯,但設計上可惜浪費掉了不少空間。這個房可以做成4個臥房,但因為主臥的位置和格局無法做到這點,不過是可以考慮將樓下後面的客廳改成一個大書房或是另一個臥房,這只需要加一扇門,或是把樓上的客廳改成另一臥房,不過這可能會影響到樓上的採光。

這幾個房價位相近,是達拉斯這價位經常會看到的房型,設計上各有千秋,如果您對達拉斯買房有興趣可以和我們進一步的聯絡。

達拉斯地產首篇:介紹達拉斯的特色

許多投資者都在討論達拉斯大都會(DFW Metroplex),這是北美地產的投資熱點。很多投資者問了我們許多問題,如應當投資哪個地區?房價大約是多少?25萬能買到什麼樣的地區?50萬能買到什麼樣的地區?還有需要注意哪些事項。這是我們介紹達拉斯文章的第一篇,我們先來介紹達拉斯這個快速成長城市的特色。

達拉斯的城市人口成長速度

Dallas Fort Worth 大都會(DFW)是北美人口成長最快速的城市,以下表格顯示了2010到2020年的統計,有人認為這個預測其實低於實際的成長速度,還有人認為2020年甚至可能會超過8百萬人,因為成長的速度每年都在增加,而DFW也會在3到4年內取代芝加哥成為美國第3大城市。基本上,預估DFW每年的人口成長會超過20萬人。另外一方報告預測2030年時,達拉斯的人口會達到1千萬人以上。全球和美國的各大企業不斷的搬到達拉斯,也因此達拉斯的房地產火熱,長期以來處於供不應求的現象,而短中期內也不會改變,新建房都來不及趕上人口的成長。

DFW 人口總數
2011 6,571,761 Change
2012 6,667,443 95,682
2013 6,784,499 117,056
2014 6,971,597 187,098
2015 7,117,896 146,299
2016 7,268,910 151,014
2017 7,424,256 155,346
2018 7,584,701 160,445
2019 7,749,639 164,938
2020 7,920,671 171,032

Texas cities that added the most people

Here are the 10 Texas cities that gained the most residents between 2015 and 2016.

City 2015 population 2016 population People added
San Antonio 1,468,037 1,492,510 24,473
Dallas 1,297,327 1,317,929 20,602
Fort Worth 834,171 854,113 19,942
Houston 2,284,816 2,303,482 18,666
Austin 930,152 947,890 17,738
McKinney 162,691 172,298 9,607
Frisco 154,080 163,656 9,576
Conroe 76,362 82,286 5,924
Round Rock 116,046 120,892 4,846
Pearland 108,726 113,570 4,844

達福(DFW)地區的主要人口集中在哪些地區?

DFW地區的人口散佈到各地,圍繞幾個主要就業中心。一個城市要有工作才會有本錢,才會帶來強勁的人口成長。

Highland Park

Highland Park是最貴的地區,也是達拉斯傳統一來的高級住宅區,這地區的房屋很有特色,這的房價很多都是上百萬的豪宅。很多時候知名人士,商界大亨,律師,醫生住在這些地區。這些地區歷史悠久,很多房是在1930年代,1940年代所建。很多已經被改建。SMU大學位於Highland Park,是德州名校之一,他的法律系特別有名。

北邊的主要就業地區是:PLANO,FRISCO這2大地區,附近的住宅區包括:Plano, McKinney, Frisco, Little Elm, Allen 等都是很多熱門的住宅區。

北達拉斯的Richardson是UTD大學的分校總部,也是電訊業,保險業和軟件開發業的重要就業地區。

在西區靠近機場有許多IT還有工程,運輸,航空相關的產業。附近的住宅區包括:Irving, Carrollton, Addison等是很多新家庭還有年輕人口選擇的地區。

Arlington, Mansfield, Burleson, Grand Prairie

Arlington一直是西南邊的主要人口和就業地區,還包括幾個主要的球場和遊樂園,而Mansfield是許多家庭優先考慮的學區,Grand Prairie附近有美麗的湖濱。這些區的價位不錯,20萬上下可以買到不錯的物業,而且大部分還都是較新的房屋。達拉斯本身人口不少從東邊和北邊較舊和較貴的地區搬到這幾個地區。

Keller, Fort Worth, Haslet, Crowley

這幾個地區的就業中心是以Fort Worth為中心。附近有很多金融,航太,製造業等公司的總部。Fort Worth 北邊的地區則是快速的轉換中,目前有科技公司和藥廠陸陸續續的在Fort Worth北部設立總部。這幾個地區預計會是未來3年人口成長很快的地區。

達拉斯的主要產業是什麼?

不少投資者問到這問題,達拉斯的主要產業和休市頓完全不同,石油產業並不是主要產業之一。達拉斯一直希望將這城市的工業多元化。目前主要產業包括军火,保险,金融,教育,软件公司,电讯公司,医疗產也(醫院,醫療科技發展,醫療技術),這幾年來也有很多藥廠搬到達拉斯。還有,交通運輸業都是達拉斯很重要的產業。人口成長還帶來不少大學,每年都有新的大學在達拉斯設立或是擴展分校。

過去幾年來,達拉斯更是吸引了很多公司將它們的總部設立在達拉斯:以下是幾個例子:

豐田(TOYOTA)的北美總部

美國最大保險公司之一LIBERTY MUTUAL的总部

美国另一大保险公司STATE FARM的总部

波音公司将它的一个主要部门搬到达拉斯

美国前几大的军火和航太公司如LOCKHEED MARTIN, RAYTHEON的总部都是在达拉斯

美國航空(American Airlines) 的全球總部也是在達拉斯

AT&T

Texas Instrument (德州儀器)

NTT(日本電訊)

Southwest Airlines

再則就是達拉斯的政府和大學之間有很成功的遠見和合作,產業和大學之間一直有交流來開發下一個行業的重點。透過和大學的合作,培養新的人才。成功的例子是將達拉斯轉換美國的電訊業(UTD的電訊科目很出名)的主要城市還有航太業(NTU擁有許多不同的航太課程可以選擇)的發展,還有達拉斯可能會贏取亞馬遜(AMAZON)的HQ2的計畫,AMAZON可能會前來達拉斯設立第2總部。

為什麼這麼多公司總部搬遷到達拉斯?主要是哪些公司?

德州稅率比其它州低很多,公司沒有州稅,個人也沒有州稅。加上政府也提供大量的免稅,還有出資金贊助公司前往德州。每個郡(COUNTY)還有城市(CITY)還有提供不同的資金來吸引公司前往達拉斯。主要也是德州政府資金充足,加上土地便宜,很多公司前往達拉斯新蓋總部,借此將其他地區的總部合併在一起,可以省下大量的租金還有州稅,還有方便管理。這些也會帶動相關產業,我們幾個外州來的客戶提到幾個好例子:

豐田汽車北美總部從南加州搬遷到達拉斯。除了豐田汽車的自己員工外,還帶來NTT,日本的各大銀行,日本的保險公司,汽車零件公司, 也帶進了許多和豐田來往的中小企業:我們的客戶中,有一個專門安裝他們的電訊設備,還有一個安裝他們安全設備,還有燈泡,電梯。這些都是相關公司,每家公司從外州調派30到300人之間,累積下來很可觀,還把之前在南加豐田汽車附近的主要商場都帶到達拉斯來,甚至連日本超市,日本餐廳都從加州搬過來。而大部分的員工來了之後都不想搬走,因為達拉斯生活費用比他州相比下便宜太多了,而且大部分的學區也不錯。

例子2:State Farm & Liberty Mutual這是美國兩大保險公司,他們搬到達拉斯後,將達拉斯轉換成北美的主要保險中心。自從這幾大保險公司搬來後,其它公司也陸續的跟上他們腳步,短短的過去3年,Richardson和Plano這2地就吸引了以下幾個相關公司:United Healthcare (Richardson), Blue Cross (Richardson), Aetna (Plano), Cigna (Plano),Amwin, Kemper (Richardson),New York Life。保險公司也帶來許多相關企業,如金融業,分析師,金融軟件公司。我們過去一年內,就有3個租客是和保險業有關的員工。

以下是我們團隊對我們最近租客的一個分析,可看出租房的趨勢和原因。

 

最近租客的工作分析
地區 工作性質 租房原因
Arlington 金融業 短租,從加州外調
Arlington 航空業 從外州外調來上班
Arlington 軍人 從外州外調來上班
Burleson 醫院 外州外調,升職
Burleson 老師 從達拉斯東邊搬來
Frisco 老師 外州過來工作
Garland 運輸業 德州外地調職
Garland 運輸業 工作關係
Grand Prairie 醫院 賣房,不想再買房
Grand Prairie 醫院 德州外地調職
Grand Prairie 房產業 住在同地區,租約到期
Little Elm 房產業 住在同條街,租約到期
Mansfield 醫院 住在同條街,租約到期
Mansfield 老師 賣房,不想再買房
Mesquite 軍人 賣房,不想再買房
Mesquite 木工 德州外地調職
Rowlett 餐飲業 來達拉斯創業
Rowlett 老師 外州過來工作

 

4)達拉斯就業地區大約在哪幾個地區,交通是選房的要點嗎?

達拉斯算是『汽車城』,主要交通是開車,我們有多條高速公路,四通八達。大眾交通大部分集中在市中心。而為了不讓交通過於集中,達拉斯的就業地點發展和其他城市不同,市中心並不是重點。

 

主要就业地区 主要的产业
Downtown (市中心) 金融,传媒,教育,政府
Fort Worth 生产业,金融,教育,軍火
Plano 金融,IT,服務業,教育
Frisco 金融,IT,服務業,教育,政府`
Irving / Airport IT,金融,交通,航空,運輸
Arlington & Grand Prairie 航空,軍火,汽車生產
North Fort Worth 軍火,航空,藥廠
Richardson 電訊,保險,IT

 

從交通角度來看,大部分的居民平均上班通車時間是30分到45分之間。但達拉斯的就業區也在不斷的擴展,很多新的地區也成為一些新的就業地點如西邊的Burleson或是北邊的McKinney。

 

達拉斯目前的人口是朝那些方向發展?

目前可以說是朝北,朝東,朝西和朝『上』四大發展現狀:達拉斯的人口成長可觀,很多地區其實已經飽滿了。目前人口是朝北,朝西和朝東發展。由於大部分公司並不是在市中心,所以大部分家庭並不在意住到離市中心較遠的地區。目前Fort Worth成長可觀,很多新的社區在此發展,不少新公司會將總部遷往過去。西南邊的Arlington, Grand Prairie, Mansfield都是成長的中心,主要是航太業還有醫療業等。北邊的Plano, Frisco這些地區都已經飽和,所以新居民只好往更北邊發展,或是只能去住公寓,所以整體的人口和社會的結構改變了很多。我們可以看到這些地區有很多在這發展的新公寓。

 

東邊的土地較多,所以Rowlett, Rockwall以東的地區正在開發不少新的社區,但這些地區週圍較沒有太多主要的就業地點,上班時間較長,但經常可以買到較大的房屋還有欣賞美麗的湖景,生活品質非常不錯。

 

而由於人口成長驚人,達拉斯目前面臨嚴重的房屋短缺現象,許多家庭無法立即買到房屋只好委曲求全的搬到公寓或延遲買房的時機。

 

租金大概可以達到多少,回報率大概可以多高?

這則是看您投資的地區會達到不同的回報率,舉例來說,以下是我們11月和12月份所出租出去的一些房屋,這可以給您做為一個直接的參考。

 

西邊的租金回報率較高。最近我們很多外州和海外的投資者都將重心轉到這些地區。還有看地區而言,目前有些地區的房屋較難找到租客,這些地區大部分的住客都是自住房,買的起房,這種區域的租客很多只需要短租。以下的表格是一個很好的例子,可以看出我們客戶大部分的投資地區和當地租金的走勢。

 

2017 Actual Rental Examples 資料來源:我們團隊11月份到12月份的出租記錄
City Purchase Price Monthly Rental Yearly Rental Rental Yield
Allen 265000 1850 22200 8.38%
Arlington 240000 2000 24000 10.00%
Burleson 150000 1490 17880 0.1192
Burleson 168000 1590 19080 11.36%
Fort Worth 210000 1800 21600 10.29%
Frisco 260000 1650 19800 7.62%
Grand Prairie 220000 1850 22200 10.09%
Mansfield 210000 1750 21000 10.00%
Mansfield 220000 1800 21600 9.82%
Mansfield 195000 1650 19800 10.15%
Mesquite 115000 1150 13800 12.00%
Mesquite 110000 1150 13800 12.55%
Plano 280000 1800 21600 7.71%
Plano 300000 2000 24000 8.00%

達拉斯的地產主要費用會是哪些?

房產稅:

德州沒有公司和個人的州稅(State Tax),所以是全美國稅率最低的一州,這也是為何許多公司搬遷到德州的原因之一。但也因為沒有州稅,德州的地稅較它州高出許多,目前的稅率大約是2%到3%之間,好的學區的地產稅大約在2.5%到3%之間,而隨著房價的提升,地稅也會上漲。房地稅分為3種。

City Tax 城市稅:有時會因為新的基礎設施的開發會有新稅,如新的醫院,學校等

County Tax 郡稅:每個郡的稅率不同

ISD Tax 學區稅:這往往是最高的稅,學區越好的區,這個稅率就越高

所以,如我們的投資客戶選在25萬上下的房屋,那每年的地稅會在5000到7500之間,這是養房最高的開支。自住房會有自住房的優惠(Homestead Exemption),平均大概可以少20%上下。

保險費用:

達拉斯的天災不多,並不像其它州有颶風或地震。主要天災來自於冰雹,有時一年會下2,3次,造成屋頂的損壞。1個20多萬房的保費大約會在1000到1200之間,主要是看哪家保險公司和自出保險扣除(Insurance Deductible), 自出保險扣除越高,保費就越低。

達拉斯的平均房價大約是多少,且如何去做價位的分析?

在美國,我們用每呎價來計算會較準確,而不是只單一的看售價。小房的單呎價高,大房的單呎價低,所以您要以類似的房型和面積來相比。如果純以交易價來看,目前達拉斯的中間交易價大約是275000之間。而看地區而言,275000可以買到各類不同的房屋。

以下是3個各在27萬左右的房屋:

北達拉斯基本上已經沒有什麼30萬以下的房屋可選

這是一個我們在2017年11月份賣出的一個FRISCO的房產,賣價24萬左右,面積1500多呎。但需要整修,裡面有3房,2衛生間。

這是一個在ALLEN地區的28萬,2000多呎,需要整修的房屋

達拉斯的西邊則是有很多不錯的較新房可選

而同樣的價位可以在東邊買到:

 

然後我們再來看看我們客戶最近買房的幾個地區的單尺價比較(不過這數據也包含了公寓單位的計算):

達拉斯地區的平均單呎價和平均售價分析

北達拉斯地區 Price per sqft Median closing price
Plano 145 332000
Frisco 153 400000
McKinney 140 311000
Allen 146 299000
Wylie 122 311000
東達拉斯地區 Price per sqft Median closing price
Garland 112 190000
Rowlett 118 231000
Mesquite 105 175000
西邊地區 Price per sqft Median closing price
Mansfield 115 224000
Arlington 112 169000
Fort Worth 116 133000
Burleson 110 223000

 

達拉斯的天氣如何?有什么天然灾害吗?

這是我很想和大家分享的一個話題!我們是有冬天的!而且是會下雪的,在寫這篇文章是,外頭是零下12度。達拉斯很少會看到下雪,但平均一年也會有1個月都會在零度或零下。而天氣的變化也是買方需要注意的事項之一。我們達拉斯的夏天很長,大概可以說5月到10月都像是夏天的季節,所以需要固定的檢查冷氣。然後冬天來臨之前,大約是11月時,也要看暖氣是否需要Tune Up,不要在最冷的时候暖气出问题。

 

达拉斯的春天非常舒服,3月到4月这时百花盛开,我们的植物园Dallas Arborentum 是很有名的植物园,春天还有郁金香的花展,是全美最大的花展之一。秋天相对下很短,有时觉得没多久就到冬天了。达拉斯的温差早晚很大,有时是越晚越热,早晚经常会差到20多度。

 

达拉斯没有什么天災,偶而会下冰雹,有时一年会下几回,所以买房一定要买保险,特别是对屋顶的保险很重要,不要省小钱而赔大钱。达拉斯很少会见到龙卷风,过去几年来就2015年时发生一次严重的龙卷风。我们并没有飓风(hurricane),这和休斯顿不同。虽然夏天漫长,但达拉斯很少看到森林大火,也很少有洪水,也沒有地震,所以整體來說,天災不是很多。

 

達拉斯的家庭喜歡住在哪一類的房屋?租客和外地有什麼特別的地方嗎?

 

達拉斯的家庭結構差別很大,不過整的來說,滿多家庭都有小孩,而且,有3個小孩的家庭也不少。這是因為生活費用遠低於其他城市,還有平均結婚年齡較低,還有不需要住很貴的地區也可以上很好的學區。有小孩的家庭一般來說較傾向住在單獨的房屋(Single Family Homes),但這幾年人口大漲,不少新的社區建蓋排屋(townhomes), 而這幾年因為供不應求的現象,越來越多達拉斯居民也選擇公寓(condos)。加上很多新居民是外地來的年輕人,還沒有家室,所以一開始先選擇公寓。

達拉斯的租客有以下較不同的特色:

1) 寵物:很多家庭都有寵物,最近一份調查顯示,在達拉斯超過一半以上的家庭有寵物,所以如果選擇不要寵物的家庭會錯失掉不少租客的選擇。

2)家庭結構:達拉斯的租客:

A)有小孩家庭,有3個以上小孩的家庭不少,所以4房的房屋特別多人申請

B)單身:不少年輕人前往達拉斯尋求工作機會,這類的租戶也逐漸增加,很多還是傾向於租房而不是租公寓。很多會和朋友或親人共同租房。

C)白髮族:最近我們出租了幾個60歲以上的租客,他們剛把自己的房賣掉,並不打算再買房,所以尋找長期的租約。

D)短期的租客:這是一個新的趨勢,不少家庭在賣房後等待新屋落成或是找不到新房,所以需要短期的租約。由於達拉斯是大熱門市場,不好買房,所以很多賣方現在也選擇回租(leaseback)的方式讓他們充分的時間去找新房。

  1. E) 外州租客:很多公司現在外調員工到達拉斯,這些租金會由公司負責。最近我們就遇到3個這樣狀況的租客:一個是通用汽車的工程師被調到達拉斯,因為達拉斯在擴展2條新的生產線。另一位是航空公司的經理,還有一個是加州銀行的經理。這些租客連看房都不看,在搬遷來之前就先把租約訂下來了。

達拉斯地產投資者故事10:加州客戶投資一套3房加書房物業

我們在2017年時增加了多位加州客戶,這是另一位住在北加的客戶,這是她在美國第一次投資不動產,所以也特別謹慎。我們為她在阿靈頓的南風(SOUTHWIND)社區挑選一個不錯物業,這是在阿靈頓一個非常好的區域,這個區域的學區屬於曼斯菲爾德ISD,而剛好這社區也是許多加州家庭移居到達拉斯首選社區之一。

為何我們選擇這個物業?

  1. 社區:我們已經很熟悉這個領域,這社區是一個搶手的社區,經常要不斷的嘗試才能在此買到房。而且,因為環境優雅,很多租客也想搬到這地區。還有,很多新的公司總部轉移到這周邊地區,創造了許多新的就業機會。這裡的住戶中大部分是白領階層,很多在附近的航空或工程公司上班。
  2. 房屋格局:這是一間擁有3臥室加上一間個非常大的書房的物業,它還具有開放式廚房和客廳。這個書房是一個高靈活性的空間,它可以作為一個書房,客廳或第四間房間。
  3. BACK PORCH:BACK PORCH是德州家庭很喜愛的重點,也是這房的特色之一。

我們做了哪些裝修呢?

  1. 重新粉刷:原屋主運用太多顏色,有藍色,紫色,紅色,黃色等等,看上去眼花撩亂。與我的團隊商量後,我們決定將所有的牆壁粉刷成統一顏色。我們選擇了一個中性偏黃的顏色讓整個屋子顯得更加明亮,特別是主臥和書房的改變讓人眼睛一亮。在粉刷前,本來還考慮更換書房的電燈,沒想到粉刷的可以帶來這麼大的改變。
  2. 更換地板:將屋內的地毯改成複合地板,包括所有臥室的地板。客戶選取了一個與廚房櫃子搭配的紅橡木色複合木地板。
  3. 書房的裝修選擇:我們提供2個選項給客戶,一是將它改造成第4間臥房,這只需要加建一個衣櫥就可以。第2個選項是保持原狀,看租客是否需要第4間臥房再說,最後客戶選擇第2個選項。

尋找租客的策略

由於裝修在聖誕節前完成,是租房最淡季的時刻,我們建議可以考慮短期租約租戶。我們在12月底開始廣告,2天後就有一家人對這房有興趣。這戶人家剛賣掉他們自住房,正在等待新房落成,但大部分的房東不接受低於1年的租約,所以它們一直找不到落腳之地。我們則是願意考慮短期租約的房客,特別是那些再等新房的家庭。這類房客往往會把家具放在儲藏室內,因為不久後又要再搬一次家。

還有,這租客剛賣掉了自己在阿靈頓的家,意味者手上有較多可運用的資金,不會太擔心租金的多少。還有短租合同時間也是考慮重點之一,我們會讓租約在高峰時間結束,在達拉斯,高峰時間是3月至9月之間。因此我要求4個月的租約,剛好在旺季的時候可以開始尋找新的房客。這租戶最終多留了一個多月,到5月底時新房才落成,但我們仍舊在4月時就開始廣告需求房客。

在2個租約交接時,由於房屋狀況良好,並不費什麼時間就找到了新房客,我們週5廣告,周日就找到新房客。新房客是一對沒孩子的年輕夫婦,學區對他們來說不重要,但他們仍然希望生活在這個社區。短租是個機會,而且新房經常會延遲,最大的重點是要如何減少空置時間,最好是能在1個星期內接上新的租戶。

再來就是保證金的要求:我們提供租客2個選項,一是收取更高的保證金,第二是收取一個不可退還保證金。房客同意多支付半個月不退還保證金。

Thomas Su

Team Leader – Team Thomas Su

Keller Williams Realty Dallas Preston Road

Email: rwpglobal@gmail.com

Phone: +1 469 347 1839

WeChat: thomassu16889

 

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達拉斯地產投資者故事9:投資一套1970年代高檔物業

這個客戶只尋找高價值的投資機會,投資的物業大約是30萬之間,他主要追求好學區的社區,但避開新開發的社區。這是他投資組合其中之一物業:

問:你為什麼選擇這個地區?有什麼特色?

客戶:Richardson是個成立已久的社區,這社區環境優雅,有小溪,公園,高中就在這社區內。高中和小學都在步行距離之內,還有德州大學達拉斯分校也在步行距離之內,許多學生都住在附近的區域。然後附近有很多商場,它靠近3個超市和許多商店,非常的方便,。

問:這個物業的投資策略是什麼?

客戶:主要是升值,這種社區的房屋早在1980年代就已經開發完成,所以買家要買也只能買二手房。這個社區也是供不應求的現象,經常會收到信件詢問是否有人要賣房,而這社區一年上市房間也就2,3間而已。我了解這房的租金收益不會太高,但物以稀為貴,升值的幅度會超過其它地區。投資以來,它的市價已經升值30%。 另一未來會考慮的策略可能是出租給大學生,這可以增加該物業的現金流。

問:請您介紹一下這個物業的格局?

客戶:該物業的面積大約2400平方尺,它有3間臥室,主臥室和主浴室的空間良好而且都經過全面裝修。它的廚房格局也很好,擁有飯廳和第2用餐區。房屋的後方有另一間客廳,也可以將它改成第4臥房或是書房。

問:有什麼裝修上的建議嗎?

客戶: 我們完全沒有做任何的整修。前屋主是一位老先生,70多歲,整個房的整修都是他自己親手完成。他的確使用了非常高品質的材料,像歐洲進口的瓷磚等,然而,他也偏好深色,很多材料缺乏現代感。 還有冷暖氣系統,由於美國都是用中央空調系統,還有美國家庭經常不開窗,空調機是全年不斷的開著,如果維修太貴不如更換一個新的系統,美國廠商之間競爭非常激烈,有很多品牌可以考慮,有的還會提供12個月或24個月的0利率的付款方案。

Thomas Su

Team Leader – Team Thomas Su

Keller Williams Realty Dallas Preston Road

Email: rwpglobal@gmail.com

Phone: +1 469 347 1839

WeChat: thomassu16889

達拉斯投資者故事8:在Richardson投資一套需要大整修的物業

我們替這個客戶剛完成一項整修,以下是他和我們分享投資這個物業的過程:

問:請介紹一下您自己和您為何選擇理查德森區?

答:我們選擇理查森是我們已經住在此地,對當地已經很了解。我們很喜歡這個社區,交通方便,離上班地點都很近。JJ皮爾斯高中是個很不錯的高中,這社區的房屋建於1970年,還有一些1960年代的房屋,這社區成立悠久,是北達拉斯的著名地區之一。

問:您為何選擇這個物業?

答:格局是最大的原因。我們發現90年代後的房屋很少有3個完整的浴室,除非是超過3000尺以上的大房。但在這區內,2000尺以上的房屋就帶3個完整浴室,它還有4間臥室加上一個完全獨立的書房,這個房屋面積2400多尺但可用的空間卻超過那些3000尺以上的大房。

問:您做了哪些裝修?

客戶:之前的屋主沒有好好愛惜這個屋子,她養了5條狗,所以屋內狗味很重,而且所有的地毯被被啃壞了。但我們看了這房3次後,覺得房屋的材料和房型真的不錯,整修後會成為一個很好的投資。

1970年代的房子在建材上相當講究,舉例來說,當我們去除地毯後,發現有些房間下頭已經擁有實木地板所以我們只需要打蠟。還有廚房已擁有花崗岩地板,但是窗戶太老舊了,而一開始我們沒有預算要更換窗戶,所以到了第2年才更換窗戶。最後我們發現最初的屋主完成一部分的地基修理,所以並不需要太多的地基修護。冷氣在2012年已經更換過,只需要做定期的檢查。

問:你有什麼建議給我們尋找70年代的房屋的客戶?

客戶:我會建議他們:

  1. 下水管道漏水測試: 將相機進入下水道來測試(CAMERA TEST),看看下水管道是否有任何裂縫。1970年代的下水道是用 CAST IRON,這並不防銹,加上如果旁邊大樹,根部可能會進入下水管道,並造成堵塞。
  2. 安裝下水口的CLEAN OUT : CLEAN OUT在1970年代時不流行,這通常可以在前院安裝,以後讓清理下水管。
  3. FRENCH DRAIN排水管道:如果後院不均勻,雨水會倒流到房內。這種方法可將排水管直接連接到馬路的下水管道,解決掉倒流的問題。
  4. 最好檢查地基是否有問題:舊房的好處是,大部分的房主已經做過地基的修復,但還是要找地基專門公司來查看屋子是否有下陷。

問:還有什麼方面您覺得可以增加房屋價值?

客戶:浴室的設計非常重要,會是屋子的最大賣點之一。1970年代的房屋的主臥衛生間大部分較暗。因此我們將淋浴區更改為無框的沖涼玻璃門(FRAMELESS GLASS),並且將2面內牆拆掉讓空間更加的寬敞。然後也徹底改造第3個浴室,讓它的採光更好。

再來就是房間內的衣櫃區,雖然這個房子的房型四四方方,但房間都衣櫃都不大,所以增加空間。我們還把剩下的地毯部分改成合成木板,所以現在整個房內都沒有地毯。

整修後的結果還不錯,最近銀行做了一個新評估,已經增長了將近$ 100,000的價值,可以讓我們透過再融資把多餘的資金運用在下一個投資。

Thomas Su

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Tags: 投資達拉斯,德州地產投資,投資達拉斯地產,達拉斯房地產買賣

達拉斯投資者物語7:在達拉斯大草原區(Grand Prairie)購買一個物業

Grand Prairie 的MIRA LAGOS社區是我們2016和2017這2年很活躍的地區之一,不少外州投資者看好這區,還有不少外州的家庭搬到這地區居住。以下是我們客戶和我們他將分享他的經驗。

你在達拉斯地區投資了幾個物業?

客戶:這是我在達拉斯地區投資的第8個物業,當初認識Thomas時,我與他討論想要建立一個投資組合,目標是10個物業。

你為什麼選擇這個地區?

客戶:我的第7個物業是在阿靈頓區,那是個分配到曼斯菲爾德ISD學區的社區。而在尋找租戶的時候,有幾個租戶詢問我們是否在這個地區有(MIRA LAGOS)擁有出租房?,所以我們也開始注意到這區的環境,加上Thomas也有投資這個地區的物業,所以他建議來考慮這個地區,這個地區有良好的學校和不錯的社區設施。

請您和我們分享這個物業的細節

客戶:這個物業有4間臥室,1個餐廳,1間客廳。客廳裡有一個壁爐。主臥室在房子的後方,廚房也是在房子的後方。我比較喜歡這種格局,因為第4個臥房是個靈活的房間,可以作為一個書房或一間臥室。另外,廚房後方有3面窗戶,所以採光較好,加上廚房中間還有ISLAND,比較實用。

還有什麼其他特色是需要考慮的?

客戶:我發現德克薩斯家庭很喜歡壁爐,我之前買過一個不帶壁爐的物業,結果成為租客不考慮的主要原因。還有,德州的家庭也喜歡有後門廊(BACK PORCH),這個物業後院已經有一個門廊所以不用再額外加蓋。還有主臥室有3個窗台,室內即使在冬天也感覺很溫暖。

你有做任何裝修嗎?

客戶:托馬斯的團隊建議使用中性的色調,因此我們用米色的顏色來粉刷所有的房間牆壁。粉刷後房屋煥然一新。我們也將地毯改成成合成木板,我們使用一款叫ESPRESSO顏色的木板,還有我們重新粉刷車庫的牆壁,還塗上一層耐熱漆車庫地板油漆,因為德州的天氣炎熱,車庫內的溫度會高10〜15度。

這些裝修對找到租戶有幫助嗎?

客戶:非常有幫助,我們在第一個星期內就收到5個租客的申請表。這還正好是聖誕節的時間,竟然還有這麼多人來申請。我們最後出租給一位曾經住在這個地區的女士,就她一個人和2條小狗,租金是每月1850。她告訴我們,她當時在另一區2房公寓租金已經高達一個月$ 2,000,所以這對她來說是更好的物業。我們最後投入成本約為$ 220,000。她還簽署了2年的租約,並且她已經問過我兩次,我們未來是否會考慮出售這物業給她?

請和我們的客戶分享一些其他建議:

客戶:我的建議是:

  1. 如果你買的起一個有4間臥室的物業,那就買吧,4臥室物業需求會大於3間臥室,很多小家庭就像我的房客還是偏好4間臥室的房屋。
  2. BACK PORCH是很好的投資,許多住戶向我提到,這是他們選擇我們物業的原因之一。
  3. 複合地板的維護方便:我們將大多數的房屋都換裝成地板,維修上方便很多。但您要準備額外的材料,因為幾乎每個季度廠商會更換樣式,所以要多準備1,2盒預備材料。
  4. 周圍的環境非常重要的,這房子所在地有很多更大的房子,這裡很多房屋價超過  $ 500,000。租戶也想住在富人區,一看到這環境就感覺心動,也會願意增加租金預算。

Thomas Su

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達拉斯投資者故事6:是否應增加一個衛生間?

這個客戶簡介

合作多年的一位投資者,他具有豐富的投資經驗。他經常購買需要整修的房屋,我們和他合作過很多次投資,他主要是尋求那些可以增加價值的物業。

這個物業的介紹

這物業位於達拉斯東南邊的MESQUITE區,一個安靜的社區但大多數的房屋面積較小,這區的房屋的房齡大多是在50年代和60年代之間所建。這社區的其中特點之一是,不少屋主把他們的車庫改為附加的客廳或臥室。這區的學區一般,這區的住戶並沒有太在乎學區,租金大約在1100到1200之間,屋價在10萬到13萬之間。

這之前的屋主已經將車庫改成第二個客廳,房屋總面積大約1100 SQFT,房子雖小,但空間的運用良好,廚房設計不錯,擁有2邊的檯面,這也是客戶決定購買這個物業的主要原因。

我們做了哪些裝修?

我們在交屋前就已經找到租客,所以在第一年的時候,並沒有做出什麼裝修。但是,交屋後不久後,下水道管完全堵塞了,我們決定一勞永逸的把前院的下水管更換。而為了往後下水管的問題,我們也請人把前門的大樹砍掉,以免樹根跑到水管內。

幸運的是,這也是在第一年內全部的維修,住戶已經在那裡住了一年多,在2017年續約,但因為家庭的關係必須提早解約,也因此需要賠償2個月的解約金,我的客戶也因此多出了3000多塊錢的資金可以運用在第2步的裝修項目上。

客戶因此考慮了以下的2個選擇:

  1. 保持原狀,但提升內部的品質。

  1. 增加一個衛生間。

添加第二間浴室的過程

他決定先嘗試第二個選項,所以開始評估和策劃整個過程,初期預算下大約需要約$ 5,000到7500來增加第2個浴室,這需要將主臥室衣櫃區完全改造,然後還必須安裝新的下水管道。

然而,動工後發現添加第二個衛生間的過程是非常漫長的,且需要政府部門的多次檢查才可通過。整個過程將需要幾個月的時間,這意味著這會損失好幾個月的租金,整個過程可能會長達3個月。因此,客戶決定回到第一選項,他改造了主臥衣櫃區的設計增加不少空間,但不改造成衛生間。

結果

我們團隊更換了全部地板,更換了熔爐,在第二客廳內,安裝了一個新的窗口冷氣,並加入一個衣櫃,如果住戶需要的額外房間也可以運用這廳做為臥房。這些新的整修讓這個房屋煥然一新,租金也因此每個月增加300美金。

從這個案例中要點

  1. 添加第二個浴室確實可以增加房屋的功能和價值,但是,您需要評估時間和過程,實際的成本和機會成本。因為整個過程可能需要幾個月才可以順利完成。
  2. 簡單的改進,如更新設備,新地板,新的廚房檯面是一個更快的過程並可以立刻增加房屋的價值。
  3. 是否應將車庫改成額外的客廳或臥室,如果在該區這是個普遍做法那你可以考慮,但。不要成為社區中唯一轉換車庫的房屋,與眾不同反而不是件好事。
  4. 替換舊下水道:,下水道如果太老舊,而且有樹根在管道中的話,最好就直接替換,不要等到問題發生時才開始維修。
  5. 舊的物業經常可以創造更高的投資回報率,但就是要經過精心策劃而且需要做出大幅度的整修。風險和回報是成正比的。

Thomas Su

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達拉斯地產投資者物語5:投資阿靈頓南風社區的一個美麗物業

一個南加州的投資者

這個投資客的介紹

這是我2017年的新客戶之一,她來往於中國和加州之間,對投資地產一直很有興趣,對達拉斯的前景非常看好,再來就是加州很多家庭都搬來達拉斯,她自己朋友群中也不少搬到達拉斯,光是2017年,她自己的朋友很多是幫豐田上班,而因為豐田總部正是從南加州搬到達拉斯,所以她也一直對達拉斯的房地產關注。她的目標是尋求一個可以易於維護,然後房齡大概10年的地產,投資的金額在20萬到22萬之間。。

挑選物業的過程:

首先我們將不同地區的地產分析發給客戶,然後我們決定挑選在曼斯菲爾德學區(MANSFIELD ISD)內的物業,因為這個價位可以在該區買到較新而且租金回報較高的地區。

這個物業位於阿靈頓(Arlington)的南風社區(SOUTHWIND)。它是位於阿靈頓的社區,但學期屬於曼斯菲爾德ISD。布朗(BROWN)小學是本地區一個知名小學,這是當地很多居民列為最優雅的社區之一,靠近各種設施還有商場和就業地區。

這個社區也是我們最活躍的領域之一,我們團隊在2016年和2017年都是這社區的最活躍經紀人,所以我們對這社區的狀況特別了解,還有我們有不少現成的租戶對這社區都非常有興趣。

這物業擁有3間臥室,1個客廳,2個餐廳。這個物業有以下的特色:

  1. 社區的環境優靜,加上社區本身還有游泳池等設施,很多租客都很喜歡這些設施。
  2. 該物業是這社區中最小的房屋之一,大部分的物業在此都超過30萬。
  3. 新的車庫門和自動灑水系統,這是之前屋主在交屋前一個月才安裝的
  4. 一直以來都是同一個屋主,所以他們陸陸續續做了不少裝修
  5. 後院有個後門廊(BACK PORCH),這對德州家庭是個大優點,因為他們經常在後院烤肉看球賽,特別是夏天的時候。
  6. 地板:之前的屋主鋪設了新的實木地板(HARDWOOD),這是質量非常好的地板

這個物業是在11月上旬交屋,這是租房的最淡季,但因為這個物業的格局,質量的特色加上地理位置良好,我們只花了一個星期就找到房客,而且房租還高達每個月1825,是當時3房中的租金最高紀錄。

這個投資案例的要點:

  1. 牆壁的色彩:中性色非常重要,這個房屋採用中性灰/偏藍的顏色,視覺上感覺很舒服。
  2. 後院的烤肉門廊:(BACK PORCH),這是一個額外可以增值的因素。  
  3. 原木(實木)的地板:(HARDWOOD)雖然單尺價較高,但地板易於維護,划痕可通過打蠟去除。
  4. 學區的重要性:有趣的是,雖然這學區非常好,我在這社區的5個租戶中,只有1個有就學年紀的孩子,所以在挑選房屋時,其他租客並沒有考慮到學區。
  5. 寵物是個重要的因素:德克薩斯的家庭大多數有寵物,最近的一項報告顯示,70%以上的達拉斯家庭擁有寵物,這和外州的差別很大。有些外州投資者想完全拒絕寵物,但這會限制到房客的來源。也因此,當涉及到裝修時,我們客戶經常將地毯改換成地板。

Thomas Su

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達拉斯投資者故事4:投資一套在Little Elm漂亮4臥室的房

投資者類型:一位運用退休金的投資者

由於我們在澳大利亞長居多年,我們對澳大利亞的投資者特別了解,很多澳大利亞的投資客運用他們的退休金來美國買房。這位先生曾是澳大利亞礦業公司的董事,他一年之內買了6套房。這是他在達拉斯買的第一套房。

此物業的分析

客戶剛來來到達拉斯,提到FRISCO學區的房子,但我們都覺得FRISCO物業不好出租,加上FRISCO的房子普遍都較小,30萬內買不到什麼4房的物業。我建議LITTLE ELM這個地區給他參考,因為這個社區的學區也是到FRISCO學區。

這個物業的格局運用良好,有4間臥室加上1個很大的獨立書房,還2個餐區和2個客廳,車庫旁還設計了一個給孩子作功課的空間。主浴室有獨立淋浴間,雙面盆。整個房子的採光良好。社區環境優雅,它有游泳池,籃球場,網球場和會議廳,還有一個的社區公園,冬天的時候,如果天氣夠冷,他們可以在了籃球場上滑冰。該社區還舉辦各類活動如聖誕晚會,7月4日煙花等等。HOA費是每年500 多塊,但可以享受很多的活動和設施。

不過,這個物業在市場上很久無法出售,因為前屋主沒有好好的維護這個房。我們的第一印象其實很不好,寵物氣味很重,住戶沒把垃圾拉出去,所以一進門就臭氣沖天,本來我們一進門就準備離靠, 事實上,聞到如此糟糕的氣味,我們在做評估時,還覺得有可能有下水管道的問題,後來發現它之是垃圾處理機(GARBAGE DISPOSAL) 的問題,所以只是一個很小的問題。

由於房子臭氣沖天,我們客戶出價出了較低的價格。結果銀行來做評估時,評估的價格超過這客戶的出價。因此,賣方想盡辦法想要逼我客戶加價,但因為合同已經簽了,最後價格沒有改變。

賣家搬走後,我回去幫我客戶重新預估裝修費用,結果發現房屋的狀況比原先預料良好許多。沒有發現什麼下水道的問題,電路也沒有太多問題,屋內的味道要散掉了,最初,我們原先的預算將近$ 20,000,最後只花費不到一萬就完成整個裝修。

我們作了哪些裝修?

  1. 粉刷:這個房的每個房間都粉刷成不同顏色,有藍色,紫色,棕色,黃色等。幾個房間的內牆還混合2,3種顏色。我們決定將全部的房間粉刷成一致中性顏色。
  2. 地板:該客戶堅持將他全部物業的地板改成合成地板,因為地毯無法持續很長時間,特別是如果是擁有寵物的家庭。
  3. 書房:當我們第一次參觀這物業時,這個書房裡堆滿了箱子,當時我們很難確定這個書房的大小。住戶搬走後,發現這個書房是個大優點,因為它可以作為書房,第5間臥室或第三客廳,而這社區內的4房沒有一間是擁有書房的。我們將全部的書架和牆面重新粉刷,整個書書房感覺煥然一新。
  4. 更換水龍頭:這真的是建商的錯,它們為了以節省成本,而用低質量的水龍頭。這算是一個高價的房屋,應當搭配類似品質的材料。我們更換了不少個水龍頭,讓主衛生間和廚房看起來更加高檔。

我們從這物業學習到什麼?

  1. 第一印象經常是不正確的:這個物業算是一個驚喜(GOOD SURPRISE),狀況比原先預期的好很多。
  2. 格局是最關鍵的部分:如果房子有個良好的格局,那就是成功的一半,你可以運用空間來搭配家具,我很喜歡這個房屋的書房設計,它是一個完全單獨的房間,並有內置的書架。2000年後的房屋很少有類似的設計。
  3. 車庫旁邊的置鞋區:(SHOE AREA):SHOE AREA可以讓小孩進車庫旁前換穿鞋子,還可以置放他們書包等。租客的妻子說:“我現在終於有一個地方讓全部的孩子一起換鞋“。如果你的物業車庫和走廊之間有足夠的空間,增加一個SHOE AREA會是一個增值的小投資方法。

客戶最後的總成本大約$ 275,000,目前租金每月2200 美金。這個租戶本來就是住在這個社區,他和我們簽訂了3年合同。最大原因是他們有3個孩子,就讀的學校都在同一個學區,其中小學就在這社區內。這個區域的主要是靠資本增值,因此租金回報較不如達拉斯其他地區,目前物業一直以每年10%左右的升值,12個月後,這個房子的市價已經超過30萬。

Thomas Su

Team Leader – Team Thomas Su

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