達拉斯投資者故事6:是否應增加一個衛生間?

這個客戶簡介

合作多年的一位投資者,他具有豐富的投資經驗。他經常購買需要整修的房屋,我們和他合作過很多次投資,他主要是尋求那些可以增加價值的物業。

這個物業的介紹

這物業位於達拉斯東南邊的MESQUITE區,一個安靜的社區但大多數的房屋面積較小,這區的房屋的房齡大多是在50年代和60年代之間所建。這社區的其中特點之一是,不少屋主把他們的車庫改為附加的客廳或臥室。這區的學區一般,這區的住戶並沒有太在乎學區,租金大約在1100到1200之間,屋價在10萬到13萬之間。

這之前的屋主已經將車庫改成第二個客廳,房屋總面積大約1100 SQFT,房子雖小,但空間的運用良好,廚房設計不錯,擁有2邊的檯面,這也是客戶決定購買這個物業的主要原因。

我們做了哪些裝修?

我們在交屋前就已經找到租客,所以在第一年的時候,並沒有做出什麼裝修。但是,交屋後不久後,下水道管完全堵塞了,我們決定一勞永逸的把前院的下水管更換。而為了往後下水管的問題,我們也請人把前門的大樹砍掉,以免樹根跑到水管內。

幸運的是,這也是在第一年內全部的維修,住戶已經在那裡住了一年多,在2017年續約,但因為家庭的關係必須提早解約,也因此需要賠償2個月的解約金,我的客戶也因此多出了3000多塊錢的資金可以運用在第2步的裝修項目上。

客戶因此考慮了以下的2個選擇:

  1. 保持原狀,但提升內部的品質。

  1. 增加一個衛生間。

添加第二間浴室的過程

他決定先嘗試第二個選項,所以開始評估和策劃整個過程,初期預算下大約需要約$ 5,000到7500來增加第2個浴室,這需要將主臥室衣櫃區完全改造,然後還必須安裝新的下水管道。

然而,動工後發現添加第二個衛生間的過程是非常漫長的,且需要政府部門的多次檢查才可通過。整個過程將需要幾個月的時間,這意味著這會損失好幾個月的租金,整個過程可能會長達3個月。因此,客戶決定回到第一選項,他改造了主臥衣櫃區的設計增加不少空間,但不改造成衛生間。

結果

我們團隊更換了全部地板,更換了熔爐,在第二客廳內,安裝了一個新的窗口冷氣,並加入一個衣櫃,如果住戶需要的額外房間也可以運用這廳做為臥房。這些新的整修讓這個房屋煥然一新,租金也因此每個月增加300美金。

從這個案例中要點

  1. 添加第二個浴室確實可以增加房屋的功能和價值,但是,您需要評估時間和過程,實際的成本和機會成本。因為整個過程可能需要幾個月才可以順利完成。
  2. 簡單的改進,如更新設備,新地板,新的廚房檯面是一個更快的過程並可以立刻增加房屋的價值。
  3. 是否應將車庫改成額外的客廳或臥室,如果在該區這是個普遍做法那你可以考慮,但。不要成為社區中唯一轉換車庫的房屋,與眾不同反而不是件好事。
  4. 替換舊下水道:,下水道如果太老舊,而且有樹根在管道中的話,最好就直接替換,不要等到問題發生時才開始維修。
  5. 舊的物業經常可以創造更高的投資回報率,但就是要經過精心策劃而且需要做出大幅度的整修。風險和回報是成正比的。

Thomas Su

Team Leader – Team Thomas Su

Keller Williams Realty Dallas Preston Road

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