達拉斯投資者故事4:投資一套在Little Elm漂亮4臥室的房

投資者類型:一位運用退休金的投資者

由於我們在澳大利亞長居多年,我們對澳大利亞的投資者特別了解,很多澳大利亞的投資客運用他們的退休金來美國買房。這位先生曾是澳大利亞礦業公司的董事,他一年之內買了6套房。這是他在達拉斯買的第一套房。

此物業的分析

客戶剛來來到達拉斯,提到FRISCO學區的房子,但我們都覺得FRISCO物業不好出租,加上FRISCO的房子普遍都較小,30萬內買不到什麼4房的物業。我建議LITTLE ELM這個地區給他參考,因為這個社區的學區也是到FRISCO學區。

這個物業的格局運用良好,有4間臥室加上1個很大的獨立書房,還2個餐區和2個客廳,車庫旁還設計了一個給孩子作功課的空間。主浴室有獨立淋浴間,雙面盆。整個房子的採光良好。社區環境優雅,它有游泳池,籃球場,網球場和會議廳,還有一個的社區公園,冬天的時候,如果天氣夠冷,他們可以在了籃球場上滑冰。該社區還舉辦各類活動如聖誕晚會,7月4日煙花等等。HOA費是每年500 多塊,但可以享受很多的活動和設施。

不過,這個物業在市場上很久無法出售,因為前屋主沒有好好的維護這個房。我們的第一印象其實很不好,寵物氣味很重,住戶沒把垃圾拉出去,所以一進門就臭氣沖天,本來我們一進門就準備離靠, 事實上,聞到如此糟糕的氣味,我們在做評估時,還覺得有可能有下水管道的問題,後來發現它之是垃圾處理機(GARBAGE DISPOSAL) 的問題,所以只是一個很小的問題。

由於房子臭氣沖天,我們客戶出價出了較低的價格。結果銀行來做評估時,評估的價格超過這客戶的出價。因此,賣方想盡辦法想要逼我客戶加價,但因為合同已經簽了,最後價格沒有改變。

賣家搬走後,我回去幫我客戶重新預估裝修費用,結果發現房屋的狀況比原先預料良好許多。沒有發現什麼下水道的問題,電路也沒有太多問題,屋內的味道要散掉了,最初,我們原先的預算將近$ 20,000,最後只花費不到一萬就完成整個裝修。

我們作了哪些裝修?

  1. 粉刷:這個房的每個房間都粉刷成不同顏色,有藍色,紫色,棕色,黃色等。幾個房間的內牆還混合2,3種顏色。我們決定將全部的房間粉刷成一致中性顏色。
  2. 地板:該客戶堅持將他全部物業的地板改成合成地板,因為地毯無法持續很長時間,特別是如果是擁有寵物的家庭。
  3. 書房:當我們第一次參觀這物業時,這個書房裡堆滿了箱子,當時我們很難確定這個書房的大小。住戶搬走後,發現這個書房是個大優點,因為它可以作為書房,第5間臥室或第三客廳,而這社區內的4房沒有一間是擁有書房的。我們將全部的書架和牆面重新粉刷,整個書書房感覺煥然一新。
  4. 更換水龍頭:這真的是建商的錯,它們為了以節省成本,而用低質量的水龍頭。這算是一個高價的房屋,應當搭配類似品質的材料。我們更換了不少個水龍頭,讓主衛生間和廚房看起來更加高檔。

我們從這物業學習到什麼?

  1. 第一印象經常是不正確的:這個物業算是一個驚喜(GOOD SURPRISE),狀況比原先預期的好很多。
  2. 格局是最關鍵的部分:如果房子有個良好的格局,那就是成功的一半,你可以運用空間來搭配家具,我很喜歡這個房屋的書房設計,它是一個完全單獨的房間,並有內置的書架。2000年後的房屋很少有類似的設計。
  3. 車庫旁邊的置鞋區:(SHOE AREA):SHOE AREA可以讓小孩進車庫旁前換穿鞋子,還可以置放他們書包等。租客的妻子說:“我現在終於有一個地方讓全部的孩子一起換鞋“。如果你的物業車庫和走廊之間有足夠的空間,增加一個SHOE AREA會是一個增值的小投資方法。

客戶最後的總成本大約$ 275,000,目前租金每月2200 美金。這個租戶本來就是住在這個社區,他和我們簽訂了3年合同。最大原因是他們有3個孩子,就讀的學校都在同一個學區,其中小學就在這社區內。這個區域的主要是靠資本增值,因此租金回報較不如達拉斯其他地區,目前物業一直以每年10%左右的升值,12個月後,這個房子的市價已經超過30萬。

Thomas Su

Team Leader – Team Thomas Su

Keller Williams Realty Dallas Preston Road

Email: rwpglobal@gmail.com

達拉斯投資者故事3:投資一個法拍屋公寓

在此和各位分享我們在達拉斯投資的第一個物業的過程,當年我們剛抵達美國,什麼人都不認識,萬事起頭難,而為了要學習到買法拍屋和整修的經驗,我們也要自己先付出代價才能來了解整個過程,所以雖然這是個很小的投資,但從中學習到很多寶貴的經驗。

這個物業的介紹:

這是我拿到地產經紀牌照的第一個月,我當時還在受訓中,所以是一邊上課一邊寫合同,這又是一個很複雜的合同,因為法拍屋需要2份合同。這個物業是單房(1間臥室),總面積只有750平方英尺的小公寓,但它空間的運用很好還加上一個陽台,陽台上還有一間儲藏室。正是可以用麻雀雖小,五臟俱全來形容。我們的投資金額是$ 38,000,而內部需要全部重新整修。我們這個物業是做為一個投資法拍屋的“實戰的經驗”,以它來深入了解投資法拍屋會遇到哪些困難,操作方式,裝修還有了解HOA還有貸款上的種種過程。

我們做了哪些整修呢?

由於這物業面積不大,所以裝修成本並不需要太高,對於面積不大的公寓來說,廚房會是很重要的部分,採光也是要考慮的因素之一:

  1. 廚房是這個公寓關鍵賣點: 它占了將近大約20%的總面積,我們對整個廚房區鋪設新的瓷磚,我們選用了淡色的瓷磚將整體帶來煥然一新的感覺。
  2. 再來是安裝嵌燈(POT LIGHTS),對採光可以帶來很大的改變,我們將全部的電燈更換後,整體空間的採光改善很多。
  3. 適當運用油漆顏色的色調可以讓空間看起來更寬敞,我們選擇了一個名為“淺米黃色(BEIGE LAND)中性色調的顏色,而由於這個公寓擁有大型凸窗,本身的採光已經不錯,再配搭這個顏色後,整體視覺面積開來像是超過1000平方米尺,由此可見色彩搭調的重要性。
  4. 我們也重新鋪設衛生間的瓷磚,還有把全部的地板換成合成木板。

整修後的成果令人眼睛一亮,我們在短短的一個星期內就收到5個租客的申請表,並且成功的出租出去,最後每月的租金達到$ 750,是當時在這個社區中1房單位中達到的最高租金。

從這項目學到的經驗:

不過這個物業也並不是一帆風順,意想不到的風風雨雨。

  1. HOA的問題:這個HOA是租客自己成立的委員會,而非一般外包性的HOA,結果社區居民內自己成了不同“派系”,儘管整個公寓只有32單位,卻分了3個派系,然後成員互相與對方爭執,天天喊投票還有天天收到派系之間的漫罵郵件,很沒有效率。
  2. 冷氣設備的位置:在第二年的時候我們需要更換主機。因為位於2樓,電路距離的問題,替換該HVAC設備的成本甚至比一套房子更高,由於從室外機與室內機的距離太遠,電工不得不鋪設電纜從樓下送到樓上,成本上超過我們原先的預算。
  3. 自住和投資者的比例:這個社區的投資者超過了自住者,所有權比例為48%(房主)和52%(投資者)。在我們賣房時成為一個買方的障礙。我們的買方是買來給他兒子自住,結果無法拿到傳統式的貸款,所以他只好透過再融資(REFINANCE)他的自住房,套現後以支付現金方式完成交易,延遲了將近6個星期才完成交易。

總的來說,這是一個成功扭虧為盈的案例,還是達到完美的結束。在出售之前,每個月的租金都很不錯,每個月支付750美金在那裡住了2年,租金2年下來超過15000,最後物業的售價為$ 75,000,投資成本大約是5萬,這是一個很好的在達拉斯投資公寓的案例。

達拉斯投資者故事

這是由房地產經紀公司,Thomas Su (Team Thomas Su)團隊所收集的一系列達拉斯地產投資者的案例。本公司除了買賣外,還有裝修和物業管理的團隊。

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Thomas Su

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達拉斯投資者故事2:一個海外留學生的投資故事

這個投資者的需求

因為一個偶然的機會認識到這位學生,他就讀德克薩斯大學達拉斯分校(UTD)。當時我們剛好有參與一些UTD的活動,然後發現到不少學生對投資地產都很有興趣,有些學生和我們說,』家裡給他們任務來買房,主要任務是買房,其次才是學習』!

海外學生和其他的投資者有不同的要求,在很多時候,他們需要在大學附近的地區購買物業,還有,不少留學生並沒有駕車,所以會尋找在大學附近大概2公里之內的地產。除了自住外,他們也會將額外的房間出租給其他學生。

安全性對該投資者最重要,所以必須為他選擇一個安全的社區,我們看了幾個附近的社區後,感覺上都不是很安全,住戶較複雜。另一個問題是:自住和和投資者的比率(Home onwers to Investor Ratio),這是很多投資人和經紀人不了解的一個數據,這會影響未來的潛力出售給自置買家的機會。如果一個公寓的投資客超過50%, 那自置買家無法申請到傳統式的HOMELOAN。

該物業的分析:

在搜索了6個社區後,我們鎖定了理查德森(RICHARDSON) 附近的3個社區,後來剛好有一套兩臥房的樓房上市,這個地區的排房很搶手,所以我們在第時間內趕過去,掛盤出來的當晚就出價給賣方。它的價格大約是$ 120,000,當時的房租已經高到每個月$ 1200,離UTD 5分鐘的車程之內。它坐落在一個安靜的社區,整個社區只有40個排屋,唯一遺憾的地方是沒有自己的車庫,但有2個指定的停車位。

我們為這個客戶選擇這物業的主要原因是:

  1. 擁有兩間臥室,一間在樓上,一間在樓下。客戶自己住在樓上,樓下的房間則是出租給另一位大學同學。
  2. 擁有2間獨立的浴室,也是一間在樓上,一間在樓下。這是很好的設計,因為許多排屋只有1個半浴室,通常排屋的衛生間放在樓上,因此變成洗澡還要跑到樓上去,相當的不便。
  3. 再來就是這排房的開放式廚房空間運用的很好,採光和這社區其他排屋的格局好很多。
  4. 這個排房還有一個小前院,因此多出了一些額外的空間,還有一個小儲藏室在前院。
  5. 最後是,僅有一面共用牆。很多排屋的設計為了省錢,都建在一排,有些排屋有3到4面的共用牆,晚上都可以聽到隔壁鄰居的聲音。

這個案例的幾個要點:

  1. 雖然排屋可能外表看起來差異不大,但裡面的格局可顯著的不同,如臥室的位置和廚房,還有特別是衛生間的設計和位置。
  2. HOA的費用:HOA類似於管理委員會。HOA在美國的權力很大,有時還會徵收特別費用。在第二年的時,我們客戶收到了一份HOA特殊徵收費通知單,每月需要多繳200塊HOA費,這個特殊的費用是用在修復這社區中的地基問題。
  3. HOA的費用是否已經覆蓋屋頂修理項目:雖然這社區的HOA費用較高,但已經這包含了保險和屋頂修理的費用,相比之下,這社區的房屋保險費用也低了很多。
  4. 自住房主:投資者比例:如之前提到的,你需要確保社區的投資者比例不要超過1半,這樣未來的自住的購房者才可以使用傳統式的房貸。

達拉斯投資者故事

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達拉斯投資者故事1:Rowlett 的一個法拍屋

投資者:一個澳大利亞投資者的故事

這投資者是一位經驗較豐富的投資者,他專門尋找需要修復的房產,他的風險承受度較高,並在外州擁有投資翻修法拍屋的經驗。這是他在達拉斯地區投資組合中的其中一個房產。

這個案例:

這是一個法拍屋,且是由一個很有信譽的高檔開發商所建的房屋,因此本身所用的建築材料已經比一般的建商高價。此房空置了將近12個月還賣不出去,在達拉斯算是個很奇怪的現象。結果我們發現,賣方的經紀人糊里糊塗,當我聯絡他時,他甚至忘掉這個房子的存在,而且連門都沒上鎖,照片也只隨便拍個2張,然後連房鎖的密碼都打錯(不過沒差,因為他連門都沒上鎖!)而且網上的圖片還上下顛倒,由此可見是個很不負責的經紀人。

Rowlett 是個很多家庭想購買的地區,所以竟然會有房屋6個月以上還沒賣出更是不尋常。當我們第一次進去這屋子時,最初的反應是它的格局非常好,它面積是1900多平方英尺,擁有2間餐廳且竟然有第3間衛生間!此外,主浴室的格局也很好,後面的庭院設計也不錯,但籬笆都已經快垮了。

整修的過程

第一階段我們完成了以下的裝修:

  1. 地板:對所有的起居間和用餐區鋪設新的地板。
  2. 粉刷:粉刷整個房子的牆壁,後來我們也粉刷天花板和壁爐
  3. 籬笆:我們安裝新的籬笆,本來想說維修就好,但因為木材已經腐爛和破損過度,所以只好完全更換。
  4. 主臥衛生間的更改:我們重新設計了整個衛生間的格局,我們打開淋浴區的一面內牆,也因此拓寬了淋浴區整個空間,增加了將近50%的空間,也因此改進了整個房間的採光。
  5. 而在同年,該地區發生大暴雨,因此損害屋頂,我們申請保險索賠也更換了新的屋頂。

第二階段完成的裝修:(第二年),

  1. 廚房檯面改造,這讓整個廚房的感覺煥然一新,並且換了新的設備包括新的微波爐和爐灶,讓廚房成為這房屋的重點。租客還以為是個新建的廚房!
  2. 主臥的衛生間:重新貼瓷磚牆面磚和更換新的浴缸。
  3. 外牆的粉刷-:粉刷後的視覺上帶來很大的改變,有些租戶甚至還以為這是間新房,其實這房子是1990年落成的。

從中學習到的經驗:

  1. 水電的維修會是一個很大的隱藏成本:這投資者告訴我們,水管道可能會有很多未知的問題,特別是因為法拍屋長期沒有開水,導致土壤累積在水管中造成堵塞,投資者可以考慮下水道相機測試,來測試下水管道是否任何裂縫,並可以用高壓清洗沖的方式來沖洗掉下水道內的土壤。
  2. 法拍屋也通常意味著以前的屋主沒有好好的照顧房產,因此忽略了各類的保養項目。法拍屋經常遇到的問題包括水龍頭漏水,或是馬桶可能都需要更換,這些小的項目都需要檢查且在租客入住之前做完。此外,冷暖氣都要定期檢查和維修,如果每年經常性的維修,就像汽車一樣,其實冷暖氣的壽命可以長達15到20年。
  3. 第三個衛生間是個很大的特色。 在2000年後,已經很少有3間臥室的房子在達拉斯會擁有3間衛生間,這是對這個客戶購買該物業的主要原因之一。擁有第3間衛生間的物業售價經常可以增加2萬到3萬之間。

結果:

房產購買:$ 16萬購買

裝修成本:

階段1:$ 10,000(第1年)

階段2:$ 10,000(第2年)

現在市價:$ 230,000〜$ 240,000

租金取得:第1年:一個月$ 1400,我們接手物業管理後,先是提升房租到每個月$ 1700,之後調漲到每個月$ 1800。

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