Category Archives: 達拉斯投資者故事

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達拉斯投資者故事8：在Richardson投資一套需要大整修的物業

我們替這個客戶剛完成一項整修，以下是他和我們分享投資這個物業的過程：

問：請介紹一下您自己和您為何選擇理查德森區？

答：我們選擇理查森是我們已經住在此地，對當地已經很了解。我們很喜歡這個社區，交通方便，離上班地點都很近。JJ皮爾斯高中是個很不錯的高中，這社區的房屋建於1970年，還有一些1960年代的房屋，這社區成立悠久，是北達拉斯的著名地區之一。

問：您為何選擇這個物業？

答：格局是最大的原因。我們發現90年代後的房屋很少有3個完整的浴室，除非是超過3000尺以上的大房。但在這區內，2000尺以上的房屋就帶3個完整浴室，它還有4間臥室加上一個完全獨立的書房，這個房屋面積2400多尺但可用的空間卻超過那些3000尺以上的大房。

問：您做了哪些裝修？

客戶：之前的屋主沒有好好愛惜這個屋子，她養了5條狗，所以屋內狗味很重，而且所有的地毯被被啃壞了。但我們看了這房3次後，覺得房屋的材料和房型真的不錯，整修後會成為一個很好的投資。

1970年代的房子在建材上相當講究，舉例來說，當我們去除地毯後，發現有些房間下頭已經擁有實木地板所以我們只需要打蠟。還有廚房已擁有花崗岩地板，但是窗戶太老舊了，而一開始我們沒有預算要更換窗戶，所以到了第2年才更換窗戶。最後我們發現最初的屋主完成一部分的地基修理，所以並不需要太多的地基修護。冷氣在2012年已經更換過，只需要做定期的檢查。

問：你有什麼建議給我們尋找70年代的房屋的客戶？

客戶：我會建議他們：

  1. 下水管道漏水測試: 將相機進入下水道來測試（CAMERA TEST），看看下水管道是否有任何裂縫。1970年代的下水道是用 CAST IRON，這並不防銹，加上如果旁邊大樹，根部可能會進入下水管道，並造成堵塞。
  2. 安裝下水口的CLEAN OUT ： CLEAN OUT在1970年代時不流行，這通常可以在前院安裝，以後讓清理下水管。
  3. FRENCH DRAIN排水管道：如果後院不均勻，雨水會倒流到房內。這種方法可將排水管直接連接到馬路的下水管道，解決掉倒流的問題。
  4. 最好檢查地基是否有問題：舊房的好處是，大部分的房主已經做過地基的修復，但還是要找地基專門公司來查看屋子是否有下陷。

問：還有什麼方面您覺得可以增加房屋價值？

客戶：浴室的設計非常重要，會是屋子的最大賣點之一。1970年代的房屋的主臥衛生間大部分較暗。因此我們將淋浴區更改為無框的沖涼玻璃門（FRAMELESS GLASS），並且將2面內牆拆掉讓空間更加的寬敞。然後也徹底改造第3個浴室，讓它的採光更好。

再來就是房間內的衣櫃區，雖然這個房子的房型四四方方，但房間都衣櫃都不大，所以增加空間。我們還把剩下的地毯部分改成合成木板，所以現在整個房內都沒有地毯。

整修後的結果還不錯，最近銀行做了一個新評估，已經增長了將近$ 100,000的價值，可以讓我們透過再融資把多餘的資金運用在下一個投資。

Thomas Su

Team Leader – Team Thomas Su

Keller Williams Realty Dallas Preston Road

Email: rwpglobal@gmail.com

Phone： +1 469 347 1839

WeChat: thomassu16889

 

Tags： 投資達拉斯，德州地產投資，投資達拉斯地產，達拉斯房地產買賣

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達拉斯投資者物語7：在達拉斯大草原區（Grand Prairie)購買一個物業

Grand Prairie 的MIRA LAGOS社區是我們2016和2017這2年很活躍的地區之一，不少外州投資者看好這區，還有不少外州的家庭搬到這地區居住。以下是我們客戶和我們他將分享他的經驗。

問：你在達拉斯地區投資了幾個物業？

客戶：這是我在達拉斯地區投資的第8個物業，當初認識Thomas時，我與他討論想要建立一個投資組合，目標是10個物業。

問：你為什麼選擇這個地區？

客戶：我的第7個物業是在阿靈頓區，那是個分配到曼斯菲爾德ISD學區的社區。而在尋找租戶的時候，有幾個租戶詢問我們是否在這個地區有（MIRA LAGOS）擁有出租房？，所以我們也開始注意到這區的環境，加上Thomas也有投資這個地區的物業，所以他建議來考慮這個地區，這個地區有良好的學校和不錯的社區設施。

問：請您和我們分享這個物業的細節

客戶：這個物業有4間臥室，1個餐廳，1間客廳。客廳裡有一個壁爐。主臥室在房子的後方，廚房也是在房子的後方。我比較喜歡這種格局，因為第4個臥房是個靈活的房間，可以作為一個書房或一間臥室。另外，廚房後方有3面窗戶，所以採光較好，加上廚房中間還有ISLAND，比較實用。

問：還有什麼其他特色是需要考慮的？

客戶：我發現德克薩斯家庭很喜歡壁爐，我之前買過一個不帶壁爐的物業，結果成為租客不考慮的主要原因。還有，德州的家庭也喜歡有後門廊（BACK PORCH)，這個物業後院已經有一個門廊所以不用再額外加蓋。還有主臥室有3個窗台，室內即使在冬天也感覺很溫暖。

問：你有做任何裝修嗎？

客戶：托馬斯的團隊建議使用中性的色調，因此我們用米色的顏色來粉刷所有的房間牆壁。粉刷後房屋煥然一新。我們也將地毯改成成合成木板，我們使用一款叫ESPRESSO顏色的木板，還有我們重新粉刷車庫的牆壁，還塗上一層耐熱漆車庫地板油漆，因為德州的天氣炎熱，車庫內的溫度會高10〜15度。

問：這些裝修對找到租戶有幫助嗎？

客戶：非常有幫助，我們在第一個星期內就收到5個租客的申請表。這還正好是聖誕節的時間，竟然還有這麼多人來申請。我們最後出租給一位曾經住在這個地區的女士，就她一個人和2條小狗，租金是每月1850。她告訴我們，她當時在另一區2房公寓租金已經高達一個月$ 2,000，所以這對她來說是更好的物業。我們最後投入成本約為$ 220,000。她還簽署了2年的租約，並且她已經問過我兩次，我們未來是否會考慮出售這物業給她？

問：請和我們的客戶分享一些其他建議：

客戶：我的建議是：

  1. 如果你買的起一個有4間臥室的物業，那就買吧，4臥室物業需求會大於3間臥室，很多小家庭就像我的房客還是偏好4間臥室的房屋。
  2. BACK PORCH是很好的投資，許多住戶向我提到，這是他們選擇我們物業的原因之一。
  3. 複合地板的維護方便：我們將大多數的房屋都換裝成地板，維修上方便很多。但您要準備額外的材料，因為幾乎每個季度廠商會更換樣式，所以要多準備1，2盒預備材料。
  4. 周圍的環境非常重要的，這房子所在地有很多更大的房子，這裡很多房屋價超過  $ 500,000。租戶也想住在富人區，一看到這環境就感覺心動，也會願意增加租金預算。

Thomas Su

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達拉斯投資者故事6：是否應增加一個衛生間？

這個客戶簡介

合作多年的一位投資者，他具有豐富的投資經驗。他經常購買需要整修的房屋，我們和他合作過很多次投資，他主要是尋求那些可以增加價值的物業。

這個物業的介紹

這物業位於達拉斯東南邊的MESQUITE區，一個安靜的社區但大多數的房屋面積較小，這區的房屋的房齡大多是在50年代和60年代之間所建。這社區的其中特點之一是，不少屋主把他們的車庫改為附加的客廳或臥室。這區的學區一般，這區的住戶並沒有太在乎學區，租金大約在1100到1200之間，屋價在10萬到13萬之間。

這之前的屋主已經將車庫改成第二個客廳，房屋總面積大約1100 SQFT，房子雖小，但空間的運用良好，廚房設計不錯，擁有2邊的檯面，這也是客戶決定購買這個物業的主要原因。

我們做了哪些裝修？

我們在交屋前就已經找到租客，所以在第一年的時候，並沒有做出什麼裝修。但是，交屋後不久後，下水道管完全堵塞了，我們決定一勞永逸的把前院的下水管更換。而為了往後下水管的問題，我們也請人把前門的大樹砍掉，以免樹根跑到水管內。

幸運的是，這也是在第一年內全部的維修，住戶已經在那裡住了一年多，在2017年續約，但因為家庭的關係必須提早解約，也因此需要賠償2個月的解約金，我的客戶也因此多出了3000多塊錢的資金可以運用在第2步的裝修項目上。

客戶因此考慮了以下的2個選擇：

  1. 保持原狀，但提升內部的品質。

或

  1. 增加一個衛生間。

添加第二間浴室的過程

他決定先嘗試第二個選項，所以開始評估和策劃整個過程，初期預算下大約需要約$ 5,000到7500來增加第2個浴室，這需要將主臥室衣櫃區完全改造，然後還必須安裝新的下水管道。

然而，動工後發現添加第二個衛生間的過程是非常漫長的，且需要政府部門的多次檢查才可通過。整個過程將需要幾個月的時間，這意味著這會損失好幾個月的租金，整個過程可能會長達3個月。因此，客戶決定回到第一選項，他改造了主臥衣櫃區的設計增加不少空間，但不改造成衛生間。

結果

我們團隊更換了全部地板，更換了熔爐，在第二客廳內，安裝了一個新的窗口冷氣，並加入一個衣櫃，如果住戶需要的額外房間也可以運用這廳做為臥房。這些新的整修讓這個房屋煥然一新，租金也因此每個月增加300美金。

從這個案例中要點

  1. 添加第二個浴室確實可以增加房屋的功能和價值，但是，您需要評估時間和過程，實際的成本和機會成本。因為整個過程可能需要幾個月才可以順利完成。
  2. 簡單的改進，如更新設備，新地板，新的廚房檯面是一個更快的過程並可以立刻增加房屋的價值。
  3. 是否應將車庫改成額外的客廳或臥室，如果在該區這是個普遍做法那你可以考慮，但。不要成為社區中唯一轉換車庫的房屋，與眾不同反而不是件好事。
  4. 替換舊下水道：，下水道如果太老舊，而且有樹根在管道中的話，最好就直接替換，不要等到問題發生時才開始維修。
  5. 舊的物業經常可以創造更高的投資回報率，但就是要經過精心策劃而且需要做出大幅度的整修。風險和回報是成正比的。

Thomas Su

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達拉斯地產投資者物語5：投資阿靈頓南風社區的一個美麗物業

一個南加州的投資者

這個投資客的介紹

這是我2017年的新客戶之一，她來往於中國和加州之間，對投資地產一直很有興趣，對達拉斯的前景非常看好，再來就是加州很多家庭都搬來達拉斯，她自己朋友群中也不少搬到達拉斯，光是2017年，她自己的朋友很多是幫豐田上班，而因為豐田總部正是從南加州搬到達拉斯，所以她也一直對達拉斯的房地產關注。她的目標是尋求一個可以易於維護，然後房齡大概10年的地產，投資的金額在20萬到22萬之間。。

挑選物業的過程：

首先我們將不同地區的地產分析發給客戶，然後我們決定挑選在曼斯菲爾德學區（MANSFIELD ISD）內的物業，因為這個價位可以在該區買到較新而且租金回報較高的地區。

這個物業位於阿靈頓(Arlington)的南風社區（SOUTHWIND）。它是位於阿靈頓的社區，但學期屬於曼斯菲爾德ISD。布朗（BROWN）小學是本地區一個知名小學，這是當地很多居民列為最優雅的社區之一，靠近各種設施還有商場和就業地區。

這個社區也是我們最活躍的領域之一，我們團隊在2016年和2017年都是這社區的最活躍經紀人，所以我們對這社區的狀況特別了解，還有我們有不少現成的租戶對這社區都非常有興趣。

這物業擁有3間臥室，1個客廳，2個餐廳。這個物業有以下的特色：

  1. 社區的環境優靜，加上社區本身還有游泳池等設施，很多租客都很喜歡這些設施。
  2. 該物業是這社區中最小的房屋之一，大部分的物業在此都超過30萬。
  3. 新的車庫門和自動灑水系統，這是之前屋主在交屋前一個月才安裝的
  4. 一直以來都是同一個屋主，所以他們陸陸續續做了不少裝修
  5. 後院有個後門廊（BACK PORCH），這對德州家庭是個大優點，因為他們經常在後院烤肉看球賽，特別是夏天的時候。
  6. 地板：之前的屋主鋪設了新的實木地板（HARDWOOD），這是質量非常好的地板

這個物業是在11月上旬交屋，這是租房的最淡季，但因為這個物業的格局，質量的特色加上地理位置良好，我們只花了一個星期就找到房客，而且房租還高達每個月1825，是當時3房中的租金最高紀錄。

這個投資案例的要點：

  1. 牆壁的色彩：中性色非常重要，這個房屋採用中性灰/偏藍的顏色，視覺上感覺很舒服。
  2. 後院的烤肉門廊：（BACK PORCH)，這是一個額外可以增值的因素。  
  3. 原木（實木）的地板：（HARDWOOD）雖然單尺價較高，但地板易於維護，划痕可通過打蠟去除。
  4. 學區的重要性：有趣的是，雖然這學區非常好，我在這社區的5個租戶中，只有1個有就學年紀的孩子，所以在挑選房屋時，其他租客並沒有考慮到學區。
  5. 寵物是個重要的因素：德克薩斯的家庭大多數有寵物，最近的一項報告顯示，70%以上的達拉斯家庭擁有寵物，這和外州的差別很大。有些外州投資者想完全拒絕寵物，但這會限制到房客的來源。也因此，當涉及到裝修時，我們客戶經常將地毯改換成地板。

Thomas Su

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達拉斯投資者故事4：投資一套在Little Elm漂亮4臥室的房

投資者類型：一位運用退休金的投資者

由於我們在澳大利亞長居多年，我們對澳大利亞的投資者特別了解，很多澳大利亞的投資客運用他們的退休金來美國買房。這位先生曾是澳大利亞礦業公司的董事，他一年之內買了6套房。這是他在達拉斯買的第一套房。

此物業的分析

客戶剛來來到達拉斯，提到FRISCO學區的房子，但我們都覺得FRISCO物業不好出租，加上FRISCO的房子普遍都較小，30萬內買不到什麼4房的物業。我建議LITTLE ELM這個地區給他參考，因為這個社區的學區也是到FRISCO學區。

這個物業的格局運用良好，有4間臥室加上1個很大的獨立書房，還2個餐區和2個客廳，車庫旁還設計了一個給孩子作功課的空間。主浴室有獨立淋浴間，雙面盆。整個房子的採光良好。社區環境優雅，它有游泳池，籃球場，網球場和會議廳，還有一個的社區公園，冬天的時候，如果天氣夠冷，他們可以在了籃球場上滑冰。該社區還舉辦各類活動如聖誕晚會，7月4日煙花等等。HOA費是每年500 多塊，但可以享受很多的活動和設施。

不過，這個物業在市場上很久無法出售，因為前屋主沒有好好的維護這個房。我們的第一印象其實很不好，寵物氣味很重，住戶沒把垃圾拉出去，所以一進門就臭氣沖天，本來我們一進門就準備離靠， 事實上，聞到如此糟糕的氣味，我們在做評估時，還覺得有可能有下水管道的問題，後來發現它之是垃圾處理機（GARBAGE DISPOSAL) 的問題，所以只是一個很小的問題。

由於房子臭氣沖天，我們客戶出價出了較低的價格。結果銀行來做評估時，評估的價格超過這客戶的出價。因此，賣方想盡辦法想要逼我客戶加價，但因為合同已經簽了，最後價格沒有改變。

賣家搬走後，我回去幫我客戶重新預估裝修費用，結果發現房屋的狀況比原先預料良好許多。沒有發現什麼下水道的問題，電路也沒有太多問題，屋內的味道要散掉了，最初，我們原先的預算將近$ 20,000，最後只花費不到一萬就完成整個裝修。

我們作了哪些裝修？

  1. 粉刷：這個房的每個房間都粉刷成不同顏色，有藍色，紫色，棕色，黃色等。幾個房間的內牆還混合2，3種顏色。我們決定將全部的房間粉刷成一致中性顏色。
  2. 地板：該客戶堅持將他全部物業的地板改成合成地板，因為地毯無法持續很長時間，特別是如果是擁有寵物的家庭。
  3. 書房：當我們第一次參觀這物業時，這個書房裡堆滿了箱子，當時我們很難確定這個書房的大小。住戶搬走後，發現這個書房是個大優點，因為它可以作為書房，第5間臥室或第三客廳，而這社區內的4房沒有一間是擁有書房的。我們將全部的書架和牆面重新粉刷，整個書書房感覺煥然一新。
  4. 更換水龍頭：這真的是建商的錯，它們為了以節省成本，而用低質量的水龍頭。這算是一個高價的房屋，應當搭配類似品質的材料。我們更換了不少個水龍頭，讓主衛生間和廚房看起來更加高檔。

我們從這物業學習到什麼？

  1. 第一印象經常是不正確的：這個物業算是一個驚喜（GOOD SURPRISE），狀況比原先預期的好很多。
  2. 格局是最關鍵的部分：如果房子有個良好的格局，那就是成功的一半，你可以運用空間來搭配家具，我很喜歡這個房屋的書房設計，它是一個完全單獨的房間，並有內置的書架。2000年後的房屋很少有類似的設計。
  3. 車庫旁邊的置鞋區：（SHOE AREA）：SHOE AREA可以讓小孩進車庫旁前換穿鞋子，還可以置放他們書包等。租客的妻子說：“我現在終於有一個地方讓全部的孩子一起換鞋“。如果你的物業車庫和走廊之間有足夠的空間，增加一個SHOE AREA會是一個增值的小投資方法。

客戶最後的總成本大約$ 275,000，目前租金每月2200 美金。這個租戶本來就是住在這個社區，他和我們簽訂了3年合同。最大原因是他們有3個孩子，就讀的學校都在同一個學區，其中小學就在這社區內。這個區域的主要是靠資本增值，因此租金回報較不如達拉斯其他地區，目前物業一直以每年10％左右的升值，12個月後，這個房子的市價已經超過30萬。

Thomas Su

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達拉斯投資者故事3：投資一個法拍屋公寓

在此和各位分享我們在達拉斯投資的第一個物業的過程，當年我們剛抵達美國，什麼人都不認識，萬事起頭難，而為了要學習到買法拍屋和整修的經驗，我們也要自己先付出代價才能來了解整個過程，所以雖然這是個很小的投資，但從中學習到很多寶貴的經驗。

這個物業的介紹：

這是我拿到地產經紀牌照的第一個月，我當時還在受訓中，所以是一邊上課一邊寫合同，這又是一個很複雜的合同，因為法拍屋需要2份合同。這個物業是單房（1間臥室），總面積只有750平方英尺的小公寓，但它空間的運用很好還加上一個陽台，陽台上還有一間儲藏室。正是可以用麻雀雖小，五臟俱全來形容。我們的投資金額是$ 38,000，而內部需要全部重新整修。我們這個物業是做為一個投資法拍屋的“實戰的經驗”，以它來深入了解投資法拍屋會遇到哪些困難，操作方式，裝修還有了解HOA還有貸款上的種種過程。

我們做了哪些整修呢？

由於這物業面積不大，所以裝修成本並不需要太高，對於面積不大的公寓來說，廚房會是很重要的部分，採光也是要考慮的因素之一：

  1. 廚房是這個公寓關鍵賣點： 它占了將近大約20％的總面積，我們對整個廚房區鋪設新的瓷磚，我們選用了淡色的瓷磚將整體帶來煥然一新的感覺。
  2. 再來是安裝嵌燈（POT LIGHTS)，對採光可以帶來很大的改變，我們將全部的電燈更換後，整體空間的採光改善很多。
  3. 適當運用油漆顏色的色調可以讓空間看起來更寬敞，我們選擇了一個名為“淺米黃色（BEIGE LAND)中性色調的顏色，而由於這個公寓擁有大型凸窗，本身的採光已經不錯，再配搭這個顏色後，整體視覺面積開來像是超過1000平方米尺，由此可見色彩搭調的重要性。
  4. 我們也重新鋪設衛生間的瓷磚，還有把全部的地板換成合成木板。

整修後的成果令人眼睛一亮，我們在短短的一個星期內就收到5個租客的申請表，並且成功的出租出去，最後每月的租金達到$ 750，是當時在這個社區中1房單位中達到的最高租金。

從這項目學到的經驗：

不過這個物業也並不是一帆風順，意想不到的風風雨雨。

  1. HOA的問題：這個HOA是租客自己成立的委員會，而非一般外包性的HOA，結果社區居民內自己成了不同“派系”，儘管整個公寓只有32單位，卻分了3個派系，然後成員互相與對方爭執，天天喊投票還有天天收到派系之間的漫罵郵件，很沒有效率。
  2. 冷氣設備的位置：在第二年的時候我們需要更換主機。因為位於2樓，電路距離的問題，替換該HVAC設備的成本甚至比一套房子更高，由於從室外機與室內機的距離太遠，電工不得不鋪設電纜從樓下送到樓上，成本上超過我們原先的預算。
  3. 自住和投資者的比例：這個社區的投資者超過了自住者，所有權比例為48％（房主）和52％（投資者）。在我們賣房時成為一個買方的障礙。我們的買方是買來給他兒子自住，結果無法拿到傳統式的貸款，所以他只好透過再融資（REFINANCE）他的自住房，套現後以支付現金方式完成交易，延遲了將近6個星期才完成交易。

總的來說，這是一個成功扭虧為盈的案例，還是達到完美的結束。在出售之前，每個月的租金都很不錯，每個月支付750美金在那裡住了2年，租金2年下來超過15000，最後物業的售價為$ 75,000，投資成本大約是5萬，這是一個很好的在達拉斯投資公寓的案例。

達拉斯投資者故事

這是由房地產經紀公司，Thomas Su (Team Thomas Su)團隊所收集的一系列達拉斯地產投資者的案例。本公司除了買賣外，還有裝修和物業管理的團隊。

如果您有興趣買賣達拉斯地產，請聯繫我們。

 

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達拉斯投資者故事2：一個海外留學生的投資故事

這個投資者的需求

因為一個偶然的機會認識到這位學生，他就讀德克薩斯大學達拉斯分校（UTD）。當時我們剛好有參與一些UTD的活動，然後發現到不少學生對投資地產都很有興趣，有些學生和我們說，』家裡給他們任務來買房，主要任務是買房，其次才是學習』！

海外學生和其他的投資者有不同的要求，在很多時候，他們需要在大學附近的地區購買物業，還有，不少留學生並沒有駕車，所以會尋找在大學附近大概2公里之內的地產。除了自住外，他們也會將額外的房間出租給其他學生。

安全性對該投資者最重要，所以必須為他選擇一個安全的社區，我們看了幾個附近的社區後，感覺上都不是很安全，住戶較複雜。另一個問題是：自住和和投資者的比率（Home onwers to Investor Ratio)，這是很多投資人和經紀人不了解的一個數據，這會影響未來的潛力出售給自置買家的機會。如果一個公寓的投資客超過50%， 那自置買家無法申請到傳統式的HOMELOAN。

該物業的分析：

在搜索了6個社區後，我們鎖定了理查德森（RICHARDSON） 附近的3個社區，後來剛好有一套兩臥房的樓房上市，這個地區的排房很搶手，所以我們在第時間內趕過去，掛盤出來的當晚就出價給賣方。它的價格大約是$ 120,000，當時的房租已經高到每個月$ 1200，離UTD 5分鐘的車程之內。它坐落在一個安靜的社區，整個社區只有40個排屋，唯一遺憾的地方是沒有自己的車庫，但有2個指定的停車位。

我們為這個客戶選擇這物業的主要原因是：

  1. 擁有兩間臥室，一間在樓上，一間在樓下。客戶自己住在樓上，樓下的房間則是出租給另一位大學同學。
  2. 擁有2間獨立的浴室，也是一間在樓上，一間在樓下。這是很好的設計，因為許多排屋只有1個半浴室，通常排屋的衛生間放在樓上，因此變成洗澡還要跑到樓上去，相當的不便。
  3. 再來就是這排房的開放式廚房空間運用的很好，採光和這社區其他排屋的格局好很多。
  4. 這個排房還有一個小前院，因此多出了一些額外的空間，還有一個小儲藏室在前院。
  5. 最後是，僅有一面共用牆。很多排屋的設計為了省錢，都建在一排，有些排屋有3到4面的共用牆，晚上都可以聽到隔壁鄰居的聲音。

這個案例的幾個要點：

  1. 雖然排屋可能外表看起來差異不大，但裡面的格局可顯著的不同，如臥室的位置和廚房，還有特別是衛生間的設計和位置。
  2. HOA的費用：HOA類似於管理委員會。HOA在美國的權力很大，有時還會徵收特別費用。在第二年的時，我們客戶收到了一份HOA特殊徵收費通知單，每月需要多繳200塊HOA費，這個特殊的費用是用在修復這社區中的地基問題。
  3. HOA的費用是否已經覆蓋屋頂修理項目：雖然這社區的HOA費用較高，但已經這包含了保險和屋頂修理的費用，相比之下，這社區的房屋保險費用也低了很多。
  4. 自住房主：投資者比例：如之前提到的，你需要確保社區的投資者比例不要超過1半，這樣未來的自住的購房者才可以使用傳統式的房貸。

達拉斯投資者故事

這是由房地產經紀公司，Thomas Su (Team Thomas Su)團隊所收集的一系列達拉斯地產投資者的案例。本公司除了買賣外，還有裝修和物業管理的團隊。

如果您有興趣買賣達拉斯地產，請聯繫我們。

 

Thomas Su

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達拉斯投資者故事1：Rowlett 的一個法拍屋

投資者：一個澳大利亞投資者的故事

這投資者是一位經驗較豐富的投資者，他專門尋找需要修復的房產，他的風險承受度較高，並在外州擁有投資翻修法拍屋的經驗。這是他在達拉斯地區投資組合中的其中一個房產。

這個案例：

這是一個法拍屋，且是由一個很有信譽的高檔開發商所建的房屋，因此本身所用的建築材料已經比一般的建商高價。此房空置了將近12個月還賣不出去，在達拉斯算是個很奇怪的現象。結果我們發現，賣方的經紀人糊里糊塗，當我聯絡他時，他甚至忘掉這個房子的存在，而且連門都沒上鎖，照片也只隨便拍個2張，然後連房鎖的密碼都打錯（不過沒差，因為他連門都沒上鎖！）而且網上的圖片還上下顛倒，由此可見是個很不負責的經紀人。

Rowlett 是個很多家庭想購買的地區，所以竟然會有房屋6個月以上還沒賣出更是不尋常。當我們第一次進去這屋子時，最初的反應是它的格局非常好，它面積是1900多平方英尺，擁有2間餐廳且竟然有第3間衛生間！此外，主浴室的格局也很好，後面的庭院設計也不錯，但籬笆都已經快垮了。

整修的過程

第一階段我們完成了以下的裝修：

  1. 地板：對所有的起居間和用餐區鋪設新的地板。
  2. 粉刷：粉刷整個房子的牆壁，後來我們也粉刷天花板和壁爐
  3. 籬笆：我們安裝新的籬笆，本來想說維修就好，但因為木材已經腐爛和破損過度，所以只好完全更換。
  4. 主臥衛生間的更改：我們重新設計了整個衛生間的格局，我們打開淋浴區的一面內牆，也因此拓寬了淋浴區整個空間，增加了將近50％的空間，也因此改進了整個房間的採光。
  5. 而在同年，該地區發生大暴雨，因此損害屋頂，我們申請保險索賠也更換了新的屋頂。

第二階段完成的裝修：（第二年），

  1. 廚房檯面改造，這讓整個廚房的感覺煥然一新，並且換了新的設備包括新的微波爐和爐灶，讓廚房成為這房屋的重點。租客還以為是個新建的廚房！
  2. 主臥的衛生間：重新貼瓷磚牆面磚和更換新的浴缸。
  3. 外牆的粉刷-：粉刷後的視覺上帶來很大的改變，有些租戶甚至還以為這是間新房，其實這房子是1990年落成的。

從中學習到的經驗：

  1. 水電的維修會是一個很大的隱藏成本：這投資者告訴我們，水管道可能會有很多未知的問題，特別是因為法拍屋長期沒有開水，導致土壤累積在水管中造成堵塞，投資者可以考慮下水道相機測試，來測試下水管道是否任何裂縫，並可以用高壓清洗沖的方式來沖洗掉下水道內的土壤。
  2. 法拍屋也通常意味著以前的屋主沒有好好的照顧房產，因此忽略了各類的保養項目。法拍屋經常遇到的問題包括水龍頭漏水，或是馬桶可能都需要更換，這些小的項目都需要檢查且在租客入住之前做完。此外，冷暖氣都要定期檢查和維修，如果每年經常性的維修，就像汽車一樣，其實冷暖氣的壽命可以長達15到20年。
  3. 第三個衛生間是個很大的特色。 在2000年後，已經很少有3間臥室的房子在達拉斯會擁有3間衛生間，這是對這個客戶購買該物業的主要原因之一。擁有第3間衛生間的物業售價經常可以增加2萬到3萬之間。

結果：

房產購買：$ 16萬購買

裝修成本：

階段1：$ 10,000（第1年）

階段2：$ 10,000（第2年）

現在市價：$ 230,000〜$ 240,000

租金取得：第1年：一個月$ 1400，我們接手物業管理後，先是提升房租到每個月$ 1700，之後調漲到每個月$ 1800。

達拉斯投資者故事

這是由房地產經紀公司，Thomas Su (Team Thomas Su)團隊所收集的一系列達拉斯地產投資者的案例。本公司除了買賣外，還有裝修和物業管理的團隊。

如果您有興趣買賣達拉斯地產，請聯繫我們。

Thomas Su

Team Leader – Team Thomas Su

Keller Williams Realty Dallas Preston Road

Email: rwpglobal@gmail.com