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达拉斯购买投资房: 8月投资总结

本月我们帮助了8位投资者在达拉斯购买投资房 – 以下是一个快速的亮点描述：

  1. 一栋在曼斯菲尔德（MANSFIELD）的4卧室3浴室的房屋

客户：当地的投资者

这是一个有趣的例子 – 这栋物业位于曼斯菲尔德，学生就读庞德小学，事实上，这所学校就在这栋房屋的对面。这栋房屋1,900平方英尺，它最大的优势是有3个完整的浴室。第四间卧室里面有一个完整的浴室 – 它基本上是一个客人套房。所以这个物业吸引了不少买家，因为即使是较大的房屋也很少找到带3间浴室的物业。交屋后，我们决定做些装修。我们刚刚完成对物业的装修，我们用层压地板（LAMINATE FLOOR）代替了客厅里的地毯，我们还用层压地板代替了厨房里的VINYL FLOOR，装修后，这个房子看起来真的是面貌一新。最后达到的租金是1800一个月，租给2个教师。

  1. 一栋在伯利森（BURLESON）的3卧室、2浴室的物业

客户：北加的科技公司员工

八月份我们在伯利森出售了3栋房屋。第一栋售价在15万美元左右，大约1,400平方英尺，建于20世纪70年代，房屋确实保养良好，以前的业主将所有的窗户改为节能窗户。後园宽敞，但涌有几颗漂亮的大树，我们不得不砍掉一些树枝，因为它们过度生长，总体而言，这是一个良好和建设完善的社区，我们有幸在一个星期内以$1,490美元把这栋房子出租给一对年轻夫妇。我们不需要为我们的客户做很多改进，只是一些小小的修饰、蒸汽清洁地毯、也改变了一些空调组件，这个房屋与到最大的问题是夏天天热，虫子特别多，所以找了公司做了2次喷药。

  1. 一栋在加兰的3卧室、2浴室物业

客户：澳大利亞的投资客

这是一个有趣的项目，它的定价低于市场价格，但它需要大量的工作。当我们第一次检查该物业时，我们预测存在潜在的屋基问题，所以我们安排了下水道检查。有趣的是，下水道被以前的业主之一更换，而目前的卖家并不知道下水道被更换过，所以省了不少费用，最后只有一小部分需要修理，因为它被树根破坏了。前院的大树随后被拆除，以防止下水道进一步被损坏。其余的更新主要是装饰性的，我们重新粉刷了整栋房子，更换了客厅和厨房的灯具，并更换了一些区域的地板。我们拥有不少澳大利亚的客户，因为我本身也是从澳大利亚搬来的，澳大利亞不少客户是将资金从他们的个人退休金提出来美国买房投资。

Thomas Su

Keller Williams Realty – Dallas Preston Road

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Phone: (469) 347 1839

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达拉斯-沃思堡大都市（DFW）十个投资地区

达拉斯-沃思堡大都市（DFW）十个投资地区 达拉斯正在蓬勃发展，你会一直不断地听到这个消息。该城市以前所未有的速度增长，每天都有家庭搬迁到这里。房地产投资者也青睐达拉斯，达拉斯多年来一直是房地产投资者最受欢迎的目的地。我们的团队极力专注于帮助投资者，我们90％以上的交易都是帮助投资者在达拉斯-沃思堡大都市进行购买，以下是我们的投资者在过去两年中所购买的地方的总结。

  1. 布兰诺(PLANO)

    (PLANO) 是一个很受欢迎的地区，因为很多人已经知道布兰诺。它有许多战略优势 – 持续的增长、优秀的学校评级、越来越多的公司迁移到布兰诺、增加的就业机会和便利将使布兰诺继续成为非常受欢迎的房地产选择。我们的客户在布兰诺西部和东部地区都有购买，布兰诺东部较老旧，其估值比布兰诺西部要缓慢。布兰诺东部的学校正在赶上西部的学校，许多金融行业的总部，特别是保险和技术公司，正在布兰诺东部扩张，这使得布兰诺东部正在成为一个非常受欢迎的投资地区。布兰诺东部的大部分物业建造于20世纪60年代至80年代，其中有些房屋需要进行大型装修，包括屋基修理和需要新的空调系统。這是很多華人投資的地段，從租金來看，並不是最好的選擇，但從地理位置來看，是個很值得投資的地帶。

    1. 弗里斯科 （FRISCO）

    弗里斯科（FRISCO）是德克萨斯州北部成功的另一个例子，该城市的人口在过去十年中增长了十倍。弗里斯科是一个拥有数百家总部的主要地区，每次我开车带我的客户查看四周正在进行的所有开发项目时，都给他们留下深刻印象，他们都想在那里购买物业。这是一个主要用于资本增长的地区，因为租金的增长并没有赶上升值。我今年已经向几名投资者发出警示，如果他们正在寻求租金收益，他们应该在别处寻找。尽管增长强劲，但随着越来越多的公司在此落户，信息技术和网络基础设施已经很好地为未来的扩张做好了规划，我仍然非常喜欢弗里斯科，并看好其进一步的潜力。FRISCO也是值得投資商業地產的一個好選擇。

    3 加兰 (GARLAND)

    加兰是一个混合的城市，您可以找到从7万美元到50万美元的物业。我们更专注于寻找15万美元至20万美元之间的机会。这些房屋足够体面，一些甚至拥有4间卧室，一些带3个浴室。加兰校区是一个有趣的校区，学生不被分配到特定的学校，居民可以到该地区的任何一所学校上学。加兰几个地区的学生也可以到理查德森校区上学，这些物业是加兰地区最受欢迎的物业。我的客户往往专注于火轮购物中心附近的物业，Firewheel Mall购物中心是加兰的中心，可方便前往所有就业中心和学校。我们通常不喜欢加兰的15万美元以下的物业，因为它们往往是位于您会遇到更多问题的地方，我们也远离经过布局或结构转换的物业，例如将车库转换为卧室、添加第二层楼或在物业的后面增加额外的日光浴室, 很多在原先格局上更改太多的房屋經常不好脫手。

    4 梅斯基特 （MESQUITE）

    梅斯基特在不同的价格范围内为客户提供多种选择，该市的租赁基础也非常强劲，这也是为什么它非常受投资者欢迎的原因。我们已经在梅斯基特出售了至少30栋房屋，我们没有在该地区找到租户方面碰到问题。该市距离达拉斯市中心只有很短的通勤路程，我们的租户在市中心、加兰、梅斯基特甚至布兰诺地区工作。梅斯基特市确实有更严格的租赁检查标准，您需要在租户搬入之前获得入住证明，否则城市可能会终止对租户的供水。這是要注意的風險，所以一定要在租戶搬進前把維修都做好，以免被斷水。

    5 罗利特 （ROWLETT）

    罗利特有两个部分，我们在罗利特的東邊地区出售了不少房屋，该地区与加兰接壤，距离火轮购物中心很近，该地区部分学生在加兰校区上学，另一部分学生在罗利特校区上学。我们发现这个地区在通勤方面比较方便，但选择非常有限，因为这是一个非常受屋主欢迎的地区。半岛一侧更靠近东部，需要穿越一座桥才能到达，那里的物业趋向于更宽敞、通常更新，前面有小湖或湖面景观。许多社区还配有社区设施，但因为在桥上所花费的行驶时间，单程通勤时间会增加20分钟。半岛一侧有不同的校区，除了加兰校区和罗利特校区之外，一些物业也被分配到罗克沃尔校区。ROWLETT的大部分房屋在80年代到90年代，甚至2000年代完成，整體來說沒有GARLAND和RICHARSDON的房屋的老舊。

    6 曼斯菲尔德 （MANSFIELD）

    曼斯菲尔德现在是我们对投资者最畅销的地区 – 曼斯菲尔德校区分布在多个城市 – 曼斯菲尔德、阿灵顿（ARLINGTON）和大草原（GRAND PRAIRIE）。曼斯菲尔德校区是一个高度认可的学区，是吸引新家庭的主要动力。曼斯菲尔德还位于主要就业中心的中心位置，包括阿灵顿、沃思堡和欧文/机场等地区，距离市中心30分钟通勤路程。价格范围有所不同，我们已出售从$145,000美元到24万美元的房屋，平均价格在20万美元左右。在20万美元的范围内，您可以买到一栋漂亮的房屋，大多较新，通常4间卧室，曼斯菲尔德的租赁也相当不错，租金从每月$1600美元到$2000美元不等。曼斯菲尔德划分为几个区域 – 曼斯菲尔德校区的大多数小学评估很高，他们的优质学校评级通常是10分中的8到10分。這是一個很多華人投資者不知道的地區，因為這附近並沒有太多華人的社區。住這的居民很多在航太業或是醫療業工作。

    7 阿灵顿（ARLINGTON）

    我们一直在选择性的阿灵顿地区购买，特别是那些就读曼斯菲尔德校区的著名细分社区。我们特别喜欢的一个地区是南风细分社区（Southwind Subdivision)，另一个地区就在街对面，叫做哈里斯交叉处(Harris Crossing)。我们也喜欢与曼斯菲尔德校区接壤的阿灵顿校区地区。总的来说，您可以在就读曼斯菲尔德校区的阿灵顿找到物有所值的物业，我们刚刚在就读莫里斯(Morris)和戴维斯(Davis)小学的阿灵顿出售了几栋物业，这些地区非常受投资者的欢迎，容易出租。我们的重点更多在于找到较小的房屋而不是大型豪宅。我們剛賣了一套23萬的房給一個投資者，整修後，每個月的租金達到2000，校區非常好，小學是10星的學校。

    8 大草原 (Grand Prairie)

    我们最畅销的地区之一是叫做米拉拉各斯(Mira Lagos)的细分社区，学生被分配到曼斯菲尔德校区(Mansfield ISD)，就读高度评价的科罗斯潘塞小学(Cora Spencer)。我们的团队在這幫投資者投資了不少房，最受歡迎的房型是單層樓，4臥，在1500到2200尺上下的房型。这是一个家庭尤其是专业人士需求旺盛的地区。许多住在这里的家庭就业于医疗行业、学校、航空航天公司。我们关注的另一个细分社区更向北，该地区也深受欢迎，因为他们离大草原地区的主要雇主缩短大约10分钟，这些雇主都是沿着360号公路，其中包括正在扩大其员工队伍的洛克希德·马丁。我们也喜欢半岛的科夫(Penningsula Cove)，这是一个高档邻里，但他们对出租物业有一个屋主协会限制。

    1. 沃斯堡西北部(Northwest Fort Worth)

    沃思堡是一个非常广大的地区，到目前为止，我们的重点一直集中在就读西北校区(Northwest ISD)的沃思堡地区，但不会向西太远，因为那样距离就业中心就会太远。我们客户正在购买的地区靠近Alliance Gatway Rd，接近海滩街(Beach Rd)。我们发现这些地区非常理想。随着许多公司搬到沃思堡，其中一些正在沿着联盟门户地区扩大业务。您仍然可以找到20万美元以下的机会，但这些通常是3间卧室的物业。4卧室、1层楼的物业是最受欢迎的式样，这是我们的客户一直在寻求的。航太公司LOCKHEED MARTIN的主要飛機裝配廠， F－35戰機的生產線在此，也因此造就了不少就業機會。

    1. 伯利森（BURLESON）

    伯利森是一个新地区，我们最近在此出售了很多物业。伯利森位于曼斯菲尔德和南沃思堡之间，地理位置屬於在3大工作地點的中間點，家庭花费相等的通勤时间和距离（30分钟以内）到沃思堡、阿灵顿或大草原（GRAND PRAIRIE）上班。价格范围也很合理，你可以花$16万美元买到一栋很不錯的房子。我们八月份在伯利森出售的房屋从14万美元到16万美元不等，我们以每月$1,390美元到$1,600美元出租这些房屋。这是一个很多投资者还不了解的地区，它不是一个大城市，所以选择往往有限，有時市場上連10個房源都沒有，但由于有很多家庭搬到该地区，这是一个有趣的投资地方。我們的租客群裡，有不少在BURLESON醫院工作。

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達拉斯地產分析: 1714 Hope Town Dr Mansfield

地址：1714 Hope Town Dr Mansfield
4間臥室，2間浴室
偏向於曼斯菲爾德南部
售價：179,100美元
尺寸：1533平方英尺
$每平方呎：約118元每平方呎

Property Information

Click here.

視頻鏈接（複製並粘貼到您的瀏覽器）

這個視頻不是很清楚，因為所有者在場，我們只有5分鐘。

https://www.dropbox.com/s/9cy8n5nanfep6zm/File%20Feb%2005%2C%207%2058%2020%20PM.png?dl=0

關鍵分析

這個社區並沒有太多4間臥室的物業 – 而這個房屋可在1533平方英尺擁有4個房間，空間的運用非常的有效率。


這個區域分析

我在這個區域售出了6個物業，租金來說，我所出租去的房屋介於$ 1550到$ 1650之間。這個地區非常接近Legacy高中，它在曼斯菲爾德南部，Mary Jo Sheppard是一個非常受歡迎和良好的小學。

該地區有3所高中 – 它被分配給Legacy有很好的體育項目，Ben Barber是STEM，和Frontier是高成就和學術為重點的學生。

房屋的分析

該房有4間臥室。主臥室的空間很大的，以及主浴室的空間也很大，為這個房屋的特色。其他3間臥室也是標準尺寸的臥室。然而相對來說，客廳較小，用餐區是早餐區而以，無法放更大的餐桌。如果租客有較大的家具可能就放不下，房屋的光線較暗一些，廚房有效地利用省下不少空間。

後院很大，有一個棚子（PORCH）和儲藏室（SHED），還有足夠的空間。

房屋內部的狀況：大多數房間都是地毯 ，看來是年份不少，可能都要替換，廚房和餐區的地板可能也需要更新。屋頂的狀況需要檢查。

此摘要也將很快發佈到我的網站上，您也可以訪問我的網站www.myusasset.com了解其他信息。

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達拉斯未來發展方向：投資機構在買哪？

我們最近和投資機構還有房屋管理公司商談了幾次，在此和各位作個重點分析。

1）往東：投資結構目前看好GARLAND還有MESQUITE這2個地帶，租金的回報率目前還可以在12%以上。目前這2個地區的大型APARTMENT還沒開始，不過MESQUITE已經可以看到一些新的開發。

GARLAND和MESQUITE兩地的租金都成長不錯，學校來看，GARLAND可以自己選學校，而且有不少間ACADEMY OF EXCELLENCE，這些學校的理科特別好，所以有不少印度和中東家庭特別喜歡。我們最近認識3戶家庭從PLANO搬到GARLAND，讓他們小孩去學習這些學校，這些學校的教法較活。

2）WYLIE，ROWLETT：這2個地區還有SACHSE也是被注意的地點，不過算是小區，所以市場上有的房屋並不多。WYLIE那有不少土地，投資者正在注意中，還有一些MOBILE HOME PARK以後可能會被買掉來作開發。

3）西邊：ARLINGTON和GRAPEVINE 這些區被投資機構買的很凶，特別是DUPLEX，4-PLEX這些。西邊來說，FARMERS BRANCH還沒有被注意到很多，還有不少不錯的機會。但和東邊相比下，西邊的房子沒那麼多。

4）達拉斯南邊：SOUTH DALLAS。以前是較沒有人碰的地帶，現在不少新的項目在開發中，讓整個地區完全活躍起來。投資機構喜歡買舊的APARTMENT（20年代，30年代），然後重新整修，整修後把租金上漲，把壞的租客換掉。

南部來說，DESOTEO，LANCASTER這2個地區的房屋很多投資者在買，還有買DUPLEX後把它變成2間分開出售。

東邊的MESQUITE因為較靠近DOWNTOWN加上新的公路的增加，還有不少DOWNTOWN的辦公大樓出租出去，MESQUITE去DOWNTOWN上班也方便了不少。GARLAND則是因為附近有PLANO的各總部還有靠近RICHARDSON的電訊公司的各總部所在，所以就業機會也不少。

這些都是看東邊的幾個主要因素，我們的物業管理公司也提到ROCKWALL，風景是很好，但那個大橋麻煩，所以很多人還是想住在湖的另一邊。

FORT WORTH是完全不同的市場，我們過幾天再多作分析。希望你們對這分析覺得有用。

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Thomas Su

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投資達拉斯地產：不同地產的選擇

投資達拉斯地產：不同地產的選擇

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在美國，投資地產的選擇多很多，以下是我們客戶所投資的地產選擇介紹：

 

1. 土地（LAND LOT）

有些投資者專門投資土地來開發，有的是買單房的土地，有的是作多房的開發，還有作MULTI─FAMILY APARTMENT的開發。

 

我們有一個投資者專門投資新的土地來開發2到4單位的

（DUPLEX TO 4-PLEX）。 還有一個投資者專門找小的土地來開發高檔的房屋。

 

2. SINGLE FAMILY HOMES （房屋）

 

SINGLE FAMILY HOMES。這是最多投資者目前在投資的資產，HOUSE的好處是土地的價值較高，增漲的空間較高，還有空間也較大（雖然說也不一定）。壞處是大家都知道的，維修的成本也較高，土地稅也較高。

 

3. CONDOS （個別的單位）

 

CONDOS有好有壞。好處是不太需要管理，HOA都幫你處理大部分的問題，如地基，屋頂這些高成本的維修都包括在HOA內。壞處也是HOA的費用是額外的費用，便宜的話180塊一個月，貴的話400多塊，所以會對回報帶來影響。

 

4. 2單位到4單位（2-PLEX TO 4-PLEX）

 

我把這分開來寫，因為德州的合同上，2-4 PLEX和4個單位以上的APARTMENT不同。很多投資者從海外來，根本沒想過可以投資整棟樓，這在美國是絕對可以考慮的一個方案。這看地點而定，我們剛把一個客戶找到一個在FORT WORTH的4─PLEX，一個4個單位，每個單位租金550塊一個月，然後要價是14萬。還有我們正在看一個NORTH GARLAND的4-PLEX，23萬，全租出去了。

 

2-PLEX，3-PLEX或4-PLEX的好處是回報高，而因為你擁有整棟樓，所以沒有HOA，你也可以往後把它變成CONDO，一個一個單位出售出去。這是很不錯的徹出策略。

 

5. MULTIFAMILY（4個單位以上）

 

很多投資者對這很有興趣，在海外，只有投資機構才有能力投資，在美國就不同，因為投資金額比海外低很多，不少個人投資者有能力來買10個，20個甚至100個單位以上的大型項目。MF最大好處是，大部分銀行會願意提供貸款，可以高到85%或更高，這對投資者來說可以省下很多現金。回報一般來說也不錯，但最大的缺點也是它的優點 – 管理上，租戶的挑選非常重要，因為租金較低，有時會遇到不好的租客。一個不好的租客會導致整個APARTMENT的問題，這很奇怪，但其它租客往往不會和你說哪個租客不好，而是選擇自己搬走。我們目前手上有幾個類似這樣的項目可以給你們考慮，資金的需求大概是40萬到100萬之間。

 

6. RETAIL （零售地產）

 

我們對零售地產方面的看法較不同，雖然達拉斯的人口不斷的增加，很多新的公司也來這設新店面。但整體來看，很多店面還是都空的，這是因為過去10年太多新的開發，加上很多新的店面並不想租店面而是自己獨立開發自己的店面（買土地再開發），德州地還是很多，所以不如自己開發一個商場，還可以從土地的上漲來獲利。所以如果要投資零售地產是可以考慮， 但價錢上的商談空間可能會較高，再來就是要注意到是否有合適的商家。

 

7. OFFICE （辦公大樓）

 

這也是一樣問題，DOWNTOWN還有很多空的辦公大樓。達拉斯和其它城市發展類似，美國的都市化過程變成不需要去DOWNTOWN上班，加上科技發展，所以辦公室的需求其實沒有以前的高。因此，我們發現很多達拉斯的A GRADE辦公室反而都被一些小公司租走。所以投資辦公大樓是不錯，但要小心空置率。

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美國房地產投資：選擇經紀人

我這個星期連續遇到3個新的客戶和我談到選擇經紀人的問題，在此我想和大家分享一下很多人選擇經紀人遇到的問題。

 

對我自己而言，覺得很開心的是這3個客戶選擇用我，因為他們說“我是唯一會勸他們不要買房的經紀人”，經紀人需要是要把客戶的利益放在自己的利益之前 – 也就是COMMISSION！

 

大部分的經紀人都忘了這點，而變成催你去成交好拿COMMISSION，拿完COMMISSION之後就沒他的事了。

 

我在成為經紀人之前，我發現，最成功的經紀人都是那些肯於對客戶說NO的經紀人，看到問題，讓客戶知道，勸他們不要去買，而不是只在計算自己可以賺多少。我有1個經紀人朋友，光是今年她就成交120間房屋，因為她的客戶信任她，她帶人去看房是都會指出問題的所在。

 

我在本篇文章列出我過去2個星期對我客戶給一些“不要買這房“的建議，希望讀者覺得有用：

 

1）少了窗戶的房間

 

1個客戶想投資一個TOWNHOME，地點是不錯，房子也不錯。但我進去時就覺得怪怪的設計。後來發現第2個房間少了半面牆而且沒有窗戶，但它加了衛浴間還有放衣服地方。沒錯，這是“有房間功用”的房間，但最大問題是風險。如果火災，那無法逃生，那很有可能屋主會被租客起訴，因為這是設計上的風險。在德州，你會經常看到有加蓋或是改裝的房屋，就是因為房東想要多個房間來多收房租。

 

2）不明確的地基問題

 

地基的問題有時很討厭，其實經常不是那麼大的問題，但問題在於“是地基開始出現問題”還是只是局部的問題。如果你對地基真的很擔心，其實是一次性的解決掉最好，當然花費會較多，但這比“走一步算一步的”方法好。這個房屋也是這樣，地基的問題很明顯，但不確定是否現在修好後過幾年又會有新的問題出來，所以我對這個對地基很敏感的客戶說也許他應當考慮全新的房子。

 

3）幻像的出租率

 

我稱這為“Virtual Occupancy Rate，很多經紀人為了要把房屋賣出去，會刻意把出租率提高。這在APARTMENT上最容易看到，這會看到100%的出租率，並給你看RENT-ROLL。後來我們調查，沒錯，是都出租去了，但收房租就出問題了。我們發現，30%的房租都收不到，還有另外10%就是經常不定期的支付。這就成了一個回報上很大的問題。

 

4）學區沒有那麼好

 

我有一個客戶，一定要在學區好的地區投資，但他之前的經紀人並沒有作正確的調查，而把學區弄錯了。在達拉斯，學區的界線往往很奇怪。舉例來說，我的小孩在DALLAS住，但學區是RICHARDON，還有人在GARLAND住但唸RICHARDSON學區，或是住FRISCO然後唸LEWISVILLE的學區。我昨天去看一個在MCKINNEY的房屋，但學區是在ALLEN，而且還是在社區內。所以，不要因為“住在哪區，就在哪區的學區”，這是錯誤的概念。

 

由於我們無法刊登太多文字，對以上這些資訊還有我們所看到的房屋有興趣的投資者請前往我的BLOG，上面有我們不斷上傳的各類房屋還有地區的介紹。

 

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達拉斯看房心得：Rowlett, Sachse

上次刊登了幾篇文章後，讀者反應很好而且給了我不少意見。我們團隊作事較不同，我是主要負責北邊，東邊和東北的達拉斯市場，我的另外2個同事負責西邊，南邊的市場。

 

最近剛好帶了3個來自於紐約，2個加州，2個加拿大還有1個澳大利亞的客戶，所以我們把我們看到的房子和感想和大家分析一下。每個人的投資策略不同。

 

1）高風險，高回報的客戶

 

我有幾個客戶是需求需要整修的房屋，加拿大的客戶是個大客戶，專門要找地基有問題的房子“別人不要，我最想要”，這種逆向投資是可以很成功的。我發現，大部分這類客戶都是從作股票出來的。

 

2）追求租金的投資者

 

很大部分的投資者是要穩定的租金回報，很多想買MOVE IN READY的房地產，但達拉斯市場供不應求，變成投資者和HOME BUYER搶房，而HOME BUYER經常會出最高的價。所以，我經常和投資者說，這不是你住的房，要看數據來投資而不是只看房屋的狀況，買舊些房作整修再租出去，HOME BUYER通常是完全什麼都不想修，所以不會買這類房屋。

 

ROWLETT

 

地基 = 機會？

 

我們看了ROWLETT的10個房屋，ROWLETT的房屋因為地型和地帶，地基經常有問題，看到的房屋中，地基全修好的沒有幾個，我的其中2個投資者對這些房屋特別有興趣。

 

1個房在ROWLETT的較好的半島地區，是SHORT SALE的房屋，附近的房屋價格是20萬以上，這售價是14萬，因為地基和屋頂都裂開，地基能修好，再重新粉刷後這個地區的房子很快的出售出去，所以這是一個投資的機會，這區學區好所以特別多外州搬來這裡居住。

 

ROWLETT

 

完美的地點但是糟糕的設計

 

我們看了一個在ROWLETT最好的小學路上的一個3房的房屋，走路只要2分鍾就可以上課，開心的打開門就覺得很怪，早上10點為什麼全部的電燈都要打開。目前的屋主蓋了一個車庫結果把整個客廳的光線都擋掉了。我們2個看了半天，想了半天，還是想不出要如何解決這問題，這地點實在是太理想了，很多家庭會想住這，你們有興趣可以上我的網站看我們所介紹的各個房屋。這個房屋還可能有TITLE上的問題，後花園有個發電機，可能是電力公司的，這種房子買的時後一定要把TITLE看清楚還有要求SURVEY。

 

SACHSE

 

我們之後去看一個在SACHSE的房子，這是我太太找到的，一個在市場上已經100多天的大房，要價是17萬上下，但附近的區域售價超過20萬甚至25萬。進去後發現天花板有水紋，但並不是從屋頂漏下來的，我的一個專門維修房屋的好兄弟和我說應當是從冷氣管漏下來的，這個房屋很大，2500多尺。但後面的土地在不平，這裡的地很像ATLANTA的地型，所以後花園需要作些功夫來設計一下。

 

由於我們無法刊登太多文字，對以上這些房屋還有我們所看到的房屋有興趣的投資者請前往我的BLOG，上面有我們不斷上傳的各類房屋還有地區的介紹。

 

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達拉斯房地產資訊：投資者經驗分享

這星期我們帶了不同的客戶在達拉斯考察投資的目標，認識了幾個新的客戶，有華人，美國人，印度人，澳洲人還有中東投資者，可見達拉斯的投資市場真的是很多元化。我在這和大家分享一些每個投資者不同的地方。

 

1）只追求地基有問題的房地產

 

我2個主要客戶都是這樣，地基是讓很多買家不敢去碰的原因，也因此，對買方有利，但風險當然也是高出許多，因為地基的問題可大可小，在整修過程中也可能會發現原先沒有料到的問題。不過我們房子看多了，我們平均一星期看20到40間房，所以抓地基維修的價錢是越來越快。

 

2）大學地區附近的投資

 

很多投資者對大學地區附近的投資地產有興趣，除了UTD外，達拉斯還有其它大學。我們給投資者的建議是，大學附近的確是多了學生這個市場，但也不要就只是針對學生的市場來作決定，如果附近的學區也不錯那你的投資房就會有一般的家庭市場和學生市場2個選擇，學生很多租約上可能是短期，而且出了問題的時後也很難找到他們，所以也是有一定的投資風險的存在。

 

3）軍營，軍人的市場

 

我曾在加拿大住過2年，當時在放假時後經常跑到美國，當初經常去一個小城市叫WATERTOWN，是在紐約州北邊的一個小城市。WATERTOWN是101空降部隊的主要基地之一，美國的軍人薪資很好，也因此是很好的租戶。德州的軍區不少，FORT WORTH就有很大規模的空軍基地，還有SAN ANTONIO也有重要的軍事設施；這些市場都有不少會租給軍隊家庭的投資機會。

 

4）用基金的心態來投資

 

我在作地產之前在股市作過很多年還有當過房地產基金的經理（FUND MANAGER），我們在股市就是有所謂的逆向投資和托離羊群心態，投資的理念要和別人不同才能成功。目前達拉斯市場很強手，很多投資者就因為買不到房結果就放棄了。

 

達拉斯是個很典型的“藍籌股” 市場，我常和投資者說，這就像是投資IT類股，公司股票上漲但你還是會繼續投資這類股。還有，投資者不要因為就知道自己的住區就只看自己了解的區域，因為那選擇太有限了。華人投資者經常投資在自己居住的1，2個區，甚至自己的住家的同條路上。其實還有很多可以考慮的投資地區，也許你對這些區域還不熟悉，但可以開始作研究。

 

我最近一個澳州的客戶就是這樣，願意跨國來投資，他在考慮投資GARLAND，PLANO，CARROLLTON還有FORT WORTH這4區。他在達拉斯的華人朋友叫他只能投資PLANO，他說，美國這麼大，何必只投資自己熟悉的地區。他在外州還投資OHIO，ARIZONA和FLORIDA的地產 – 他的心態是以基金管理的方式去投資，只要數據上達到他的目標，他就願意考慮。

 

由於我們無法刊登太多文字，對以上這些資訊還有我們所看到的房屋有興趣的投資者請前往我的BLOG，上面有我們不斷上傳的各類房屋還有地區的介紹。

 

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對買賣達拉斯地區房子有興趣者請聯絡我們：

 

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美國房地產投資策略：投資結構

我們會在這星期開始刊登有關於投資美國房地產的訊息和策略，這星期我們先談一下投資的結構。

 

我在美國投資房地產多年，還有幫助不少海外不同年紀的投資者在德州還有外州的投資機會，在本篇介紹不同的投資方式：

 

1）個人名義投資：用個人名義擁有資產，這是最快但是大部分的美國人並不用個人名字來擁有資產，這是因為責任風險（LIABILITY）的問題，如果用個人的名義，當房子出現問題時，租客出現問題如受傷等，那他們可能有權力追索到個人的其它財產。當然，保險會理陪很大部分，但在最壞情況下，你的個人財產會被影響到，所以你會常聽到美國投資者用公司形式來投資地產。

 

2）公司形式：大部分是用LLC形式來投資，而每一個LLC也只會擁有幾個資產，來分散資產過度集中的風險。在同一個LLC中，如果其中一個投資發生問題然後被租客訴訟，其它在同一個LLC的資產也可能會被連累到。我們大部分的客戶如果投資外州地產，會把外州的地產放在一個公司而德州的地產是放在德州的公司。

 

在美國注冊一個公司很少錢，這是一個風險管理的很重要的一部分，不要因省小錢而往後出現大問題。

 

我在此和大家說一個我“投資房地產師父”的故事，他是加州美國人，在紐約州的幾個城市擁有100多間投資房。在最剛開始的時後，他為了省錢，沒有開公司投資。在一個晚上，他所投資的房屋起火，裡面的6個小孩全葬身於屋內，但2個大人沒事。2個租客起訴他說是說因為電線安裝出問題才會著火。最後保險公司出面解決，但在當初，對方的律師已經開始調查他的個人資產，並且准備要告他來追索責任和理賠，因為他們知道這是注冊在他個人名字而不是公司。

 

以公司注冊的話，你的最大損失是該公司內的資產，但不會影響到你的個人的財產。所以在開公司的時後你要小心，如果資產越來越大，那還有所謂的Double Protection來更保護你的資產。大部分在美國投資的外國人都有至少2間投資房，不少有超過10間，資產越多，你的考慮也得更加注意。

 

3）合資模式（SYNDICATE）：合資模式是個很流行的策略，機個投資者合在一起投資，每個人出一些資金。我自己投資過的SYNDICATE有投資OHIO州的地產還有專門投資德州的法拍屋，然後整修後重新上市出售或是出租，還有共同投資中小型APARTMENT的投資。合資後還可以和銀行貸款，一次作PORTIFOLIO LOAN，而不是一間一間的貸款。所以合資模式的彈性其實很大。

 

不久前我在加拿大的幾個朋友還有那邊銀行界的華人想要投資一些美國房地產，我們就開了一個公司然後5個人各投資一些資金，這對一些年輕的投資者也很有吸引力，還有一些想初期的投資者也是一個入門的開始，在這幾個投資者中，最年輕的才22歲。

 

以上是注意到的一些在美國較流行的投資模式，如果您對投資房地產有興趣，請前往我的網站來看一些資訊，我們的網站還在不斷的更新中，以後會放更多的中文資訊。我們不久後也會出版一份美國房地產投資EBOOK，如果您想要一份的話，請聯絡我們。

 

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投資達拉斯地產

達拉斯（DALLAS）是美國成長最快的城市之一，這個城市的成長可以說是美國之冠，也因此不斷的帶動當地的地產。DFW加起來人口很多人說已經超過7百萬人，而也因此，不斷有新的地區被開發。

雖然如此，德州地大，所以地產的價格來說還是低於大部分的美國地區，也因此不斷的吸引很多外地的人口來德州。

投資的考慮

以下是幾個你可以考慮投資達拉斯地產的方式：

1）投資土地：土地不斷的開發，因此很多投資者從投資土地開始。有些土地在短短幾年內從5000上漲到3萬。不過土地不會有租金，所以算是長期投資還要等到開發商開上你的地段，或是你可以自己考慮來建設新的住宅。

2）學生市場：UTD為於Richardson，而市中心也有多所大學。達拉斯的學生市場相當可觀，而租金也幾乎年年上漲。投資學生市場要看你的針對市場是哪所大學。比如說，UTD的大學生很多是海外學生，主要是唸工科，這幾年來，中國和印度來的學生大量湧進，帶動了附近的市場。1房的租金從以前一個月400上下上漲到了超過600都有。

3）投資北達拉斯的區如PLANO，FRISCO等區：這2區發展快速，而且幾乎年年都被列入美國最合適家庭的區域。這2區人口成漲穩定，加上工作很多，成為外州和海外最喜歡居住的2大地區。

4）Richardson附近的地段：這個學區非常不錯，加上擁有大批的綠地是不少家庭喜歡的地區。這地區的物業價格大概是10萬到20萬之間已經可以買到不錯的3房或4房的房子。這區的房子年代較舊，不過很多在整修後可以提升價格。

5）市區靠近大學的豪華區：Highland Park這附近的區域一直以來都是達拉斯最貴的區域。但物以稀為貴，這些區域已經開發多年，已經沒有什麼空地留下了。加上附近是著名大學，這裡的區域的租金遠高於其它地區，而且經常供不應求的現象。

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